Theo giới phân tích, quá trình tái định hình thị trường đang diễn ra theo hướng thực chất hơn, khi có sự phân hóa mạnh giữa những sản phẩm có giá trị thực và những tài sản được định giá chủ yếu bởi kỳ vọng đầu cơ. Nửa cuối năm 2026 không phải là thời điểm cho những cơn sốt mới, nhưng khả năng xuất hiện những đợt giảm giá sâu trên toàn thị trường cũng rất thấp! Thay vào đó, thị trường đang chuyển dịch dần sang một cơ chế cạnh tranh mới.
Đó là khi hàng loạt dự án được tháo gỡ pháp lý và tái khởi động, nguồn cung sẽ cải thiện đáng kể. Điều này khiến doanh nghiệp không còn dễ tăng giá theo kỳ vọng, mà buộc phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích, chính sách bán hàng và năng lực triển khai dự án. Những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt và hệ sinh thái hoàn chỉnh vẫn có khả năng giữ giá, thậm chí gia tăng giá trị. Trong khi đó, các dự án thiếu lợi thế sẽ phải tăng ưu đãi, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc chấp nhận giảm biên lợi nhuận để kích cầu.
Nếu giá bán chưa có sự biến động mạnh, thì thanh khoản lại đang phản ánh rõ sự thận trọng của dòng tiền. Thanh khoản suy giảm không đồng nghĩa dòng tiền đã rời bỏ thị trường. Thực tế, nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn tồn tại, song người mua đã thay đổi cách tiếp cận khi đang cân nhắc kỹ hơn về giá bán, khả năng tài chính và triển vọng của từng dự án trước khi quyết định giao dịch.
Cũng đã có hiện tượng rao bán cắt lỗ xuất hiện tại nhiều dự án căn hộ. Song, nhóm phải bán giảm giá chủ yếu là các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn thị trường tăng nóng. Khi các khoản vay hết thời gian ân hạn, đồng thời lãi suất tăng lên, áp lực trả cả gốc lẫn lãi buộc nhiều người phải bán tài sản để cơ cấu dòng tiền. Bên cạnh đó, không ít nhà đầu tư từng mua theo tâm lý đám đông (FOMO) với kỳ vọng lướt sóng nhanh, nay phải chấp nhận bán ra khi thị trường không còn thuận lợi.
Trong khi đó, áp lực lãi suất cao cùng nguồn cung gia tăng có thể sẽ khiến thị trường duy trì trạng thái trầm lắng trong những tháng cuối năm. Ngay cả khi nhiều chủ đầu tư triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất trong hai năm đầu, sức cầu vẫn chưa được cải thiện rõ rệt, bởi nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất sẽ duy trì ở mức cao trong thời gian dài.
Điều đó cho thấy: Bài toán lớn nhất của thị trường hiện nay không còn là thiếu nguồn cung mà là khả năng hấp thụ của dòng tiền.
Việc nhiều nhà đầu tư chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận hoặc bán cắt lỗ là phản ứng bình thường, khi thị trường suy giảm thanh khoản. Trong bối cảnh dòng tiền bị siết chặt, mục tiêu ưu tiên của nhiều người là nhanh chóng thu hồi vốn, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản. Và vì vậy, nhà đầu tư cần chủ động rà soát lại năng lực tài chính, chi phí vốn và xây dựng phương án quản trị rủi ro phù hợp, thay vì tiếp tục kỳ vọng vào mức tăng giá như giai đoạn trước.
