Định hình lại bản đồ siêu đô thị và động lực tăng trưởng mới của Thành phố Hồ Chí Minh

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị-Siêu cơ hội” do Tạp chí điện tử Nhà Quản Trị-TheLEADER tổ chức mới đây, các chuyên gia, doanh nghiệp đã cùng phân tích toàn cảnh bức tranh kinh tế đô thị trong giai đoạn mới, mở ra cái nhìn sâu sắc về tiềm năng, cơ hội cũng như các bài toán chiến lược cần giải quyết.

Cơ hội càng lớn, thách thức càng lớn

Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Đức Thuận, Chủ tịch Hội các Nhà quản trị doanh nghiệp Việt Nam (VACD) nhận định, việc tích hợp không gian phát triển của Thành phố Hồ Chí Minh đã hình thành một vùng đại đô thị rộng khoảng 6.700km² cùng dân số hơn 14 triệu người. Đây không đơn thuần là sự gia tăng về mặt cơ học hay diện tích hành chính mà là bước chuyển mình về tầm vóc.

“Thành phố Hồ Chí Minh sở hữu một không gian phát triển hội tụ trọn vẹn các thế mạnh chiến lược để tạo ra nhiều lợi thế: Từ trung tâm sản xuất công nghệ cao, chuỗi cảng biển nước sâu quốc tế, hệ thống logistics liên vùng cho đến trung tâm tài chính, dịch vụ và nguồn nhân lực chất lượng cao”, ông Thuận chia sẻ.

Nếu cấu trúc không gian mới mở ra những lợi thế mới, bài toán tiếp theo là biến những lợi thế đó thành sức mạnh thực tế. Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, cơ hội càng lớn thì thách thức càng lớn, bởi những tiềm năng của Thành phố Hồ Chí Minh lâu nay vẫn chưa được khai thác tương xứng.

Với những chuyển động mạnh thời gian gần đây về tư duy quản trị, phát triển hạ tầng sẽ là cơ sở để giải quyết những bài toán mới đặt ra với thành phố. Vì vậy, bên cạnh những năng lực sẵn có, thành phố cần tạo ra những năng lực mới, thậm chí bỏ qua những năng lực cũ không còn phù hợp để đáp ứng yêu cầu cạnh tranh trong bối cảnh mới.

Phó Giáo sư, Tiến sĩ Trần Đình Thiên đánh giá, một trong những điều kiện quan trọng là thể chế, trong đó, việc Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị tạo cơ sở để giải phóng các năng lực của thành phố, trao thêm quyền chủ động và điều kiện triển khai những mô hình phù hợp với một đô thị tiên phong, mở cửa và hội nhập. Cùng với đó, điều chỉnh quy hoạch có thể mở ra không gian phát triển mới về phạm vi, cấu trúc và trình độ.

Hạ tầng dẫn dắt phát triển đô thị

Song hành cùng sự mở rộng không gian địa lý là bước chuyển quan trọng về mặt thể chế. Định hướng tại Nghị quyết 31 của Bộ Chính trị đã xác lập rõ mục tiêu: Đến năm 2045, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, đổi mới sáng tạo hàng đầu châu Á với chất lượng sống cao và đến năm 2075 sẽ trở thành đô thị toàn cầu, thông minh và hiện đại. Với tầm nhìn 100 năm đòi hỏi chính quyền và cộng đồng doanh nghiệp phải thoát khỏi tư duy nhiệm kỳ hay các chu kỳ thị trường ngắn hạn.

Ở góc nhìn quy hoạch, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc Công ty tư vấn quốc tế EnCity cho rằng, cần lựa chọn những dự án và hạ tầng có tác động tốt nhất đến nền kinh tế, thay vì đầu tư dàn trải. Các cực tăng trưởng cũng cần được nhìn trong mối liên hệ với nhau. Chẳng hạn, Vũng Tàu, Bà Rịa, Phú Mỹ, Cái Mép-Thị Vải và Cần Giờ trong một tổng thể gắn với không gian biển chung; đồng thời đặt hạ tầng logistics bắc-nam trong mối liên hệ giữa vùng sản xuất ở Bình Dương, sân bay Long Thành và các khu vực cảng phía nam.

Ông Nguyễn Đỗ Dũng cho rằng, quy hoạch không nên làm quá chi tiết bởi không ai có khả năng dự báo chính xác một thế kỷ tới. Điều cần thiết là một khung phát triển chiến lược, tập trung vào những lựa chọn lớn và để không gian cho các bước triển khai tiếp theo. Sau khi có khung quy hoạch, câu hỏi quan trọng là làm gì trước, làm gì sau và làm thế nào để biến định hướng thành kết quả cụ thể.

Cũng tại diễn đàn, nhiều đại biểu cho rằng, quy hoạch là nền tảng, nhưng hạ tầng mới là yếu tố trực tiếp dẫn dắt phát triển đô thị, từ tổ chức không gian, kết nối việc làm đến phân bổ lại giá trị bất động sản.

Trong giai đoạn Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng, vai trò này càng rõ nét khi metro, sân bay Long Thành, Vành đai 3, Vành đai 4 và các hành lang liên kết vùng được đầu tư. Metro không chỉ rút ngắn thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động, tăng khả năng tiếp cận việc làm và nhà ở.

Từ góc độ bất động sản, hạ tầng có xu hướng tái phân bổ giá trị thay vì làm giá tăng đồng đều. Những khu vực có kết nối tốt, quỹ đất phù hợp và được phát triển đồng bộ sẽ có lợi thế hơn. Vành đai 3, nhất là tại các đầu mối kết nối với metro, có thể hình thành những trung tâm phát triển mới.

Hạ tầng kết nối đồng bộ sẽ tạo điều kiện để những khu vực từng nằm ở rìa đô thị trở thành các trung tâm phát triển mới, góp phần hình thành một siêu đô thị đa cực và năng động hơn.

Việc mở rộng không gian phát triển mang lại cho Thành phố Hồ Chí Minh cả tiềm năng to lớn, siêu cơ hội cùng những thách thức. Không gian mới chỉ thật sự tạo ra giá trị khi đi cùng năng lực quản trị mới, thể chế phù hợp, hạ tầng được ưu tiên đúng và khả năng huy động nguồn lực hiệu quả.