Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Những người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 16-11-2004 không phải đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu mới. Mọi người sử dụng đất đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp đất do Nhà nước giao để quản lý (đất xây dựng đường giao thông, cầu cống, vỉa hè, bến phà, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống công trình thủy lợi, đê đập, quảng trường, tượng đài), đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý, đất cho thuê, thuê lại của người khác mà không phải là đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, đất nhận khoán trong các nông trường, lâm trường, đất đang có tranh chấp, đất bị thu hồi do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất được cấp theo thửa đất. Trong quá trình sử dụng đất, những biến động về quyền sử dụng đất mà không làm thay đổi thửa đất hoặc người sử dụng đất được phép đổi tên, giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên, tăng hoặc giảm diện tích thửa đất do sai số khi đo đạc, thay đổi về số hiệu thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi có thửa đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất, thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện thì chỉ ghi những thay đổi (biến động) này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho những trường hợp tạo thửa đất mới do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, do hợp nhiều thửa thành một thửa, do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất, tách thửa đất thành nhiều thửa mà pháp luật cho phép, khi người sử dụng đất cho thuê, cho thuê lại đất trong khu công nghiệp, ranh giới thửa đất bị thay đổi khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, khi chia tách, sáp nhập tổ chức, chia tách quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bị nhòe, rách, hư hại hoặc bị mất.

Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức theo quyết định thành lập, giấy đăng ký kinh doanh, giấy phép đầu tư; đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân thì ghi tên đơn vị đầu mối của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an; đối với cơ sở tôn giáo thì ghi tên cơ sở tôn giáo đó; đối với hộ gia đình thì ghi tên cả vợ và chồng trong trường hợp hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất là tài sản chung của cả vợ và chồng, ghi tên chủ hộ trong trường hợp tài sản của cả hộ là tài sản chung trừ trường hợp nêu trên.

Trường hợp hộ gia đình sử dụng đất mà cả vợ hoặc chồng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc trường hợp quy định tại Ðiều 121 Luật Ðất đai (người về đầu tư lâu dài, người có công đóng góp với đất nước, những nhà hoạt động văn hóa, khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam, người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam, các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội) thì chỉ ghi tên vợ hoặc chồng là cá nhân trong nước. Ðối với cộng đồng dân cư thì ghi tên cộng đồng dân cư đó.

Ðối với cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất thì ghi tên cá nhân đó. Ðối với trường hợp nhiều người sử dụng đất có quyền sử dụng chung thửa đất thì ghi tên tất cả những người sử dụng đất đó, trừ trường hợp nhà chung cư. Ðối với nhà chung cư thì chủ đầu tư sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc nhóm các chủ sở hữu thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu thuộc chung cư đó; trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì người mua căn hộ nhà chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức sử dụng đất là sử dụng chung, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư được chỉnh lý cho phù hợp hình thức sử dụng đất là sử dụng chung.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây rừng, cây lâu năm thì những tài sản này được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trường hợp đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh có công trình trên đất thì chỉ đo vẽ và thể hiện đường ranh giới thửa đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất ở có vườn ao mà hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 16-11-2004 (ngày Nghị định số 181/2004/NÐ-CP của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai có hiệu lực thi hành) thì diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; trường hợp đất vườn, ao, nay theo quy định tại khoản 2, 3 và 4, Ðiều 87, Luật Ðất đai và khoản 2, khoản 3 Ðiều 80 của Nghị định 181/2004/NÐ-CP được xác định là đất ở, thì diện tích đất vườn, ao đó khi người sử dụng đất có nhu cầu xây dựng nhà ở thì diện tích được xác định đó không phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng làm nhà ở, hoặc khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế thì diện tích được xác định lại là đất ở đó được bồi thường theo giá đất ở.

Trường hợp đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư được sử dụng trước ngày 18-12-1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 5, Ðiều 50 của Luật Ðất đai có ghi nhận rõ ranh giới thửa đất ở (hoặc thổ cư) thì toàn bộ diện tích đất đó được xác định là đất ở theo quy định tại khoản 2, Ðiều 87 của Luật Ðất đai; trường hợp ranh giới thửa đất chưa xác định trong hồ sơ địa chính hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì diện tích đất ở được xác định không quá 5 lần hạn mức diện tích giao đất ở của Ủy ban nhân dân  cấp tỉnh.

Ðối với việc cấp  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước đang sử dụng đất nông nghiệp, đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, đất do doanh nghiệp đang sử dụng làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh thì trước khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức này, các tổ chức phải tự rà soát lại việc sử dụng đất của mình, trên cơ sở kết quả rà soát, đánh giá hiện trạng sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Tài nguyên và Môi trường ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức được giao đất, cho thuê đất trước đây mà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có văn bản công nhận kết quả đấu giá phù hợp pháp luật, có văn bản về kết quả hòa giải tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công nhận, có văn bản của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền về việc chia tách, sáp nhập tổ chức, quyết định hành chính về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, có văn bản hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định của cơ quan thi hành án đã được thi hành, khi lập thửa, tách thửa mà thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp lại hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất. Ủy ban nhân dân cấp huyện không được ủy quyền cho Phòng Tài nguyên và Môi trường trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Những người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 16-11-2004 không phải đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu giấy mới. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định của Luật Ðất đai năm 1987, Luật Ðất đai năm 1993, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 5-7-1994 của Chính phủ có giá trị pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo Luật Ðất đai năm 2003 và được gọi chung là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

NGUYỄN KHẢI                              
Vụ trưởng Vụ Ðất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường