Ðất không có giấy tờ, sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch được cấp giấy chứng nhận

Nghị định 84/2007/NÐ-CP ban hành ngày 25-5 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai nhằm tháo gỡ những khó khăn, ách tắc trong quá trình thi hành Luật Ðất đai.

Ông Nguyễn Khải cho chúng tôi biết những lý do cấp thiết phải ban hành Nghị định 84/2007/NÐ-CP. Sau khi Luật Ðất đai năm 2003 có hiệu lực, Chính phủ đã ban hành rất nhiều Nghị định để thi hành, tuy nhiên trong quá trình tổ chức thực hiện còn nhiều vấn đề vướng mắc cần phải tháo gỡ.

Thí dụ, Luật quy định những người sử dụng đất không có giấy tờ, sử dụng đất ổn định trước ngày 15-10-1993, phù hợp quy hoạch không có tranh chấp thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguyên nhân do người dân chiếm dụng đất hoặc lấn chiếm đất, do chính quyền địa phương buông lỏng... Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình công cộng hoặc sử dụng vào các mục đích khác thì nảy sinh vấn đề có được bồi thường hay không?

Do đó cần  có  một  quy  định cụ thể để xử lý về các trường hợp trên. Cần hiểu rõ thế nào là đất sử dụng ổn định, thế nào là đất xen kẽ trong khu dân cư. Vấn đề người nước ngoài thuê đất sử dụng vào mục đích kinh doanh...

Theo quy định của Luật Ðất đai, đất sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993 không có tranh chấp phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với diện tích đã được giao và không phải nộp tiền sử dụng đất. Nghị định 84 đã nêu rõ thế nào là đất sử dụng ổn định và thế nào là đất lấn chiếm. Ðất sử dụng ổn định là đất được sử dụng liên tục cho một mục đích nhất định kể từ khi bắt đầu sử dụng đến khi cấp giấy chứng nhận hoặc đến thời điểm có quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ về đất, bất kể nó đã được chuyển qua bao nhiêu chủ sử dụng.

Ðây cũng là lần đầu tiên có quy định rõ các loại giấy tờ được lấy làm căn cứ xác định thời điểm sử dụng đất ổn định. Chẳng hạn biên lai nộp thuế sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất... cũng được coi là căn cứ. Hộ gia đình, cá nhân không được cấp giấy chứng nhận đối với phần diện tích đất được sử dụng trước ngày 15-10-1993 trong trường hợp tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong 5 hành vi vi phạm sau đây:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai.

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý.

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc.

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng.

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Ðất giao trái thẩm quyền trước ngày 1-7-2004 nhưng người đang sử dụng đất có giấy tờ chứng minh là đã nộp tiền để được sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền để được sử dụng đất (diện tích thực tế đang sử dụng) nếu sử dụng ổn định trước ngày 15-10-1993; từ 15-10-1993 đến 1-7-2004 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất diện tích thực tế đang sử dụng đối với đất nông nghiệp và diện tích trong hạn mức đối với đất phi nông nghiệp.

Ðất ở sử dụng trước 15-10-1993 không có giấy tờ (nhưng không thuộc một trong năm vi phạm để không được cấp giấy) khi thu hồi sẽ được bồi thường như đất có giấy tờ, diện tích tối đa không vượt quá hạn mức giao đất ở; phần vượt hạn mức được bồi thường theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư. Ðất ở sử dụng sau 15-10-1993 thì giá bồi thường phải trừ đi tiền sử dụng đất phải nộp (đối với phần trong hạn mức), phần vượt hạn mức được bồi thường như đất nông nghiệp.

Việc sử dụng đất và giấy chứng nhận đối với đất dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều mục đích sử dụng khác nhau được quy định ở Ðiều 20. Việc sử dụng đất đối với đất dự án xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao được thực hiện như sau:

- Ðối với diện tích đất sử dụng cho mục đích công cộng thì chủ dự án không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

- Ðối với từng phần diện tích đất phù hợp mục đích sử dụng được xác định trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 198/2004/NÐ-CP hoặc nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định số 142/2005/NÐ-CP ngày 14-11-2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Trong trường hợp diện tích đất để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và khu sản xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau thì giấy chứng nhận được cấp cho từng thửa đất phù hợp quy hoạch chi tiết xây dựng đã được xét duyệt và theo quy định của pháp luật về đất đai.

Về thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính khi nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích, Nghị định đã xác định rõ theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất. Nếu thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm trong quyết định thì nghĩa vụ tài chính sẽ được xác định theo chính sách và giá đất ở thời điểm bàn giao thực tế. Ðiều này đã tháo gỡ phần nào những khó khăn trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà từ trước tới nay vẫn gặp phải.

Về vấn đề chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư, Ðiều 58 nêu rõ: Sau năm ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ.

Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người khác nhận thay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật. Trường hợp bố trí tái định cư thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng.

Trong trường hợp có thỏa thuận giữa tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và người được bố trí tái định cư về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo văn bản thỏa thuận có chữ ký của cả hai bên.

Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường, hỗ trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cư thì tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cư để làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có).

Phát sinh về giá đất thu hồi (nếu có) sau khi có quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được xử lý như sau: Trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trước ngày Nghị định số 197/2004/NÐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NÐ-CP và Nghị định số 17/2006/NÐ-CP.

Trường hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Ðiều 9 Nghị định số 197/2004/NÐ-CP và khoản 2 Ðiều 4 Nghị định số 17/2006/NÐ-CP. Trường hợp đã có quyết định phê duyệt trước ngày Nghị định số 197/2004/NÐ-CPcó hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 2 Ðiều 9 Nghị định số 197/2004/NÐ-CP và khoản 2 Ðiều 4 Nghị định số 17/2006/NÐ-CP.

Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng.

Ðồng chí Nguyễn Khải giải thích về quy định ghi nợ tiền sử dụng đất, nếu Nghị định 17 của Chính phủ quy định, những trường hợp được giao đất tái định cư, khi cấp giấy chứng nhận mà người xin cấp giấy không có khả năng nộp thì ghi nợ theo phương thức quy thành tiền theo giá đất thời điểm cấp giấy nếu có đơn đề nghị. Và khi thanh toán nợ, người sử dụng sẽ phải trả theo giá đất tại thời điểm trả nợ cho dù giá đất lên hay xuống.

Trong trường hợp tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài chuyển thành tổ chức kinh tế có 100% vốn nước ngoài thì diện tích đất đã góp vốn vào liên doanh phải chuyển sang hình thức nhà nước cho thuê đất và được lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất một lần hoặc sẽ trả tiền theo năm.

Ðối với các tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước, tổ chức có 100% vốn nước ngoài sẽ được chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong nước khi đó là các dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất; các dự án thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao... Khi đó, các nhà đầu tư trong nước ban đầu (thường là doanh nghiệp tư nhân) làm cơ sở hạ tầng sau đó chuyển nhượng cho các nhà đầu tư khác.

Trong trường hợp dự án chuyển nhượng mà bên chuyển nhượng là tổ chức kinh tế trong nước đã trả tiền mà số tiền sử dụng đất không liên quan đến ngân sách nhà nước thì giá trị quyền sử dụng đất được tính chung trong tổng giá trị hợp đồng của dự án... Trường hợp đất của dự án đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất sử dụng có thời hạn thì thời hạn thuê đất của tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sẽ là thời hạn còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển nhượng.

Nhưng, trường hợp đất có nguồn gốc sử dụng ổn định lâu dài thì thời hạn thuê đất sẽ là 70 năm kể từ khi hợp đồng chuyển nhượng dự án được ký kết. Nếu có nhu cầu sẽ được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần cũng sẽ không quá 70 năm và các tổ chức có vốn đầu tư nước ngoài sẽ không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn.