Bán miếng đất hơn 6 tỷ đồng tại xã Bình Hưng, huyện Bình Chánh nhưng trong hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng, anh Thanh (ngụ tại quận 3) vẫn ghi giá bán là 4 tỷ đồng. Sau khi kiểm tra, cơ quan thuế đã liên hệ và yêu cầu anh Thanh khai lại giá theo đúng giao dịch thực tế. Sau nhiều lần thương thảo, cơ quan thuế chấp nhận cho anh đóng thuế 2% với giá chuyển nhượng là 5,2 tỷ đồng.
Tương tự, chị Linh bán căn nhà ở quận 8 với giá 1,9 tỷ đồng, tương đương với số thuế chị phải đóng là 47,5 triệu đồng. Tuy nhiên, cơ quan thuế không chấp nhận giá chuyển nhượng này vì cho rằng, tại quận 8 không có căn nhà nào có giá dưới 2 tỷ đồng, tối thiểu phải từ 2,3 tỷ đồng trở lên, nên hồ sơ của chị phải chờ để xác minh giá trị thực tế khi chuyển nhượng…
Hai trường hợp nêu trên là điển hình cho hàng nghìn trường hợp hồ sơ chuyển nhượng bất động sản không được cơ quan thuế chấp nhận. Thống kê của Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh cho thấy, trong quý I/2022, cơ quan này đã trả lại gần 10.900 hồ sơ trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ liên quan tới đất đai, phần lớn do khai giá chưa phù hợp, tương đương tỷ lệ 22%, tức là cứ 5 hồ sơ nộp lên thì có 1 hồ sơ bị trả về để điều chỉnh lại. Trong đó, riêng Chi cục Thuế thành phố Thủ Đức đã trả lại gần 2.000 hồ sơ trong tổng số hơn 10.700 hồ sơ tiếp nhận.
Theo lãnh đạo Chi cục Thuế thành phố Thủ Đức, trước giờ người dân có thói quen ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng thấp hơn giá trị chuyển nhượng thực tế nhằm giảm số tiền đóng thuế. Từ ngày các cơ quan thuế siết lại việc tính thuế chuyển nhượng bất động sản, tình trạng kê khai hai giá khi mua bán nhà, đất đã giảm, ngân sách nhà nước tăng thu hàng trăm tỷ đồng tiền thuế. Song, điều này cũng khiến khối lượng công việc của cơ quan thuế tăng lên rất nhiều, dẫn đến việc giải quyết hồ sơ bị chậm trễ.
Theo Phó Cục trưởng Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh Thái Minh Giao, có ba nguồn dữ liệu để cơ quan thuế tính đúng giá trị kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản. Đó là lịch sử giao dịch được kê khai trong thời gian gần nhất; số hồ sơ đã kê khai và nộp tại cơ quan thuế của các bất động sản có vị trí tương đồng; tra cứu giá phê duyệt của UBND thành phố đối với các dự án, hoặc giá đền bù thực tế của Nhà nước, giá trên các website giao dịch…
Tuy nhiên, trên thực tế không phải chi cục thuế nào cũng làm giống nhau ở cách xác định giá đúng nên việc giải quyết hồ sơ bị kéo dài. Đó là chưa kể việc xác định giá nào là giá thị trường hiện nay cũng đang gây nhiều tranh cãi. Có những cơ quan thuế cứ theo khung chuẩn giá đất thị trường ở một khu vực để áp thuế trong khi trên thực tế thị trường lại biến động theo từng ngày, chưa kể vị trí mỗi miếng đất, căn nhà lại khác nhau. Sau đại dịch, có rất nhiều trường hợp người dân rơi vào tình trạng khó khăn nên bán gấp, bán rẻ nhà, đất thấp hơn nhiều so với những căn nhà trong cùng khu vực. Với những trường hợp này, nếu máy móc áp dụng giá thị trường sẽ khiến cả người bán lẫn người mua gặp khó, hoạt động chuyển nhượng sẽ bị kéo dài.
Theo các chuyên gia kinh tế, nếu các cơ quan thuế cứng nhắc hoặc không có một khung chuẩn để tính thuế bất động sản sẽ diễn ra tình trạng lách thuế bằng các hợp đồng cho, tặng. Thực tế gần đây tại thành phố Hồ Chí Minh, số lượng hồ sơ cho, tặng đã tăng lên. Cơ quan thuế đặt nghi vấn có thể đây là hình thức lách thuế mới vì theo quy định hiện nay, nếu người nhận bất động sản thuộc dạng cho, tặng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 10% nhưng tính trên bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành. Trong khi đó, bảng giá đất có nơi chỉ bằng 10-15% giá thị trường, thậm chí còn thấp hơn. Nếu so sánh vẫn lợi hơn việc phải đóng 2% thuế khi mua, bán so với giá thị trường…
Để không tồn đọng hồ sơ thuế, đồng thời vẫn tính đúng, tính đủ được số thuế phải nộp trong các hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, từ giữa tháng 4/2022, Cục Thuế thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành văn bản gửi đến các chi cục thuế nghiêm cấm các trường hợp tùy tiện gây khó khăn, phiền hà cho người nộp thuế như trả hồ sơ, mời người nộp thuế giải trình mà không nêu rõ lý do. Bên cạnh đó, Cục Thuế cũng đã báo cáo UBND thành phố Hồ Chí Minh để chỉ đạo các sở, ngành liên quan cùng phối hợp triển khai trong công tác đấu tranh chống thất thu, tăng cường quản lý thuế đối với hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.
Tuy nhiên, để có giải pháp căn cơ vẫn cần có các quy định chặt chẽ, thống nhất của các văn bản pháp luật về thuế, về đất đai, kinh doanh bất động sản, về hoạt động công chứng... Bên cạnh đó, UBND thành phố Hồ Chí Minh cũng cần ban hành bảng giá đất sát với giá thị trường để có cơ sở tính thuế…
