Gỡ khó để cải tạo chung cư cũ tại TP Hồ Chí Minh

Chưa đạt kỳ vọng

Giai đoạn 2015-2020, TP Hồ Chí Minh đề ra kế hoạch cải tạo, xây dựng lại 237 trong số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975, trong đó có 15 nhà chung cư cấp D (hư hỏng nặng, nguy hiểm). Tuy nhiên, hết năm 2020, TP Hồ Chí Minh chỉ di dời được sáu chung cư, phá dỡ bốn chung cư (cấp D) và chỉ có rất ít chung cư được xây mới.

Nguyên nhân tựu chung là còn vướng mắc về cơ chế chính sách. Cụ thể, theo quy định, với chung cư cấp D, phải có 100% chủ sở hữu chung cư đồng ý phá dỡ. Trong khi tiền bồi thường, chính sách tái định cư chưa bảo đảm nên hầu như người dân ít đồng thuận.

Ngoài ra, còn phải kể đến các nguyên do: chưa thực hiện được cơ chế “được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án” do ngành tài chính chưa đồng thuận; chưa có cơ chế xử lý đối với giá trị của phần diện tích xây dựng công trình phụ (hành lang, cầu thang, sàn mái…); thủ tục, quy trình lựa chọn chủ đầu tư dự án còn chưa rõ.

Thêm nữa, từ 1/1/2021, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) lại quy định “dừng triển khai dự án mới áp dụng loại hợp đồng BT”. Đây cũng là rào cản làm hạn chế phương thức xã hội hóa đầu tư cải tạo, xây dựng chung cư.

Tình trạng thiếu nhà đầu tư hay vướng thủ tục, pháp lý còn diễn ra tương tự ở nhiều chung cư cũ, rất nguy hiểm cho tính mạng cư dân như các chung cư: Ngô Gia Tự, Ấn Quang (quận 10), Tân Phước (quận 11), Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), Viễn Đông (quận 5)… Thậm chí có nơi như chung cư Thanh Đa (quận Bình Thạnh) khi nhìn bằng mắt thường cũng có thể thấy rõ tình trạng nghiêng, lún, sắp sập…

Đề đạt nguyện vọng

Để tháo gỡ, mới đây, UBND TP Hồ Chí Minh kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu bổ sung quy định trong trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ thì: “Hoặc chỉ thực hiện phương thức bồi thường, tái định cư bằng căn hộ. Hoặc vẫn bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ, nhưng bổ sung thêm quy định Nhà nước sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án…”.

UBND TP Hồ Chí Minh còn đề xuất phương án tháo gỡ các vướng mắc có khả năng xảy ra khi thực hiện các dự án theo kế hoạch đã được phê duyệt. Cụ thể: “Nhà nước sẽ tham gia, hỗ trợ chủ đầu tư trong quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng như thu hồi đất, lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tạm cư, tái định cư và tổ chức cường chế di dời, phá dỡ. Đồng thời, tiền sử dụng đất của dự án xây dựng mới chung cư cũ sẽ được xác định như một dự án nhà ở thương mại; chủ đầu tư không được miễn mà phải đóng 50% tiền sử dụng đất do Nhà nước đã tham gia hỗ trợ chủ đầu tư”.

Tại quận 5, nơi có hàng nghìn hộ gia đình đang sống thấp thỏm mong chờ được tái định cư, các cấp chính quyền từ phường đến quận đều hiểu khái niệm “tái định cư tại chỗ” là được tái định cư trên địa bàn cấp quận huyện nơi có nhà chung cư đó. Trong khi người dân thì hiểu “tái định cư tại chỗ là ở tại chung cư cũ sau khi được xây mới”. Theo UBND quận 5, trong hàng trăm chung cư cũ ở quận, có khoảng 90% trong số đó có diện tích nhỏ, hoặc không phù hợp quy hoạch để xây dựng lại tại địa điểm cũ.

Để gỡ khó cho quận 5 và cũng là cho cả Thành phố, UBND TP Hồ Chí Minh vừa có Công văn số 1648/UBND-DA ngày 24/5/2021 gửi Thủ tướng Chính Phủ xin ý kiến về đầu tư Dự án xây dựng chung cư 926 Võ Văn Kiệt, và cao ốc 727 Trần Hưng Đạo (cùng thuộc quận 5) đang bị “ách tắc” hàng chục năm qua. Đây được xem là “nút thắt” mà nếu được “gỡ” sớm, quận 5 và cả TP Hồ Chí Minh sẽ có thêm tiền đề để thực hiện nhiều công trình chung cư khác, bảo đảm an sinh xã hội cho người dân.

Khó khăn của doanh nghiệp cũng là của chính quyền

Theo tìm hiểu, dự án thực hiện hai chung cư nêu trên này do Công ty Đầu tư và Phát triển nhà quận 5 làm chủ đầu tư, không đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách và nhà đầu tư huy động vốn để đầu tư xây dựng công trình. Được phép của thành phố, năm 2009, chủ đầu tư tự huy động vốn từ Công ty TNHH Bất động sản Tam Đức (Công ty Tam Đức) và công ty này đã đền bù, giải phóng mặt bằng và tiến hành khởi công xây dựng. Tuy nhiên sau đó, do vướng thủ tục, dự án đã “bất động” hơn 10 năm.

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ vào tháng 5/2021, UBND TP Hồ Chí Minh trình bày rõ: Chung cư đã xuống cấp trầm trọng, gây nguy hiểm và nhiều cơ quan báo chí đã phản ánh; quá trình di dời an toàn, bồi thường thỏa đáng và tái định cư đối với 530 hộ dân tại địa điểm này gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp và kéo dài đến năm 2017 mới hoàn tất. Trong khi đó, Công ty Tam  Đức  đã  tham  gia  đầu  tư  từ  năm  2009, đóng góp tích cực trong việc thực hiện chủ trương di dời, giải tỏa, bố trí tái định cư khẩn cấp cho 530 hộ dân tại chung cư này; hoàn thành việc tháo dỡ an toàn chung cư và không phát sinh khiếu nại.

Đến nay, quy định pháp luật có liên quan cũng đã thay đổi theo hướng tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, UBND TP Hồ Chí Minh kiến nghị Thủ tướng Chính phủ căn cứ quy định tại điểm i khoản 2, Điều 118 Luật Đất đai để giao đất, cho thuê đất cho Công ty Tam Đức không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, chấp thuận chủ trương cho dự án được tiếp tục triển khai.

UBND TP Hồ Chí Minh sẽ xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên  nguyên tắc bám sát giá thị trường và xác định các nghĩa vụ tài chính có liên quan theo quy định… với tinh thần xem khó khăn của người dân, doanh nghiệp là khó khăn chung của chính quyền để cùng “gỡ khó”, hướng đến hoàn thành mục tiêu kép.