Tháng 11/2016, Sâm thành lập và làm Giám đốc Công ty Kim Thủy Lâm, ngành nghề kinh doanh gồm: Vận tải hàng hóa đường thủy nội địa, nhà hàng, dịch vụ ăn uống, dịch vụ khách sạn...
Không bao lâu, Sâm tiếp tục lập chi nhánh Công ty Kim Thủy Lâm 1 tại phường Tô Châu, thành phố Hà Tiên, chuyên sản xuất, cung cấp nước suối và chi nhánh Công ty Kim Thủy Lâm 2 đặt tại phường Dương Đông, thành phố Phú Quốc chuyên kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, buôn bán đá hoa cương, vận chuyển hàng hóa, hành khách bằng đường bộ.
Theo cáo trạng, khoảng tháng 12/2017, vợ chồng bà Vũ Thị Cúc, ngụ xã Cửa Dương, thành phố Phú Quốc có diện tích đất hơn 5.000m2 ở ấp Bãi Vòng, xã Hàm Ninh, thành phố Phú Quốc cần bán nên thỏa thuận miệng với Sâm là nếu Sâm mua thì vợ chồng bà Cúc sẽ bán.
Sau đó, Sâm điện thoại cho vợ chồng bà Cúc để mua nhưng xin nợ lại một số tiền nên vợ chồng bà Cúc không bán cho Sâm, mà bán cho một người khác.
Ngày 10/12/2017, Sâm tự làm giả một hợp đồng mua bán đất với nội dung thể hiện là bà Cúc bán lại cho Sâm diện tích hơn 5.000m2 ở ấp Bãi Vòng với giá 15 tỷ. Sau đó, Sâm tự ký tên, tự giả mạo chữ ký của bà Cúc.
Đến tháng 1/2018, Sâm gặp các bị hại Nguyễn Thị Yến, Lê Thị Minh Huệ (cùng ngụ thành phố Hà Nội) tại thành phố Phú Quốc và nói có người cô cần bán hơn 5.000m2 ở ấp Bãi Vòng với giá 15 tỷ đồng.
Bị cáo Sâm rủ bà Yến, bà Huệ cùng hợp tác mua thửa đất trên để làm cảng biển, đồng thời dẫn các bị hại xem đất. Các bị hại tin tưởng, đồng ý góp vốn đưa tiền cho Sâm.
Đến ngày 26/1/2018, Sâm chỉ đạo nhân viên Công ty Kim Thủy Lâm soạn thảo một bản hợp đồng hợp tác kinh doanh để Sâm ký kết cùng bà Yến, bà Huệ.
Theo đó, hai bên thống nhất cùng mua thửa đất diện tích hơn 5.000m2 của bà Cúc với giá 15 tỷ đồng, trong đó bà Yến, Huệ góp vốn bằng 25% giá trị lô đất, tương đương 3,75 tỷ đồng, Sâm góp vốn bằng 75% giá trị lô đất.
Tin tưởng Sâm, từ ngày 23/1 đến 7/2/2018, bà Yến, Huệ chuyển 3,75 tỷ đồng vào tài khoản của Sâm như thỏa thuận trong hợp đồng đã ký.
Nhận được tiền góp vốn của bà Yến, bà Huệ, bị cáo Sâm không thực hiện theo hợp đồng đã ký mà chỉ đạo cho thủ quỹ của Công ty Kim Thủy Lâm rút toàn bộ số tiền này để sử dụng vào việc đầu tư, mua bán đất tại một dự án khác. Các bị hại không biết sự việc này.
Chờ thời gian dài không thấy Sâm giao giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đã mua nên bà Yến, bà Huệ đề nghị Sâm phải trả lại tiền. Để đối phó, Sâm làm giả hợp đồng rồi ký tên phía bên mua là Nguyễn Chu Sâm và giả chữ ký của bên bán là bà Cúc.
Ngày 21/12/2018, Sâm bảo vợ là Bùi Lê Giang chụp ảnh hợp đồng mua bán này gửi qua ứng dụng Zalo cho bà Yến, để bà Yến, bà Huệ tin tưởng việc mua thửa đất của bà Cúc là có thật. Từ đó, Sâm chiếm đoạt toàn bộ số tiền của hai nạn nhân đến khi bị bắt.
Trong quá trình điều tra, truy tố, bị cáo Nguyễn Chu Sâm đã tác động người thân khắc phục toàn bộ số tiền chiếm đoạt.
