Trong đó, có thể kể đến việc bảo đảm tính đồng bộ với các quy định của pháp luật hiện hành; bổ sung nhiều quy định mới theo hướng tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản và giải quyết một số vấn đề phát sinh từ thực tiễn; quan tâm đến việc xây dựng, hoàn thiện hệ thống thông tin và thúc đẩy chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên, trao đổi với phóng viên Báo Nhân Dân, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE kiến nghị một số nội dung cần tiếp tục hoàn thiện, đó là:
Thứ nhất, liên quan ngành, nghề kinh doanh bất động sản và ngành, nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Điều 3 và Điều 8. Theo quy định tại khoản 2 Điều 3 dự thảo, kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư năm 2020, kinh doanh bất động sản là ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.
“Cần xem xét lại quy định này, bởi các hoạt động như môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản và quản lý bất động sản chủ yếu là hoạt động cung cấp dịch vụ, không trực tiếp tạo lập sản phẩm bất động sản, không làm phát sinh quyền sử dụng đất hoặc các vấn đề liên quan quốc phòng, an ninh và trật tự xã hội”, bà Miền nói.
Nếu tiếp tục xếp các hoạt động này vào nhóm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện thì có thể làm gia tăng điều kiện gia nhập thị trường, tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến sự phát triển của các tổ chức cung cấp dịch vụ. Vì vậy, bà Miền đề nghị nghiên cứu theo hướng các hoạt động môi giới, sàn giao dịch, tư vấn và quản lý bất động sản không thuộc nhóm ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Thứ hai, về quy định đối với một số loại hình bất động sản, việc quy định rõ hơn đối với một số loại hình bất động sản được đưa vào kinh doanh là cần thiết. Tuy nhiên, cần nghiên cứu bổ sung loại hình nghĩa trang, công viên nghĩa trang. Đây cũng là một trong những loại hình kinh doanh bất động sản đang tồn tại trên thực tế nhưng chưa được quy định trong luật, vì vậy cần nghiên cứu bổ sung để bảo đảm rõ ràng hơn.
Thứ ba, liên quan việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Điều 13 dự thảo, sau khi bàn giao bất động sản cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền theo hợp đồng, chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp bên mua tự nguyện thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều trường hợp chủ đầu tư chậm hoặc không thực hiện nghĩa vụ này, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
Thứ tư, phân tích về vấn đề tiền đặt cọc, bà Phạm Thị Miền chỉ ra, liên quan trường hợp từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, dự thảo luật đã có quy định về mức tiền đặt cọc trong giao dịch mua bán bất động sản. Tuy nhiên vẫn chưa quy định rõ cách thức xử lý đối với trường hợp khách hàng không tiếp tục giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Trong thực tế, nhiều chủ đầu tư đã lợi dụng khoảng trống này để thu tiền đặt cọc ở mức cao, từ đó ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua.
“Vì vậy, chúng tôi đề xuất cần bổ sung quy định cụ thể về việc xử lý tiền đặt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục thực hiện giao dịch vì những lý do khách quan hoặc có nhu cầu chấm dứt việc mua bán. Đồng thời, cần quy định rõ giới hạn mức tiền đặt cọc hoặc mức xử lý tiền đặt cọc trong các trường hợp này nhằm bảo đảm quyền lợi của khách hàng và hạn chế tình trạng lạm dụng trong thực tiễn”, bà Miền khuyến nghị.
Thứ năm, liên quan quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tại Điều 41 và Điều 42 dự thảo quy định sàn giao dịch bất động sản có nghĩa vụ kiểm tra, bảo đảm tính pháp lý và điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, trên thực tế, yêu cầu này vượt quá khả năng của sàn giao dịch.
“Chúng tôi đề xuất thay vì quy định sàn giao dịch có trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý của bất động sản thì quy định theo hướng sàn có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thông tin do chủ đầu tư hoặc bên có bất động sản cung cấp”, bà Miền nhấn mạnh.
Thứ sáu, liên quan ngành nghề môi giới cá nhân, trong dự thảo luật, Điều 44 quy định môi giới cá nhân phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh hoặc dịch vụ sàn giao dịch bất động sản.
Thực tế hiện nay vẫn tồn tại một số hình thức hoạt động như cộng tác viên, đại lý hoặc lao động hợp tác. Do đó, cũng theo bà Miền, cần nghiên cứu, làm rõ việc các hình thức này có được coi là phù hợp với quy định về hành nghề môi giới bất động sản hay không.
![[Video] Hoàn thành kế hoạch cơ cấu lại vốn nhà nước tại doanh nghiệp trước ngày 31/8/2026](https://cdn.nhandan.vn/images/e9b08f5c382640268f8f6f5352449409e86830a30bf7d4fe79cfd16754f9756e33ea129f6ed866dee2824eb9a14ec3d182b88116246d4abb1fa04a4909f651d1/dung00-11-00-09still004.png.avif)
