VCCI: Kiến nghị không thu hẹp phương pháp xác định giá đất trong Dự thảo Luật đất đai sửa đổi

Theo VCCI, về phương pháp định giá đất, đề nghị ban soạn thảo Dự thảo Luật đất đai sửa đổi cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức lấy doanh thu giả định của dự án trừ đi chi phí ước tính, từ đó, cơ quan quản lý tính số thuế đất mà doanh nghiệp, người dân phải nộp.

Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

Hiện trong Dự thảo đang thu hẹp các trường hợp áp dụng phương pháp này có thể dẫn đến việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô, thửa đất có tiềm năng phát triển.

Bên cạnh đó, VCCI cũng cho biết, cách định giá đất trong dự thảo Luật Đất đai khi đi vào hiệu lực sẽ không thực tế vì tình trạng giao dịch hai giá vẫn chưa thể ngăn chặn được ngay.

VCCI nhìn nhận, quy định thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá vẫn còn nhiều điểm chưa thực tế. Bởi theo dự thảo, thông tin đầu vào gồm: giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực; giá đất trúng đấu giá mà không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến; giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

Trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia, giá đất được thu thập qua điều tra, khảo sát. Theo VCCI, quy định trên áp dụng ngay khi luật có hiệu lực sẽ khó khả thi. Yếu tố giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực - chưa phù hợp với thực tế.

Hiện các giao dịch bất động sản vẫn là hai giá và để thay đổi tình trạng này cần một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, rất khó để xác định thế nào là giá chịu tác động của các yếu tố gây tăng giá đột biến, trong khi việc đấu giá do Nhà nước thực hiện và vẫn phải đảm bảo nguyên tắc thị trường.

Quy định cứng với những trường hợp chưa có thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia thì thu thập qua điều tra, khảo sát cũng có thể gây khó khăn khi áp dụng. Giả sử người thực hiện thấy giá đất có trong cơ sở dữ liệu nhưng lại không sát với thị trường, họ không thể điều tra, khảo sát để đưa ra mức chuẩn xác nhất.

Tin liên quan

Quyết liệt các giải pháp phát triển thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

Do đó, việc quy định cứng chỉ được sử dụng cơ sở dữ liệu đất đai hoặc giá trên hợp đồng, giá trúng thầu sẽ giảm sự linh hoạt của các phương pháp định giá đất cũng như các nguyên tắc thị trường.

VCCI đề nghị với trường hợp chưa có thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu quốc gia hoặc người thực hiện định giá đất thấy giá trong dữ liệu chưa đảm bảo nguyên tắc thị trường, được quyền thu thập thông tin giá đất qua điều tra, khảo sát.