Phát huy nguồn lực, mở rộng không gian đô thị từ TOD

Theo Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Vũ Đại Thắng, định hướng phát triển đô thị của Hà Nội trong thời gian tới là mô hình đô thị đa tầng, đa lớp, đa trung tâm, gắn với hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn. Thành phố sẽ phát triển đô thị theo mô hình TOD (phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng), trong đó tập trung dân cư, dịch vụ và các hoạt động kinh tế chung quanh các nhà ga đường sắt đô thị.

Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm cũng xác định Hà Nội phát triển theo cấu trúc đa cực, đa trung tâm, đa tầng, đa lớp, với các cực phát triển, trung tâm lớn, trục động lực, vành đai và hành lang liên kết.

Trong cấu trúc đó, đường sắt đô thị, metro không chỉ làm nhiệm vụ vận chuyển hành khách, mà còn tạo liên kết giữa những không gian phát triển mới. TOD là phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, lấy nhà ga làm hạt nhân.

Tuy nhiên, TOD không đơn thuần là xây dựng thêm các công trình cao tầng quanh nhà ga. Cốt lõi của mô hình này là tổ chức một không gian trong đó người dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm, sử dụng dịch vụ và tiếp cận giao thông công cộng trong khoảng cách thuận tiện. Nhà ga trở thành nơi hội tụ nhiều chức năng thay vì chỉ là điểm dừng của đoàn tàu.

Đại diện Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội cho biết, TOD là một chiến lược quan trọng để quản lý quá trình đô thị hóa, giảm ùn tắc, cải thiện chất lượng không khí, tối ưu hóa sử dụng đất, đồng thời huy động nguồn thu cho giao thông công cộng và nâng cao chất lượng sống đô thị. TOD cũng giúp thành phố khai thác tốt hơn giá trị đất đai quanh các nút giao thông chiến lược và Luật Thủ đô năm 2026 là cơ sở quan trọng để hiện thực hóa mục tiêu này.

Một trong những điểm mới nổi bật của Luật Thủ đô năm 2026 là thiết lập cơ chế phát triển đô thị theo mô hình TOD. Khoản 6 Điều 3 của Luật quy định: “Khu vực TOD là khu vực bao gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị, đầu tư phát triển đô thị”. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để Hà Nội tổ chức phát triển các khu vực TOD theo hướng đô thị nén, tích hợp hài hòa giữa nhà ở, thương mại, dịch vụ, hạ tầng xã hội và giao thông công cộng.

Để khai thác hiệu quả quỹ đất tại các khu vực TOD, điểm c khoản 2 Điều 12 của Luật quy định khu vực này được áp dụng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và yêu cầu về không gian, sử dụng đất khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng trên cơ sở khai thác đồng bộ không gian ngầm và không gian tầm thấp; đồng thời ưu tiên mặt đất cho không gian công cộng, cây xanh và nâng cao chất lượng sống đô thị.

Cơ chế đặc thù này tạo điều kiện để Hà Nội sử dụng hiệu quả hơn quỹ đất, phát triển các công trình đa chức năng và xây dựng mô hình đô thị hiện đại, gắn kết chặt chẽ với hệ thống giao thông công cộng.

Như vậy, điểm khác biệt căn bản của TOD là giao thông và đất đai không còn được quy hoạch như hai bài toán tách biệt. Tuyến metro tạo ra khả năng tiếp cận, còn quy hoạch sử dụng đất quyết định những gì sẽ hình thành quanh khả năng tiếp cận ấy.

Theo số liệu của Sở Xây dựng Hà Nội, thành phố dự kiến có 5 khu TOD cấp quốc gia, quy mô khoảng 100ha mỗi khu; 23 khu TOD cấp vùng, quy mô khoảng 50ha mỗi khu và 134 khu TOD khác, với tổng diện tích có thể khai thác khoảng 5.000ha. Con số này cho thấy TOD không còn là những khoảng đất phụ trợ nằm quanh từng nhà ga, mà là một cấu trúc không gian ở quy mô toàn mạng lưới.

Theo định hướng của thành phố, quỹ đất TOD còn có thể trở thành nguồn lực tài chính quan trọng cho đầu tư hạ tầng, trong đó có chính hệ thống metro. Nếu được tổ chức tốt, giá trị gia tăng từ đất đai quanh các nhà ga có thể được khai thác để phục vụ đầu tư hạ tầng. Nhưng để làm được điều đó, quy hoạch phải đi trước; quỹ đất phải được xác định rõ; việc tạo lập quỹ đất, đấu giá, đấu thầu và lựa chọn nhà đầu tư phải minh bạch. Khi đó, TOD mới thật sự trở thành một cơ chế phát triển chứ không chỉ là một ý tưởng quy hoạch.

Trong các phiên họp về thúc đẩy tiến độ đường sắt đô thị gần đây, Phó Chủ tịch Thường trực Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội Dương Đức Tuấn đã chỉ đạo, việc thực hiện TOD không đơn thuần là dự án giao thông, mà là chiến dịch tái thiết đô thị toàn diện. Thành phố sẽ áp dụng cơ chế đặc thù, cho phép thu hồi đất trong vùng phụ cận nhà ga (bán kính 500-800m) ngay từ giai đoạn đầu để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, từ đó thu hồi giá trị gia tăng từ đất đai nhằm tái đầu tư vào hệ thống metro của thành phố hiện đại, hiệu quả.