Thị trường bất động sản đã "ấm" dần

Rục rịch bán - mua

Theo Công ty Savill Việt Nam, trong vòng 10 ngày, gần 400 căn hộ (trong số 900 căn) có diện tích từ 107 đến 206 m2 và 16 căn penthouse của dự án Keangnam Hà Nội Landmark Tower đã được khách hàng đặt mua, mức giá từ 2.700 đến 3.000 USD/m2.

Dự án 15T Nguyễn Thị Ðịnh (quận Cầu Giấy), do Tổng công ty Vinaconex làm chủ đầu tư, gồm một tòa nhà 15 tầng với tổng số 60 căn hộ, dự kiến sẽ hoàn thành vào quý II năm 2009. Ðến nay, khách hàng đã đặt mua hết, với mức giá 8 triệu đồng/m2.

Ðại diện Trung tâm nhà đất 96B Võ Thị Sáu cho biết, giá BÐS thời gian qua giảm mạnh là do những nhà đầu tư ngắn hạn vay vốn ngân hàng để đầu tư, nay đến hạn phải thanh toán, hoặc đến đợt nộp tiền kế tiếp cho chủ dự án mà bản thân họ không đủ khả năng theo đuổi, buộc phải bán gấp, bán tháo để giải quyết khó khăn về tài chính.

"Với những diễn biến trên thị trường trong bảy tháng vừa qua, BÐS hiện nay không có cơ hội cho những nhà đầu tư "lướt sóng", nhưng lại đang là thời điểm tốt cho những nhà đầu tư dài hạn và những người có nhu cầu về nhà ở" - người này nói thêm.

Cùng chung quan điểm này, Giám đốc Xí nghiệp Ðầu tư kinh doanh và tư vấn Nhà đất 1 Nguyễn Văn Ðính, cho rằng: Những người mua BÐS với mục đích để ở và đầu tư lâu dài, nhưng không nhờ vào nguồn vốn đi vay, thì đây là thời điểm tốt. Giá nguyên vật liệu xây dựng tăng cao, chi phí đầu tư hạ tầng, xây nhà theo đó đã tăng lên đáng kể. Do vậy, giá các căn hộ hiện nay khó có thể giảm sâu hơn nữa.

Giám đốc điều hành Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam Marc Townsend đưa ra bốn lý do để mua nhà ở vào thời điểm này là: Mua được giá tốt hơn năm ngoái; nhiều lựa chọn hơn; có thể theo dõi tiến độ thi công và kiểm chứng chính xác ngày nhận căn hộ; dự đoán giá bán sẽ tăng nhanh khi thị trường hồi phục.

Ham rẻ, có nguy cơ ...mất trắng

Ngay sau khi Hà Tây hợp nhất với Hà Nội, đất thổ cư và nông nghiệp tại Hà Tây (cũ) tăng từ 500.000 đến 1 triệu đồng/m2. Qua khảo sát, đất thổ cư có giấy tờ đầy đủ, ô-tô vào được, khoảng 11 triệu đồng/m2, ô-tô không vào được, giá 10 triệu đồng/m2, tăng 1 triệu đồng/m2 so với trước. Ðất nông nghiệp hiện cũng được rao bán với giá từ 6 đến 7 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ, có cả những nhà đầu tư dài hạn về địa bàn mới tìm mua đất.

Giá đất các huyện phía tây Hà Nội giáp với huyện Từ Liêm bắt đầu có biến động. Tại mặt đường 32, đoạn qua huyện lỵ Ðan Phượng, giá đất từ 10 đến 15 triệu đồng/m2 (từ đầu năm 2008), tăng lên 20 - 30 triệu đồng/m2. "Ðắt" khách nhất vẫn là một số dự án khu đô thị nằm dọc quốc lộ 32 đang trong quá trình mở rộng và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài.

Tại huyện Ðan Phượng và khu vực chung quanh TP Hà Ðông, giá đất nông nghiệp đã được đẩy lên. Khảo sát tại huyện Ðan Phượng cho thấy, từ chỗ chỉ vài chục nghìn đồng/m2, đến đầu tháng 8, giá đất nông nghiệp tăng lên 300 - 400 nghìn đồng/m2, có những vị trí lên tới 500 nghìn đồng/m2, nghĩa là khoảng 180 triệu đồng/sào.

Vì sao các nhà đầu tư ùn ùn đổ vào các huyện phía tây Hà Nội? Một chủ đầu tư khu đô thị mới trên trục đường Hoàng Quốc Việt kéo dài cho biết: Họ tính là tổng cộng tiền bồi thường, tiền đất dịch vụ, giá trị mỗi m2 đất nông nghiệp sẽ khoảng 800.000 đến 1 triệu đồng. Thế thì bỏ ra 400.000 hay 500.000/m2 là lãi gấp đôi! Song, đó chỉ là "đếm cua trong lỗ" nếu không chuyển đổi được thì... coi như mất trắng.

Chủ đầu tư dự án The Phoenix Garden (huyện Ðan Phượng, Hà Nội) đánh giá: Khả năng phát triển BÐS sau khi hệ thống hạ tầng được nâng cấp là rất lớn. Riêng ở khu vực phía tây thành phố, với các trục đường xuyên tâm đang gấp rút được hoàn thành như quốc lộ 32, Hoàng Quốc Việt kéo dài... lợi thế về giao thông đã được xác lập. Giá đất ở các khu đô thị mới trong khu vực cũng "mềm" hơn rất nhiều 38 khu đô thị đang triển khai ở Hà Nội (cũ).  

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo, nhà đầu tư nên cẩn trọng khi triển khai hoạt động đầu tư BÐS ở những vùng đất mới. Việc đầu cơ ở một khu vực chưa có kế hoạch phát triển rõ ràng là rất mạo hiểm và nếu như cơ sở hạ tầng của khu vực này không phát triển như mong muốn thì giá đất có thể đi xuống rất nhanh. Không nên thông qua "cò" đất hoặc ham rẻ, mua đất nông nghiệp, đất dịch vụ không có giấy tờ... để rồi "tiền mất tật mang". 

Bởi theo quy định mới nhất về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của Hà Nội (Quyết định số 33/2008/QÐ-UBND của UBND TP Hà Nội), trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không thuộc diện đối tượng được bồi thường bằng đất, nhà chung cư hoặc bằng tiền...