Hà Nội xây dựng khung giá đất

Do biến động về thị trường nhà đất, từ năm 2000 đến nay, khung giá quy định tại Quyết định 3519 ngày 12-9-1997 của UBND TP đã dần bộc lộ nhiều bất cập. 

Giá chuyển nhượng các loại đất trên thị trường đều vượt nhiều lần so với khung giá quy định. Trong khung giá theo Quyết định 3519 quy định ít mức giá, chưa phân biệt các tiêu chí đặc thù của các đường phố, đặc biệt là tại các khu trung tâm, vì vậy việc áp dụng chính sách rất khó khăn và không tạo được sự công bằng trong thực hiện. 

Trên thực tế, trong quá trình thực hiện những chính sách giá về đất đai, thành phố đã có những điều chỉnh thích hợp để khắc phục những sự bất cập về quy định khung giá. Ngày 4-8-2004, thành phố đã ban hành Quyết định số 119 quy định tạm thời về điều chỉnh khung giá đất, trong đó giá các loại đất để tính thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, giá thu tiền cho thuê đất đã tăng 1,0 - 1,8 lần so với khung giá tại Quyết định 3519. Đối với bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, công tác định giá đã thực hiện theo hướng tiếp cận giá chuyển nhượng đất thực tế tại từng khu vực theo dự án. Đối với đất nông nghiệp, hiện đang áp dụng Quyết định số 99/2003/QĐ-UB ngày 21-8-2003 quy định giá đền bù cụ thể của từng khu vực, trong đó mức đền bù đất nông nghiệp ngoại thành tối đa là 107.110 đồng/m²; đất nông nghiệp trong đô thị tối đa là 800.000 đồng/m². 

Để bảo đảm đúng tiến độ xây dựng khung giá đất, từ tháng 7-2004, các ban ngành thành phố đã bắt tay tổ chức điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn các quận, huyện. Về phương pháp điều tra, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được phân vùng và xác định vị trí các thửa đất, xây dựng các chỉ tiêu điều tra đối với từng quận, huyện với tổng số gần 6.500 phiếu điều tra. 

Kết quả ban đầu cho thấy, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở một số đường phố chính của thành phố cũng như khu vực dân cư nông thôn đã vượt mức tối đa cho phép nêu tại Nghị định số 188. Theo Nghị định số 188, đối với đô thị loại đặc biệt như Hà Nội, mức giá đất ở tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m²; giá tối đa là 67,5 triệu đồng/m². Cũng theo Nghị định này, UBND TP được phép quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa (81 triệu đồng/m²).  

Tuy nhiên, theo Sở Tài chính Hà Nội, tại các quận, huyện, mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế cao hơn từ 1,5 đến 2 lần so với mức quy định tại khung giá của Chính phủ (nhiều đường phố vượt mức 100 triệu đồng/m², cá biệt có đường phố vượt 200 triệu đồng/m2). Từ kết quả điều tra trên, Sở Tài chính đề nghị UBND TP cho phép ban hành khung giá đất ở với mức tối đa là 81 triệu đồng/m². 

Hà Nội vốn là địa phương có đặc điểm đường phố thuộc loại phức tạp nhất cả nước. Điều tra sơ bộ của Sở Tài chính cho thấy, tại một số đường phố, mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thấp hơn mức tối đa quy định tại Nghị định 188 nhưng cũng không hiếm những đường phố lại có giá đất cao hơn mức tối đa này. Vì vậy, phân loại đường phố tại Hà Nội phải dựa trên nguyên tắc: xác định hệ số tương quan giữa các nhóm đường phố của từng quận và xác định mức giá chuẩn cụ thể cho từng nhóm theo khung giá do Chính phủ quy định. Trong đó, đường phố của mỗi quận, huyện lại được lựa chọn phân thành từng nhóm có khả năng sinh lợi, kết cấu hạ tầng và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. 

Về vị trí đất trong từng loại đường phố, Sở Tài chính Hà Nội đề xuất, nên kế thừa cách xếp loại vị trí 1, 2, 3, 4 đã quy định tại Quyết định 3519/QĐ-UB ban hành ngày 12-9-1997 của UBND TP. Theo đó, vị trí 1: là các thửa đất có ít nhất 1 mặt tiếp giáp với đường phố; vị trí 2: thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m; vị trí 3: thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2m đến dưới 3,5m; vị trí 4: thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m. 

Theo Nghị định 188, giá đất ở tại nông thôn tối đa là 1,25 triệu đồng/m² (đối với xã đồng bằng). Tuy nhiên, Nghị định lại không quy định giá đất ở tại các khu vực ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính, khu phát triển đô thị trong khi giá đất tại các khu vực này (tại Hà Nội) cao hơn nhiều lần so với mức 1,25 triệu đồng/m². Chẳng hạn, tại nhiều vị trí ven đô, đầu mối giao thông, giá đất lên đến trên 10 triệu đồng/m². Trên cơ sở điều tra giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, Sở Tài chính đề nghị UBND TP cho phép xây dựng khung giá đối với các vị trí nêu trên ở mức tối đa: 1,5 triệu đồng/m². 

Đối với đất ở tại các xã ngoại thành tại Hà Nội, từ vài năm trở lại đây, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng đã lên tới 2-3 triệu đồng/m², vượt xa khỏi mức 1,25 triệu đồng quy định tại Nghị định 188. Vì vậy, đối với loại đất này, Sở Tài chính Hà Nội cũng đề xuất, mức giá phải đặt ở mức tối đa: 1,5 triệu đồng/m². 

Cục quản lý giá, Bộ Tài chính cho biết, đến nay đã có khoảng 50 tỉnh, thành phố xây dựng xong phương án giá đất theo khung giá đất mới. Trong đó, 20 địa phương đã trình phương án giá đất lên UBND tỉnh và thông qua HĐND cùng cấp. Các địa phương còn lại cũng sẽ trình HĐND thông qua phương án giá đất vào đầu tháng 12-2004, để có thể kịp công bố giá đất mới vào ngày 1-1-2005.