Nghị định mới về quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng

Sau 10 năm triển khai thực hiện Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị đã bộc lộ nhiều vấn đề bất cập so với yêu cầu của nền kinh tế thị trường. Luật Đất đai năm 2003 chỉ điều chỉnh các nội dung liên quan đến quản lý sử dụng đất đai mà không điều chỉnh vấn đề sở hữu nhà ở và công trình xây dựng, chính vì vậy, cần phải thay thế Nghị định 60/CP nhằm điều chỉnh, mở rộng đối tượng được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng.

Nghị định 60/CP có phạm vi áp dụng chỉ giới hạn trong nhà ở tại đô thị, chưa có quy định làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở tại khu vực nông thôn và các công trình xây dựng khác khiến cho tốc độ cấp GCN rất chậm. Mặt khác do công tác quản lý nhà đất bị buông lỏng trong nhiều năm và hệ thống pháp luật thay đổi nhiều lần dẫn đến số lượng nhà đất không có giấy tờ hợp lệ chiếm tỷ lệ rất lớn, tới 80 - 90%.

Trong khi đó, Nghị định 60/CP lại quy định người đề nghị cấp GCN phải nộp tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và nộp lệ phí trước bạ khi được cấp GCN, nên hầu hết các hộ gia đình đều không có khả năng nộp nghĩa vụ tài chính... và hàng loạt những bất cập khác. Đã đến lúc phải thay thế và sớm thay thế Nghị định 60/CP để bảo đảm cho việc thực hiện Điều 48 của Luật Đất đai năm 2003 có quy định tài sản gắn liền với đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng việc ghi nhận này không thể thay thế cho việc Nhà nước công nhận quyền sở hữu tài sản trên đất.

Cần sớm ban hành Nghị định thay thế Nghị định 60/CP để bảo đảm việc thực hiện cấp GCNQSHNƠ đang có nhu cầu cả ở khu vực đô thị, nông thôn và cả đối với công trình xây dựng để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu tài sản là nhà ở và công trình xây dựng của các chủ sở hữu đã quy định trong Hiến pháp và Bộ luật dân sự.

Về phạm vi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng

Theo ông Nguyễn Tấn Vạn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định về cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và công trình xây dựng của Bộ Xây dựng trình lên Chính phủ vừa rồi được căn cứ vào ý kiến góp ý của các bộ, ngành liên quan. Nghị định này sẽ thay thế Nghị định 60/CP (Nghị định của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị) với tên gọi: Nghị định của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, nhằm phù hợp với Luật Đất đai năm 2003.

Dự thảo Nghị định lần này quy định việc cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng của tổ chức, cá nhân trong nước; tổ chức nước ngoài và người Việt Nam ở nước ngoài có nhà ở, công trình xây dựng được tạo lập hợp pháp tại Việt Nam. Như vậy, dự thảo Nghị định mới quy định việc cấp GCN không chỉ đối với nhà ở mà còn đối với cả công trình xây dựng và mở rộng phạm vi cấp giấy không chỉ ở tại đô thị mà đối với cả khu vực nông thôn.

Nghị định này không áp dụng đối với một số trường hợp cụ thể như: nhà ở, công trình xây dựng thuộc sở hữu toàn dân; công trình xây dựng thuộc các lĩnh vực: giao thông, thủy lợi, bưu chính viễn thông, thông tin liên lạc, khai khoáng, thủy điện, hệ thống tải điện; nhà ở, công trình xây dựng nằm trong khu vực cấm xây dựng, lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử, văn hóa, khu vực quốc phòng, an ninh hoặc thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ để chỉnh trang đô thị...

Dự thảo Nghị định cũng quy định rõ thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng cho UBND cấp tỉnh được phép cấp GCN cho các tổ chức bao gồm cả tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài. Căn cứ tình hình cụ thể của từng địa phương, Chính phủ cho phép UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho Sở xây dựng cấp GCN cho tổ chức; UBND cấp huyện cấp GCN cho cá nhân trong nước và người Việt Nam ở nước ngoài.

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình xây dựng

Dự thảo Nghị định cũng phân chia điều kiện để được cấp GCN thành hai loại khác nhau để phù hợp với nguồn gốc tạo lập nhà ở và công trình xây dựng của từng loại đối tượng được cấp GCN. Hai loại khác nhau tương ứng với hai loại đối tượng khác nhau (cá nhân và tổ chức), theo đó, điều 7 của dự thảo Nghị định quy định về điều kiện để được cấp GCN đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam ở nước ngoài; điều 8 quy định về điều kiện để được cấp GCN đối với tổ chức trong nước và nước ngoài. Do pháp luật Việt Nam chưa có quy định cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng tại Việt Nam nên dự thảo Nghị định cũng không điều chỉnh đối tượng này.

Hồ sơ đề nghị cấp GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định mới sẽ được áp dụng cho ba loại đối tượng khác nhau, do điều kiện và nguồn gốc tạo lập nhà ở, công trình xây dựng của từng đối tượng được cấp GCN có sự khác nhau: cá nhân trong nước, người Việt Nam ở nước ngoài và tổ chức trong nước và nước ngoài.

Để bảo đảm thông thoáng, đơn giản hóa thủ tục hành chính, nhằm rút ngắn thời gian cấp GCN và tránh gây phiền hà cho người đề nghị cấp GCN, dự thảo Nghị định quy định theo hướng: hầu hết các thủ tục hành chính đều do cơ quan có thẩm quyền (UBND cấp xã, Phòng có chức năng quản lý nhà cấp huyện, UBND cấp huyện hoặc Sở Xây dựng) thực hiện. Việc nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN và thủ tục giao, nhận GCN đều được đơn giản hóa nhưng vẫn bảo đảm tính chặt chẽ, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của công dân.

Trình tự, thủ tục cấp GCN đối với cá nhân trong nước và người Việt Nam ở nước ngoài được quy định cụ thể: việc nộp hồ sơ cấp GCN được thực hiện tại UBND cấp xã đối với khu vực nông thôn hoặc Phòng có chức năng quản lý nhà cấp huyện nơi có nhà ở, CTXD đối với khu vực đô thị; đối với UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ thì sau khi kiểm tra hồ sơ, nếu có đủ điều kiện thì có trách nhiệm chuyển hồ sơ lên Phòng có chức năng quản lý nhà cấp huyện để làm thủ tục trình UBND cấp huyện ký GCN.

Chủ sở hữu thực hiện nộp lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế cấp huyện và nhận GCN tại Phòng có chức năng quản lý nhà cấp huyện. Để thống nhất một đầu mối cấp GCN cho tổ chức trong nước và tổ chức nước ngoài, dự thảo quy định việc nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN cũng như việc nhận GCN đều được thực hiện tại Sở xây dựng. Thời gian cấp GCN được dự thảo Nghị định quy định tối đa là 50 ngày và thời gian tối đa để người đề nghị cấp GCN nộp nghĩa vụ tài chính là 60 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của cơ quan cấp giấy, trừ trường hợp có lý do chính đáng.

Điểm mới của dự thảo Nghị định lần này là đã có quy định cụ thể đối với trường hợp GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo Nghị định 60/CP đã bị mất hoặc hư hỏng, rách nát do thiên tai, hỏa hoạn sẽ được cấp lại, cấp đổi và xác nhận nội dung thay đổi trong GCN quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng (Nghị định 60/CP chưa có quy định về việc cấp lại, cấp đổi GCN).

Nhưng để bảo đảm tính chặt chẽ, tránh trường hợp chủ sở hữu lợi dụng sơ hở của pháp luật để thực hiện các hành vi vi phạm như báo mất giấy để xin cấp lại giấy mới, nhằm mục đích lừa đảo hoặc trục lợi, dự thảo Nghị định đã quy định cụ thể từng trường hợp được cấp lại, cấp đổi GCN; điều kiện cũng như hồ sơ và trình tự, thủ tục xin cấp lại, cấp đổi GCN. Đối với trường hợp sau khi được cấp GCN theo quy định của Nghị định này mà chủ sở hữu có sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích, tầng cao hoặc kết cấu hoặc thế chấp, bảo lãnh nhà ở, công trình xây dựng thì phải nộp hồ sơ tại Phòng có chức năng quản lý nhà cấp huyện nếu chủ sở hữu là cá nhân, tại Sở xây dựng nếu chủ sở hữu là tổ chức.