Hội thảo nhằm góp phần hoàn thiện dự án Luật Đất đai (sửa đổi) theo Nghị quyết 17/2021/QH15 ngày 27/7/2021 của Quốc hội khóa XV về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.
Phát biểu chào mừng Hội thảo, Phó Chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Khánh Hòa Lê Hữu Hoàng chia sẻ, Khánh Hòa là địa phương có thế mạnh phát triển du lịch, dịch vụ. Hiện nay, thị trường bất động sản du lịch là một trong những phân khúc thị trường có tốc độ phát triển nhanh, mạnh; dự báo còn tiếp tục phát triển sôi động trong thời gian tới, đặc biệt là nhu cầu về du lịch tăng đột biến khi dịch bệnh Covid-19 được kiểm soát.
Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định và phát triển kinh tế-xã hội; song, cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định, dẫn đến việc thực thi pháp luật còn nhiều tồn tại; thậm chí là điểm nghẽn cần được xem xét, tháo gỡ, đặc biệt là hệ thống pháp lý còn chưa hoàn chỉnh đối với loại hình bất động sản du lịch. Do đó, việc nghiên cứu, hoàn thiện các chính sách để thị trường bất động sản du lịch phát triển có hiệu quả, phát huy hết tiềm năng và thế mạnh của tỉnh Khánh Hòa nói riêng và các vùng, miền trong cả nước nói chung, tạo nên sức hấp dẫn và phục vụ tốt nhu cầu của du khách là rất cần thiết.
Mở đầu Hội thảo, TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam khẳng định, hiện nay, hướng tới mục tiêu đưa du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn, yêu cầu đặt ra là phải phát triển đồng bộ hệ thống cơ sở hạ tầng; đồng thời, phát triển mạnh mẽ thị trường bất động sản, trong đó có bất động sản du lịch. Việc xây dựng, hoàn thiện pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch nói chung và hoàn thiện pháp luật về bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong thời gian tới là vấn đề đang được đặt ra rất cấp thiết.
Hội thảo tập trung bàn bạc, thảo luận 3 nhóm vấn đề lớn:
Thứ nhất, cần có cái nhìn toàn cảnh về thị trường bất động sản du lịch Việt Nam và nhận định về xu hướng phát triển thị trường bất động sản du lịch Việt trong bối cảnh hậu Covid-19;
Thứ hai là những nút thắt pháp lý cần tháo gỡ và những rào cản từ thực tiễn cần khơi thông;
Thứ ba là những tác động của môi trường quốc tế và định hướng chính sách, pháp luật trong đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam.
Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam, TS Nguyễn Văn Quyền nhấn mạnh, tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang “mắc kẹt”, đặc biệt phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hòa lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.
Ông Nguyễn Văn Quyền cho biết: “Đất ở không hình thành đơn vị ở” là vấn đề thực tiễn mới phát sinh; chưa được quy định trong luật. Tuy vậy, nó đã mang lại nhiều lợi ích cho thị trường bất động sản du lịch nói riêng, bất động sản nói chung và đặc biệt là sự phát triển kinh tế-xã hội của nhiều địa phương. Do đó, cần phải nghiên cứu luật hóa để tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện các dự án bất động sản du lịch.
Luật Đất đai 2013 đang trong thời gian chờ sửa đổi, bổ sung. Để có thể kịp thời điều chỉnh những vướng mắc hiện có, các bộ, ngành chức năng cần có các văn bản dưới luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với “đất ở không hình thành đơn vị ở”… Giải quyết được những nút thắt pháp lý nêu trên sẽ khơi thông được nhiều vấn đề, đặc biệt ngân sách nhà nước sẽ có thêm nguồn thu quan trọng.
Chuyên gia kinh tế, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính-Tiền tệ quốc gia, TS Cấn Văn Lực đánh giá, bất động sản du lịch dù mới chỉ hình thành và phát triển trong khoảng 5 năm trở lại đây nhưng đã đóng góp tương đương khoảng 21,3% số lượng buồng phòng của các khách sạn 3-5 sao trên toàn quốc. Do đó, cần sớm bổ sung, hoàn thiện khung pháp lý cho bất động sản du lịch, như: định danh chính thức các loại bất động sản du lịch trong Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng; giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại; hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.
Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án bất động sản nghỉ dưỡng; không những không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp mà còn kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách. Trong khi chờ Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được sửa đổi (dự kiến 2023), cần sớm ban hành văn bản dưới luật tháo gỡ những vướng mắc hiện nay.
Về vấn đề quy hoạch sử dụng đất, GS,TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường đưa ra một số yêu cầu trong sửa đổi luật đất đai: Chuyển hẳn phương pháp quy hoạch sử dụng đất từ tiêu chí theo mục đích sử dụng đất sang tiêu chí theo phân vùng sử dụng đất; xây dựng và ban hành thông tư liên tịch giữa Bộ Kế hoạch và Đầu tư với Bộ Tài nguyên và Môi trường nhằm hướng dẫn việc kết nối giữa quy hoạch quốc gia ngành du lịch với quy hoạch sử dụng đất có liên quan đến các khu chức năng du lịch, nghỉ dưỡng.
Trưởng khoa Luật Quốc tế Đại học Luật TP Hồ Chí Minh, PGS,TS Trần Việt Dũng đề xuất: Việc cấp giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch phải căn cứ theo mục đích sử dụng các loại đất đã xác định cụ thể. Tất nhiên, pháp luật cũng phải có những ràng buộc pháp lý để bảo đảm việc phát triển các sản phẩm bất động sản du lịch này không được phát triển tràn lan, phá hỏng quy hoạch tổng thể của khu vực.
Đặc biệt, để bảo đảm tính minh bạch và dễ dự đoán cho các nhà đầu tư, cơ quan chức năng cần ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, quy định cụ thể, rõ ràng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các loại đất dịch vụ, du lịch liên quan.
Khi thể chế chấp nhận một số loại hình đất với khái niệm mới, thí dụ như “đất ở nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở)” mà không vi phạm pháp luật, Luật sư Lê Thị Thu, Giám đốc Công ty Luật TNHH MIBI Law kiến nghị, khi đã giao đất cho doanh nghiệp thì Nhà nước phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp và khách hàng (nhà đầu tư) của doanh nghiệp đó, tránh gây bất an cho xã hội, người dân, giảm thiệt hại về kinh tế và tránh ảnh hưởng tới uy tín của doanh nghiệp.
Hiện nay trên thực tế, các địa phương áp dụng quy chế pháp lý khác nhau đối với sản phẩm resort villa, condotel. Một số địa phương “linh hoạt” trong việc xác lập quyền sử dụng đất với hình thức “giao đất để xây dựng nhà ở không hình thành đơn vị ở” và xác lập quyền sở hữu lâu dài đối với người sở hữu bất động sản này - áp dụng tương tự như đất sử dụng cho mục đích để xây dựng nhà ở.
Xuất phát từ thực tế việc không có cơ sở pháp lý ghi nhận/công nhận quyền sở hữu resort villa, condotel đã dẫn tới hạn chế quyền thế chấp, chuyển nhượng tài sản bất động du lịch của nhà đầu tư thứ cấp, TS Trần Thị Bảo Ánh, Phó Trưởng bộ môn Luật Thương mại, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội kiến nghị: Pháp luật kinh doanh bất động sản cần chính thức quy định về bất động sản du lịch, dự án bất động sản du lịch, các loại bất động sản du lịch và quy chế pháp lý cụ thể đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, từ điều kiện, các hình thức kinh doanh, hình thức và hiệu lực của giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đối với từng loại bất động sản du lịch.
TS Nguyễn Văn Quyền, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam kết luận, trên cơ sở những ý kiến, đánh giá, luận giải một cách toàn diện, sâu sắc của các chuyên gia, nhà khoa học và các đại biểu tham dự tại Hội thảo, Hội Luật gia Việt Nam sẽ tổng hợp, kiến nghị Chính phủ và các cơ quan, ban ngành Trung ương sớm có những giải pháp cấp bách cũng như lâu dài để hoàn thiện hành lang pháp lý cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng; tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, nhà đầu tư; khơi thông nguồn lực phát triển thị trường bất động sản du lịch.
