Phát biểu khai mạc, Tiến sĩ Phan Chí Hiếu, Thứ trưởng thường trực Bộ Tư Pháp khẳng định, Đảng và Nhà nước đang rất quan tâm đến việc khơi dậy mọi tiềm năng và nguồn lực để phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời coi việc hoàn thiện hệ thống pháp luật là một trong những mục tiêu ưu tiên để hóa giải, tháo gỡ những “điểm nghẽn” của quá trình phát triển, trong đó có thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng.
Pháp lý chưa theo kịp sự phát triển của bất động sản du lịch
Tại hội thảo, đa số ý kiến của các chuyên gia, học giả đều nhận định, trước đại dịch, phân khúc bất động sản du lịch tại Việt Nam đang phát triển nhanh, mạnh với nhiều sản phẩm cao cấp như condotel, shophouse, shoptel, resort, homestay, farmstay,…song chính sách, khung pháp luật chưa theo theo kịp tốc độ phát triển của loại hình này.
Thực tế, chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch chưa đầy đủ, thống nhất, đồng bộ đã và đang gây lúng túng cho công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản ở các địa phương và là “điểm nghẽn” cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch.
PGS. TS. Bùi Quang Tuấn, Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam nhìn nhận, những chính sách phát triển du lịch của Việt Nam cho thấy Việt Nam vẫn chưa được hưởng những ưu đãi so với các ngành kinh tế mũi nhọn khác và chưa có chính sách ưu đãi đặc thù.
“Do các quy định chưa cụ thể, rõ ràng nên tại nhiều địa phương, cơ quan quản lý Nhà nước rất lúng túng trong việc quản lý bất động sản du lịch và hoạt động chuyển nhượng, kinh doanh bất động sản du lịch. Một số hạn chế lớn trong pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản có thể kể tới như thủ tục đầu tư phức tạp, chưa có cơ chế quy định cụ thể về quản lý và sử dụng đất cho mục đích hỗn hợp. Việt Nam cũng chưa có quy định chính sách nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào bất động sản du lịch. Sự phát triển bất động sản với mô hình “ngôi nhà thứ hai” đang phát triển khá mạnh ở các quốc gia châu Âu nhưng ở Việt Nam chưa có quy định…”, PGS.TS. Bùi Quang Tuấn cho hay.
Trong khi đó, PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, trường Đại học Luật Hà Nội chỉ rõ, các quy định về bất động sản du lịch nằm rải rác ở những văn bản pháp luật khác nhau song nội dung không đồng bộ, chi tiết. Riêng trong Luật Kinh doanh Bất động sản, bất động sản du lịch được quy định khá mờ nhạt. Loại hình kinh doanh này được “ẩn nấp” trong các quy định về kinh doanh bất động sản có sẵn; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh quyền sử dụng đất của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Các quy định hiện hành chưa đề cập những yêu cầu, đặc điểm đặc thù về môi giới, tư vấn, quản lý... về bất động sản du lịch.
Thạc sĩ Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, bất động sản du lịch thực sự chưa được đặt song song với các mô hình bất động sản khác để phát triển. Vì vậy, hệ thống pháp luật giai đoạn 2015 của chúng ta chưa nêu rõ, nên cách hiểu, cách triển khai có sự khác nhau.
Cùng với sự gia tăng số lượng sản phẩm bất động sản du lịch, giao dịch mua bán bất động sản du lịch nhất là giao dịch mua bán condotel rất sôi động trong thời gian vừa qua, đặc biệt là giai đoạn 2015 – 2017, với gần 40.000 sản phẩm được bán ra thị trường.
Phân thích sâu hơn những nguy cơ thị trường bất động sản du lịch đang phải đối mặt do thiếu khung pháp lý, Kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, việc pháp luật vẫn chưa theo kịp những loại hình bất động sản du lịch đã hình thành rõ ràng trong thực tiễn đã dẫn đến phát sinh các vấn đề phức tạp trong giao dịch mua bán.
Đơn cử như condotel - sản phẩm lai tạo giữa căn hộ ở và khách sạn cho thuê, sau một thời gian phát triển rầm rộ, một nguồn cung lớn đã đổ bộ ra thị trường và hình thành các giao dịch mua bán giữa chủ dự án và nhà đầu tư. Nhưng hiện hoạt động của thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, thậm chí bị tắc nghẽn, “vỡ trận” bởi ngay từ đầu đã có sự thiết nhất quán trong câu chuyện quyền sở hữu của các sản phẩm là căn hộ du lịch được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ.
“Các sản phẩm bất động sản du lịch đang được xây dựng trên đất du lịch, dịch vụ hiện nay đang bị xáo trộn và méo mó, dẫn đến những khó khăn, lúng túng trong công tác quản lý. Đây cũng chính là nút thắt trong câu chuyện cấp hay không cấp sổ đỏ cho các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel trong thời gian vừa qua”, ông Chiến cho hay.
Chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, do sản phẩm bất động sản du lịch mới là sản phẩm “lai ghép” với đặc trưng của mô hình kinh tế chia sẻ, nên nhiều quy định có liên quan thiếu rõ ràng, đặc biệt là liên quan đến quản lý nhà nước đối với dự án bất động sản du lịch mới như là đối với dự án chung cư hay dự án khách sạn, dự án nhà ở hay bất động sản kinh doanh thương mại,...
“Sự chậm trễ trong ban hành khung pháp lý cho các sản phẩm bất động sản du lịch mới chứng tỏ bộ máy quản lý còn chậm phản ứng với những yêu cầu mới của cuộc sống và sự phát triển kinh tế - xã hội, nhất là đối với những vấn đề mới có tính liên ngành, liên lĩnh vực”, TS. Vũ Đình Ánh kết luận.
Tháo điểm nghẽn, khơi thông dòng chảy
Chia sẻ kinh nghiệm về chính sách và khung pháp lý bảo đảm cho sự tồn tại và phát triển của phân khúc bất động sản du lịch trong hàng chục năm qua tại Mỹ, Singapore, Thái Lan và Indonesia, các diễn giả quốc tế cho rằng cần chia theo mục tiêu ngắn hạn và dài hạn để có chính sách thuế, sở hữu đất đai và quản lý vận hành linh hoạt, theo điều kiện của từng vùng.
TS. Sopon Pornchokchai, Chủ tịch Hội đồng định giá bất động sản Thái Lan, Chủ tịch Liên đoàn bất động sản Thái Lan nhấn mạnh tới xu hướng xây dựng bất động sản du lịch xanh, thân thiện với môi trường và đưa ra sáng kiến hợp tác phát triển bất động sản du lịch tại một số quốc gia vùng sông Mê Kông.
“Việt Nam có những điểm tương đồng với Thái Lan, đó là du lịch bền vững hướng đến phát triển xanh. Những người có thu nhập cao rất muốn đầu tư vào các sản phẩm bất động sản xanh như vậy. Ở Thái Lan chúng tôi có tầng lớp tinh hoa, Việt Nam cũng có thể xây dựng nhóm nhà đầu tư, du lịch tinh hoa. Đây là nhóm nhà đầu tư rất tiềm năng với thị trường bất động sản du lịch và bất động sản cao cấp”, TS. Sopon Pornchokchai đánh giá.
Ông Jeffefy Foo - Nguyên Chủ tịch Viện các Đại lý bất động sản Singapore, chia sẻ, phát triển du lịch tại Singapore không chỉ là tăng lượt khách mà tăng nguồn lực du lịch. Tại Singapore, bất động sản du lịch được coi là một trong những yếu tố hút khách du lịch. Ngoài được quy hoạch bài bản và chiến lược, bất động sản du lịch có sự tham gia của nhiều thành phần từ nhà nước tới doanh nghiệp, xã hội dân sự,… Có thể kể tới như Cơ quan quản lý đất đai, Cơ quan xây dựng, Cơ quan tiền tệ, Cơ quan quản lý các doanh nghiệp… cũng tham dự vào lĩnh vực bất động sản du lịch.
Ngày 23/4/2019, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có một số nội dung liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh và quản lý, vận hành các công trình du lịch, nhất là căn hộ du lịch.
Ngày 28/10/2019, Bộ trưởng Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch đã ban hành Quyết định số 3720/QĐ-BVHTTDL ban hành Quy chế quản lý, kinh doanh loại hình căn hộ du lịch và biệt thự du lịch.
Ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở cho các Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương.
Quay trở lại với câu chuyện khơi thông cho phân khúc bất động sản du lịch trong nước, từ những kinh nghiệm quốc tế và thực trạng hiện nay tại Việt Nam, nhất là sau đại dịch Covid-19, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, hậu Covid-19, “chúng ta có thể cải thiện các vấn đề pháp lý như về các luật chi phối thị trường bất động sản du lịch, về chứng khoán, vốn… để mọi thứ trôi chảy. Nếu không chúng ta sẽ bỏ qua rất nhiều cơ hội để phát triển”.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, khủng hoảng do Covid-19 gây ra là khủng hoảng tai hoạ chứ không phải khủng hoảng do kinh tế. “Bởi vậy nhiều quốc gia đã bỏ ra chi phí lớn để có thể khắc phục khủng hoảng này. Các doanh nghiệp biết rằng, đây không phải là khủng hoảng cấu trúc, do đó khi khắc phục xong tất cả sẽ bật trở lại “đường đua”. Người nào đi trước người đó sẽ thắng. Nhưng chúng ta vẫn đang ở giai đoạn sửa đổi Luật, vẫn đang chậm trễ về thủ tục tháo gỡ, nếu chần chừ, chúng ta sẽ bỏ lỡ nhiều cơ hội”, TS Nghĩa nêu rõ.
Ths. NCS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, sự thiếu vắng cơ sở pháp lý và những chính sách phù hợp nhằm phát triển bất động sản du lịch là rào cản lớn cho sự phát triển phân khúc bất động sản này. Theo thống kê, từ cuối năm 2019, sau những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng, “bức tranh của thị trường bất động sản du lịch đã bớt sôi động và tâm lý chờ đợi tính pháp lý rõ ràng đang bao trùm”. Do đó, cơ chế, chính sách thông thoáng cần sớm được áp dụng, như một giải pháp cấp bách giúp thị trường hồi phục nhanh sau những tác động tiêu cực của đại dịch Covid -19. Đồng thời, đây cũng là giải pháp dài hạn để thúc đẩy thị trường phát triển tự do, minh bạch, lành mạnh, giúp khai thác tối đa lợi thế của ngành kinh tế mũi nhọn du lịch nói chung và bất động sản du lịch nói riêng, góp phần xây dựng Việt Nam trở thành nước phát triển, thu nhập cao vào năm 2045.
Còn theo GS. TSKH. Đăng Hùng Võ, muốn thu hút đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, chúng ta cần phải có khung pháp luật tạo ra được sự hấp dẫn về lợi ích.
“Từ thực tế có thể khẳng định rằng, nếu chúng ta cho các bất động sản du lịch kiểu mới được sử dụng đất dài hạn thì đó chính là sự hấp dẫn để thu hút các nhà đầu tư cá nhân quay lại thị trường này. Hướng tiếp theo là chúng ta phải cân nhắc mức thuế phù hợp đối với các bất động sản du lịch kiểu mới để có thể cân đối giữa việc thu từ giao đất cộng với thuế sử dụng đất dài hạn tương đương với thu tiền thuê đất sử dụng có thời hạn. Mở rộng hơn quy định này, chúng ta có thể sửa đổi Luật Đất đai theo hướng có thể cho phép người cần đất được lựa chọn giữa hai hình thức mua lâu dài quyền tài sản đất đai hoặc thuê đất đối với mọi loại đất. Mua quyền tài sản đất đai lâu dài sẽ phải chịu thuế đất đai ở tỷ suất cao, thuê quyền sử dụng đất có thời hạn thì chỉ phải trả tiền thuê đất cho nhà nước. Quản lý đất đai như vậy sẽ dễ dàng hơn và đơn giản hơn”, ông Võ khẳng định.
TS. Lương Hoài Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn du lịch Việt Nam, cho rằng, cần có sự tái cân bằng giữa việc đưa dòng tiền Việt Nam ra nước ngoài và hút dòng tiền vào bất động sản Việt Nam. Đồng thời, Việt Nam cần có tầm nhìn du lịch biển, …, hướng đến giới siêu giàu. Tầm nhìn này cũng sẽ thông qua các doanh nghiệp bất động sản để phát triển các sản phẩm lưu trú xứng tầm.
TS. Vũ Tiến Lộc, Đại biểu Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam chia sẻ: Việt Nam có tiềm năng và lợi thế cạnh tranh về du lịch rất lớn. Hiện nay, trên thế giới, so về tiềm năng phát triển du lịch, Việt Nam là một trong những quốc gia có tiềm năng phát triển lớn nhất. Chúng ta đang có thuận lợi là Quốc hội đang bàn cơ chế đặc thù và trong bối cảnh hiện nay, Chính phủ chọn ra 4 địa phương để thực hiện cơ chế đặc thù mới, đồng thời, cơ chế đặc thù phải tạo ra mô hình quản lý mới.
Lĩnh vực bất động sản nói chung và bất động sản du lịch nói riêng đang là nội dung quan trọng, là ngành có nhiều sự sáng tạo và tạo ra nhiều giá trị nhất. Vì vậy để tối ưu những điểm mạnh và giá trị đó, chúng ta cần có những chính sách, pháp lý phù hợp để tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất động sản du lịch.
Hội thảo do Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội và Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES), Tập đoàn CEO thực hiện.
