Bất động sản 2023: Hoàn thiện thể chế để phát triển bền vững

Tại diễn đàn, dưới sự điều phối của chuyên gia kinh tế, TS Nguyễn Minh Phong, các chuyên gia, nhà quản lý và lãnh đạo của các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra dự báo về xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường bất động sản; thích ứng linh hoạt với bối cảnh mới, giải pháp tái cấu trúc dự án, dòng vốn… đang là ưu tiên của cộng đồng doanh nghiệp cũng được bàn luận.

Những "điểm nghẽn" cần hoàn thiện

Đa số các chuyên gia đều chung nhận định, năm 2022 là một năm khó khăn đối với thị trường bất động sản, thậm chí là hơn nhiều so với hai năm chịu tác động bởi đại dịch Covid-19.

Trong đó, có hai vướng mắc chính đang đẩy các doanh nghiệp địa ốc rơi vào trạng thái “tiến thoái lưỡng nan” là tắc nghẽn dòng vốn và pháp lý chồng chéo, nhiều bất cập.

TS Vũ Tiến Lộc phát biểu tại diễn đàn.

TS Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam nhận định: “Có đến 65% khó khăn của các doanh nghiệp gặp phải liên quan đến pháp lý, 20% liên quan đến nguồn vốn, song vấn đề nguồn vốn lại bắt nguồn từ pháp lý. Nói cách khác, những vướng mắc về pháp lý là khởi nguồn dẫn đến nhiều khó khăn cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp bất động sản nói riêng”.

TS Vũ Tiến Lộc nói thêm, thị trường bất động sản có khả năng "lan tỏa", dẫn dắt và tác động đến hơn 40 ngành nghề khác. Tuy nhiên trong năm 2022, thị trường bất động sản đã phải chứng kiến sự suy giảm mạnh, cộng đồng doanh nghiệp phá sản, giải thể tăng đến 40%.

Nhận thấy được tình trạng khó khăn trên thị trường hiện nay, Chính phủ, Quốc hội cũng đang cố gắng tháo gỡ những bất cập về pháp lý. Tuy nhiên, TS Vũ Tiến Lộc cho rằng, để thị trường nhanh chóng hồi phục, cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc hoàn thiện thể chế, và vai trò của Nhà nước cũng cần phải thể hiện rõ ràng. Bởi đột phá về thể chế sẽ dẫn đường cho sự hồi sinh của thị trường bất động sản.

Phân tích về những khó khăn của thị trường bất động sản trong thời gian vừa qua, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia nhận định, năm 2022 là một năm “họa vô đơn chí” đối với nền kinh tế thế giới và cả Việt Nam do chịu ảnh hưởng bởi ba “cơn gió ngược”, gồm: Khả năng suy thoái kinh tế toàn cầu; thị trường Trung Quốc mở cửa trở lại nhưng tăng trưởng chậm; thị trường tài chính tiền tệ toàn cầu tương đối bất ổn.

Nếu không có giải pháp cho những cơn gió ngược này, chúng ta sẽ đánh mất khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng trong năm nay.

TS Cấn Văn Lực

TS Cấn Văn Lực trình bày tham luận Cơ hội và thách thức nhìn từ vấn đề nguồn vốn.

TS Cấn Văn Lực cũng nhấn mạnh, bài toán về dòng vốn và vướng mắc về pháp lý đang là hai khó khăn lớn nhất cho thị trường bất động sản hiện nay. Trong đó, liên quan đến câu chuyện dòng vốn, chuyên gia này đánh giá dư địa cho vay bất động sản tại Việt Nam vẫn còn, vấn đề hiện nay là cấu trúc vốn của thị trường bất động sản đang bất hợp lý.

“Năm 2021 cấu trúc vốn là bình thường, nhưng sang đến năm 2022 là bất bình thường khi vốn tín dụng cho bất động sản chiếm đến 74%, tăng khoảng 24% so với cuối năm 2021. Vì vậy, doanh nghiệp bất động sản cần cân đối lại cấu trúc nguồn vốn của để tránh lệ thuộc. Cụ thể, vốn tín dụng chỉ nên chiếm 40%”, TS Cấn Văn Lực khẳng định.

Liên quan đến vấn đề thể chế, TS Cấn Văn Lực cho biết, gần đây Chính phủ đang có rất nhiều động thái nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Mới đây nhất là Nghị định 08/2023 nhằm tháo gỡ cho trái phiếu doanh nghiệp. Sự ra đời của Nghị định thời điểm này là rất cần thiết nhằm tạo ra cơ sở pháp lý chắc chắn để giải quyết phần nào được những bài toán trước mắt, nổi bật là đáo hạn trái phiếu.

Doanh nghiệp vượt khó sẽ trở nên mạnh mẽ hơn

Chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh chia sẻ tại phiên tọa đàm.

Chia sẻ tại Diễn đàn, chuyên gia kinh tế, TS Vũ Đình Ánh nhìn nhận, niềm tin sụt giảm, thanh khoản thấp là những khó khăn rất lớn đối với thị trường bất động sản hiện nay. Các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt nhiều “cơn bão” đổ về.

Tuy nhiên, thời gian tới cũng sẽ có một số tín hiệu tích cực để nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt niềm tin, đó là lãi suất có khả năng sẽ giảm và Chính phủ cũng đang có những động thái hỗ trợ. Những động thái này cần phải rõ ràng, quyết liệt hơn nữa để đi đến hiệu quả thực chất. “Tôi tin cái gì khó mà vượt qua được sẽ giúp các doanh nghiệp trở nên mạnh mẽ hơn”, TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Đưa ra lời khuyên cho các doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, doanh nghiệp nên biết tự lượng sức mình, phải biết khả năng của mình đến đâu, sức chịu đựng đến giới hạn nào mới có thể đi được đường dài.

Đặc biệt với những khó khăn trên thị trường, đầu tiên, doanh nghiệp cần phải tự cứu mình như tiết giảm lại kênh đầu tư, mức đầu tư sao cho phù hợp "sức khỏe tài chính" của mình.

Đối với riêng vấn đề trái phiếu, ông Nguyễn Quốc Hiệp nhìn nhận, Nghị định 08 mới đây ra đời khi thị trường đang ở mức “gay go” nhằm cứu thị trường khỏi sự sụp đổ. Tuy nhiên, Nghị định này chưa thể "cứu" được toàn bộ thị trường trái phiếu và niềm tin của nhà đầu tư.

Đặc biệt, Nghị định chưa có những quy định cụ thể để bảo vệ được trái chủ một cách tốt nhất. Ngoài ra, nếu không xếp hạng tín nhiệm mà cho phát hành thì sẽ tạo một bước nguy hiểm hơn cho thị trường trái phiếu doanh nghiệp.

Do đó, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị, để thị trường trái phiếu phát triển lành mạnh và bảo đảm an toàn cho các bên tham gia, cần phải tính đến room phát hành, xem xét câu chuyện xếp hạng tín nhiệm cho nhà phát hành.

Dưới góc độ pháp lý, PGS. TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường Đại học Luật Hà Nội nhận định, hiện nay, Chính phủ đã có những giải pháp tháo gỡ bất cập về pháp lý liên quan đến bất động sản bằng việc cùng một thời điểm tiến hành sửa đổi Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Đây là 3 đạo luật có tác động trực tiếp đến sự vận hành của thị trường bất động sản. Vì vậy, chúng ta có thể kỳ vọng thể chế chính sách sẽ hoàn thiện trong thời gian tới, từ đó thị trường bất động sản sẽ có cơ hội để hồi phục trở lại.