Bất hợp lý trong xác định giá đất
Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, DN bất động sản và nhà quản lý, cơ chế tự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân đã tạo điều kiện cho nhà đầu tư chủ động quỹ đất để thực hiện dự án, rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng, hạn chế khiếu kiện, đồng thời giảm tải cho các cơ quan Nhà nước trong việc thu hồi đất. Tuy nhiên, tại TP Hồ Chí Minh vẫn có không ít dự án đang bị ách lại ở khâu này. Một cán bộ địa chính của huyện Nhà Bè cho biết: Với giá bồi thường đất nông nghiệp hiện nay chênh lệch với giá giao dịch trên thị trường khoảng 10 lần nên việc đền bù rất khó thực hiện. Do vậy, một số dự án tại khu vực được định hướng quy hoạch lên đô thị thì đất nông nghiệp được địa phương đề nghị bồi thường sát với giá giao dịch trên thị trường tại thời điểm bồi thường. Lại có những dự án, đền bù đã được 80% chỉ còn 20% lại không thỏa thuận được cho dù Luật Ðất đai có quy định: Những dự án Nhà nước thu hồi đất, khi đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng trên 80%, sau 180 ngày mà các hộ dân còn lại không đồng ý với giá bồi thường thì Nhà nước sẽ tiến hành cưỡng chế theo quy định.
Phần lớn thực trạng nan giải trên bắt nguồn từ cơ chế xác định giá đất. Theo luật sư Trương Thị Hòa, việc định giá đất hiện nay theo nguyên tắc "sát giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" chẳng khác nào đánh đố, gần như không khả thi. Do vậy, bà Trương Thị Hòa cho rằng nên quy định rõ thêm phần hỗ trợ cho người dân, mở rộng đối tượng hỗ trợ, đặc biệt là đối với các trường hợp đất đang có người sử dụng nhưng chưa được công nhận quyền sử dụng đất. Cùng với đó, phải làm sao phải tái định cư hợp lý cho người dân, quan tâm đến đời sống người dân, trong đó nên cố gắng có phương án tái định cư tại chỗ vì những người bị thu hồi đất luôn muốn gắn bó với nơi ở cũ của mình. Còn để hạn chế được những tranh chấp về giá bồi thường, nhiều ý kiến đề nghị Chính phủ bỏ khung giá đất hoặc để các địa phương linh hoạt xây dựng khung giá đất tiệm cận với giá thị trường hoặc Chính phủ nên có khung giá đất riêng cho từng địa phương để địa phương xây dựng giá đất theo khung đó.
Cơ chế thu hồi đất cần rõ ràng
Cùng với vấn đề bất cập về giá bồi thường, cơ chế tự thỏa thuận cũng gây ra nhiều trở ngại khác. Theo các DN bất động sản, DN đã nộp tiền sử dụng đất theo cơ chế tự thỏa thuận với giá thị trường nhưng lại không được thừa nhận mà lại khấu trừ theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành. Cơ chế tự thỏa thuận còn tạo tâm lý đầu cơ đất đai, gây khó khăn cho các quận, huyện trong công tác đền bù. Chính vì vậy, lãnh đạo thành phố đã đề nghị cần quy định việc chủ đầu tư chia lợi nhuận cho người bị thu hồi đất khi dự án hình thành chứ không nên chỉ trả tiền đền bù là xong. Giám đốc Công ty Lê Thành Lê Hữu Nghĩa cho rằng: Ðể thuận lợi trong công tác đền bù thì có thể bồi thường, tái định cư bằng phương thức đất đổi đất, để người dân được tái định cư tại chỗ, đặc biệt là với những người đã gắn bó với mảnh đất đó qua nhiều thế hệ. Còn Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố (Horea) Lê Hoàng Châu đề nghị: Ðối với những trường hợp không thỏa thuận được thì nhà đầu tư bồi thường cho người có quyền sử dụng đất bằng mức giá cao nhất mà chủ đầu tư đã bồi thường. Hoặc thuê công ty tư vấn thẩm định giá độc lập để thẩm định giá khu đất và nhà đầu tư thực hiện bồi thường theo giá được công ty tư vấn đã thẩm định.
Tuy vậy, nhiều ý kiến đều khẳng định cơ chế tự thỏa thuận trong thu hồi đất như hiện nay vẫn phù hợp. Tuy nhiên, để việc thu hồi đất được thuận lợi thì vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giá đất cần được làm rõ ràng và chặt chẽ hơn. Trong Luật Ðất đai sửa đổi cần làm rõ hơn nữa khái niệm hỗ trợ người bị thu hồi đất. Ngay cả khi người dân chưa có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng là người đang sử dụng đất thì cũng cần được quan tâm khi di dời. Luật sư Trương Thị Hòa đề nghị thêm: Ðể thực hiện tốt công tác thu hồi đất thì cần có một cơ quan trung gian, hoạt động khách quan để điều tra, thuyết phục các bên nhanh chóng đi đến sự thống nhất, phù hợp với quyền lợi của các bên. Trong công tác tái định cư thì cần phải quan tâm tới việc ổn định đời sống người dân. Chủ dự án nên ưu tiên tái định cư tại chỗ để đời sống người dân bị thu hồi đất không bị xáo trộn nhiều. Bài toán thu hồi đất sẽ được giải quyết tốt nếu có một chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư hợp tình, hợp lý.
