Việc nghiên cứu cơ chế đặc thù được kỳ vọng tháo gỡ những nút thắt tồn tại nhiều năm, bảo đảm an toàn cho người dân và tạo động lực chỉnh trang đô thị theo hướng đồng bộ, bền vững.
Người dân mòn mỏi chờ tái định cư
Các khu chung cư cũ xuống cấp không chỉ đặt ra yêu cầu cấp bách về bảo đảm an toàn mà còn là thách thức lớn đối với công tác chỉnh trang đô thị. Sau nhiều năm sử dụng, nhiều công trình đã hư hỏng nghiêm trọng, trong khi tiến độ cải tạo, xây dựng lại chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Đến nay, thành phố đã di dời 534 hộ dân tại 9 chung cư có mức độ nguy hiểm cao nhất. Tuy nhiên, tại một số nơi, việc di dời vẫn dang dở hoặc chưa thể triển khai.
Tại chung cư 350 Hoàng Văn Thụ (phường Tân Sơn Nhất), chủ đầu tư được giao thực hiện dự án từ năm 2010, đã bồi thường cho 137 hộ, bố trí tạm cư 20 hộ và tháo dỡ công trình. Tuy nhiên, đến nay khu đất vẫn bỏ trống do vướng thủ tục và công tác bồi thường bổ sung.
Tương tự, chung cư Vĩnh Hội, được xây dựng trước năm 1975, hiện xuống cấp nghiêm trọng, được xếp loại nguy hiểm cấp D. Ông Đỗ Hồng Xuân, cư dân tại đây cho biết, phần lớn người dân lao động tự do, buôn bán nhỏ, thu nhập không ổn định. Vì vậy, việc chuyển đến nơi ở mới là vấn đề lớn đối với nhiều hộ. Người dân đặc biệt quan tâm đến mức bồi thường, quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ và điều kiện tái định cư.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố cho rằng, tiến độ cải tạo chung cư cũ chậm trong thời gian qua chủ yếu do vướng mắc pháp lý và khó đạt đồng thuận về phương án bồi thường, tái định cư. Nhu cầu của cư dân không đồng nhất, trong khi doanh nghiệp phải cân đối chi phí bồi thường, xây dựng và bố trí nhà tái định cư. Bên cạnh đó, nhiều khu đất có diện tích nhỏ, chỉ tiêu quy hoạch hạn chế, khiến việc bảo đảm hiệu quả đầu tư gặp khó khăn. Thực tế này đòi hỏi phương án triển khai đồng bộ, từ quy hoạch, lựa chọn nhà đầu tư, cơ chế tài chính đến bảo đảm chỗ ở cho người dân.
Khơi thông nguồn lực chỉnh trang đô thị
Sở Xây dựng thành phố đang lấy ý kiến đối với dự thảo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân thành phố về cơ chế, chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Các đề xuất tập trung tháo gỡ khó khăn trong lựa chọn nhà đầu tư, bồi thường, di dời, quy hoạch và hỗ trợ tài chính, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án.
Đáng chú ý, dự thảo đề xuất cơ chế lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp hội nghị nhà chung cư không đạt được sự đồng thuận cần thiết. Cụ thể, nếu sau hai lần tổ chức hội nghị vẫn không đủ 50% đại diện chủ sở hữu tham dự và việc lấy ý kiến bằng phiếu không thành công, cấp xã có thể chỉ định nhà đầu tư. Trong trường hợp này, dự thảo đề xuất áp dụng hệ số bồi thường K bằng 1,1 lần đối với căn hộ từ tầng hai trở lên và 1,3 lần đối với căn hộ tầng trệt.
Về công tác di dời, dự thảo đề xuất cho phép cấp xã quyết định cưỡng chế khi hơn 75% chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà đã di dời theo phương án được phê duyệt. Các khiếu nại liên quan được đề xuất giải quyết trong thời hạn tối đa hai tháng kể từ ngày phê duyệt. Quy định này nhằm hạn chế tình trạng một số trường hợp chưa bàn giao mặt bằng làm đình trệ toàn bộ dự án.
Một vướng mắc khác là các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và dân số. Đối với những khu chung cư cũ có hiện trạng không còn phù hợp hoặc phương án đầu tư khó khả thi, dự thảo đề xuất trao thẩm quyền cho cấp xã quyết định các chỉ tiêu này, tạo cơ sở thu hút đầu tư mà không bắt buộc phải phù hợp với quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000. Tuy nhiên, phương án vẫn phải bảo đảm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, kết nối giao thông và phù hợp với khả năng chịu tải của khu vực.
Về tài chính, dự thảo đề xuất Nhà nước hỗ trợ 50% kinh phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, tối đa 10 tỷ đồng mỗi dự án, cùng 50% chi phí tổ chức di dời và cưỡng chế. Các hạng mục được xem xét hỗ trợ gồm giao thông, năng lượng, chiếu sáng, thông tin liên lạc, cấp, thoát nước, xử lý nước thải và chất thải. Hạ tầng bên trong tòa nhà không thuộc phạm vi hỗ trợ.
Đối với các hộ không đủ điều kiện tái định cư, dự thảo đề xuất ưu tiên mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải tham gia bốc thăm, không phải đáp ứng điều kiện về thu nhập và nhà ở. Sau khi thanh toán đủ tiền, người mua được quyền chuyển nhượng nhà ở theo giá thị trường.
Đối với người thuê nhà thuộc tài sản công lựa chọn nhận tiền, đề xuất hỗ trợ 60% giá trị đất và nhà đang thuê; chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường cho Nhà nước 40% giá trị căn nhà. Ngoài ra, ngân sách được đề xuất sử dụng để hỗ trợ sửa chữa phần diện tích chung tại các chung cư xây dựng trước năm 1994 có sở hữu hỗn hợp.
Với các phương án gắn quyền lợi của người dân, một số dự án cải tạo chung cư cũ đã ghi nhận chuyển biến tích cực. Tại cụm 8 chung cư Thanh Đa (phường Bình Quới), trong tổng số 1.351 hộ, có 1.070 hộ đồng thuận với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và di dời, đạt gần 81%.
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, cần tạo môi trường đầu tư thuận lợi, đơn giản hóa thủ tục và bảo đảm an toàn pháp lý để thu hút nhà đầu tư tham gia. Hiệp hội Bất động sản thành phố đề xuất áp dụng các ưu đãi về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, nhằm bảo đảm bố trí tái định cư cho 100% chủ sở hữu cũ, đồng thời tạo quỹ căn hộ dôi dư để bù đắp chi phí đầu tư.
Bên cạnh các cơ chế, chính sách của thành phố, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan được kỳ vọng góp phần hoàn thiện khung pháp lý. Nghị quyết định hướng quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình, đồng thời bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu và xác định nghĩa vụ tài chính khi xây dựng lại công trình hết thời hạn sử dụng.
Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không đơn thuần là thay thế những tòa nhà xuống cấp bằng công trình mới, mà còn là quá trình giải quyết hài hòa quyền lợi của người dân, trách nhiệm của chủ đầu tư và yêu cầu phát triển đô thị.
