Nhiều “lỗ hổng” trong quản lý đất đai tại Bà Rịa - Vũng Tàu

Khởi công dự án khi chưa có giấy phép

Dự án Metropolitan được Công ty cổ phần địa ốc An Khang (do bà Ngô Thị Minh Phượng, Chủ tịch Công ty An Khang và Trần Quý Dương, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư An Trung sáng lập) khởi công ngày 15-1-2011. Ngày 16-1-2011, công ty có nghị quyết về chủ trương huy động vốn của khách hàng. Tính đến ngày 30-6-2013, công ty này đã ký 315 hợp đồng góp vốn và 16 biên bản đặt cọc với tổng số tiền hơn 400 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến cuối năm 2013, công ty vẫn không có nền đất để giao cho khách hàng như cam kết. Do đó, có gần 300 khách hàng tố cáo hành vi lừa đảo chiếm đoạt của Công ty cổ phần địa ốc An Khang.

Kết quả điều tra của các cơ quan chức năng cũng khiến nhiều người không khỏi giật mình, tuy là chủ đầu tư của một dự án “khủng”, với tổng diện tích hơn 43 ha, như dự án Metropolitan nhưng Công ty cổ phần địa ốc An Khang lại hoàn toàn chưa được cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật và không đáp ứng những tiêu chuẩn về tài chính khi thực hiện dự án này.

Cụ thể, Điều 5 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản quy định, chủ đầu tư dự án phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên. Đối chiếu với dự án Metropolitan (có tổng mức đầu tư gần 8.000 tỷ đồng) thì chủ đầu tư phải có ít nhất 1.500 tỷ đồng mới đủ điều kiện để thực hiện dự án. Trong khi đó, số vốn thực tế của Công ty cổ phần địa ốc An Khang ít hơn rất nhiều lần.

Việc Công ty cổ phần địa ốc An Khang có thể huy động được nhiều người góp vốn vào dự án một phần, cũng bởi UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã ban hành Công văn số 4189 ngày 7-7-2008 do Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hồ Văn Niên (đã về hưu) ký có nội dung: “Trường hợp Công ty cổ phần địa ốc An Khang nhận chuyển nhượng hợp pháp quyền sử dụng đất của người dân thì UBND tỉnh đồng ý để Công ty cổ phần địa ốc An Khang nghiên cứu, khảo sát lập quy hoạch xây dựng trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp ở địa điểm trên...”(?).

Không chỉ riêng dự án Metropolitan được khởi công khi chưa có... phép, một dự án đã đi vào hoạt động nhưng cũng không có giấy phép, khiến dư luận “ồn ào” thời gian qua tại Bà Rịa - Vũng Tàu là dự án Lotte Vũng Tàu. Người “bật đèn xanh” cho những sai phạm tại dự án này không ai khác cũng chính là Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hồ Văn Niên. Theo đó, năm 2009, mảnh đất vàng hơn 10 nghìn m2, nằm tại góc đường 3-2 Thi Sách, phường 8, TP Vũng Tàu được giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh để quản lý và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đến năm 2010, sau nhiều “động tác” hoán đổi khu đất hơn 7.500 m2 ở phường 2, TP Vũng Tàu (quy hoạch làm trường học), mảnh đất vàng này đã được UBND tỉnh giao cho Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn (không qua đấu giá quyền sử dụng đất).

Công ty Trùng Dương - Thái Sơn tiếp tục thỏa thuận với Công ty TNHH Trung tâm thương mại Lotte Việt Nam (Công ty Lotte Việt Nam) để nhận bồi thường giá trị quyền sử dụng đất của khu đất này để Công ty Lotte Việt Nam triển khai dự án Trung tâm Thương mại Lotte Vũng Tàu. UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ngay sau đó đã trả lại hơn 7.500 m2 đất tại phường 2 cho Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn nhưng “hủy bỏ quy hoạch trường học” và “quy hoạch lại thành đất khu dân cư”. Tính đến thời điểm hiện nay, dù đã đi vào hoạt động nhiều năm nhưng đến nay các thủ tục về đất đai của dự án Lotte Vũng Tàu vẫn chưa thể hoàn thành và Công ty cổ phần Trùng Dương - Thái Sơn đã phân lô, bán hết hơn 7.500 m2 đất vốn được quy hoạch làm trường học tại phường 2 này.

Nhiều khuất tất trong xác định nguồn gốc đất

Theo cơ quan Cảnh sát điều tra - Bộ Công an, ngoài dự án Metropolitan, các ông Phan Hòa Bình, nguyên Chủ tịch và Trương Văn Trí, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Vũng Tàu còn liên quan đến việc ban hành các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất tại hai dự án Vườn Xuân (phường 12) và Khang Gia Hân (phường 11). Tại các dự án này, các ông Phan Hòa Bình và Trương Văn Trí đều ký hàng chục quyết định cho phép các cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích hơn 40 nghìn m2.

Cơ quan Cảnh sát điều tra cho rằng, các quyết định chuyển mục đích sử dụng đất này đều có nhiều sai phạm, cần xử lý.

Trên thực tế, việc xác định nguồn gốc đất của các cơ quan chức năng địa phương gặp rất nhiều khó khăn và không loại trừ việc các chủ thể sử dụng đất cố tình che giấu nguồn gốc đất. Điển hình như việc xác định nguồn gốc gần 300 nghìn m2 đất tại xã Tóc Tiên, huyện Tân Thành của HTX nông nghiệp Quyết Thắng. Theo Công văn số 07/CV-HTX ngày 20-11-2015 của HTX nông nghiệp Quyết Thắng, nguồn gốc đất “trước đây một phần diện tích do khai hoang, một phần diện tích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các hộ gia đình cá nhân khác. Tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”.

Tuy nhiên, sau khi rà soát Quyết định số 1306/QĐ-UBH ngày 31-12-1991 của UBND huyện Châu Thành (cũ) về việc giao quyền sử dụng đất sản xuất nông, lâm nghiệp, có nêu HTX nông nghiệp Quyết Thắng “được giao quyền sử dụng đất phải chấp hành mọi quy định của Nhà nước và làm đầy đủ các nghĩa vụ với địa phương. Phải sử dụng đất đúng diện tích và đúng mục đích, không được bao chiếm đất và sang bán, trao đổi,… khi Nhà nước cần quy hoạch thì giao lại đất cho Nhà nước”.

Nhưng, trên thực tế, HTX này đã bán hơn 122 nghìn m2 cho nhiều cá nhân. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu đã có văn bản thu hồi Công văn số 91/STNMT-CCQLĐĐ về việc xác nhận nguồn gốc khu đất nông nghiệp do HTX nông nghiệp Quyết Thắng sử dụng tại xã Tóc Tiên, huyện Tân Thành là đất có nguồn gốc khai hoang và nhận chuyển nhượng.

Trước những sai phạm nghiêm trọng trong công tác quản lý thời gian qua tại Bà Rịa - Vũng Tàu, dư luận đặt câu hỏi: “Có hay không những “lỗ hổng” trong quản lý đất đai tại địa phương này”?.