Sáng 29/8, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, Hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách lần thứ 4 xem xét, cho ý kiến về một số vấn đề lớn còn ý kiến khác nhau đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).
Đề xuất bổ sung thêm quy định cụ thể khoản tiền đặt cọc
Tham gia thảo luận tại hội nghị, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) bày tỏ nhất trí với sự cần thiết quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Theo đại biểu, nếu không có quy định rõ ràng về đặt cọc, đặc biệt là số tiền đặt cọc tối đa và về thời điểm đặt cọc thì sẽ phát sinh nhiều trường hợp rắc rối, người mua có nguy cơ mất một khoản tiền lớn.
“Thực tế hiện nay, việc đặt cọc mua nhà ở công trình xây dựng hình thành trong tương lai đang rất lộn xộn vì chúng ta thiếu những quy định này, do đó dẫn đến việc chủ đầu tư dự án chiếm dụng vốn của người mua, có những dự án huy động tiền cọc 30%-50% tổng giá trị của công trình…”, đại biểu Nga cho hay.
Dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc, trong đó phương án 1 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
 |
Các đại biểu Quốc hội dự phiên họp. (Ảnh: DUY LINH) |
Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.
Đại biểu Nga nhất trí với phương án 1, cho rằng những ràng buộc như vậy vừa bảo đảm chắc chắn dự án sẽ được triển khai, không có trở ngại về pháp lý, vừa tránh việc thu tiền cọc quá sớm khi dự án chưa bảo đảm các yêu cầu thủ tục, chưa được thẩm định, dẫn đến việc chủ đầu tư huy động vốn trái phép, lừa lấy tiền cọc của người mua hoặc mất cả năm thanh toán trả lại tiền cọc cho người mua…
“Nếu quy định thời điểm đặt cọc như phương án 2 thì người mua không bị tác động nhiều nhưng về phía chủ đầu tư, phía người bán sẽ gặp trở ngại, khó khăn trong tính toán kinh doanh”, đại biểu Nga nói.
Cũng quan tâm đến nội dung này, đại biểu Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) đề xuất dự thảo Luật cần bổ sung thêm quy định cụ thể về khoản tiền đặt cọc đối với nhà ở hình thành trong tương lai để xử lý những trường hợp hủy hợp đồng khi mà bên mua và bên bán không thể tự thỏa thuận được với nhau.
Công chứng hợp đồng giao dịch giúp đảm bảo quyền lợi của các bên
Về công chứng, chứng thực hợp đồng kinh doanh bất động sản, khoản 4 Điều 43 dự thảo Luật quy định: hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Liên quan nội dung này, đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hóa) cho rằng, việc công chứng hợp đồng, quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản cần được quản lý chặt chẽ, vì quy định này rất cần thiết, quan trọng đối với việc bảo vệ quyền lợi người dân, đáp ứng yêu cầu bảo đảm quyền sở hữu được xác định rõ ràng.
 |
Đại biểu Lê Thanh Hoàn nhấn mạnh tầm quan trọng của công chứng hợp đồng trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. (Ảnh: DUY LINH) |
“Khi niềm tin vào quyền sở hữu được bảo đảm thì sẽ thúc đẩy việc mua bán, đầu tư vào tài sản cũng như sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản. Việc ký hợp đồng mua bán bất động sản, cụ thể là giữa doanh nghiệp bất động sản với người dân mà không yêu cầu công chứng là không hợp lý”, đại biểu nhấn mạnh.
Đại biểu Hoàn nêu rõ, cơ chế ký mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian như tổ chức công chứng để kiểm soát đã gây ra nhiều bất cập, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, lừa đảo, gây tốn thời gian, tiền bạc, làm tổn hại lợi ích của người dân.
Đối với hầu hết cá nhân, việc giao dịch nhà ở không thường xuyên diễn ra, do sự phức tạp và không thường xuyên, nên sự hiểu biết của cá nhân người dân về cách thực hiện giao dịch một cách tốt nhất thường bị hạn chế.
“Không nên phó mặc người dân bước vào giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản, mà cần quy định rõ về yêu cầu công chứng để quản lý chặt chẽ quá trình chuyển quyền sở hữu bất động sản”, đại biểu Hoàn nói.
Có chung quan điểm, đại biểu Dương Khắc Mai (đoàn Đắk Nông) cho rằng, trong thực tiễn các hợp đồng kinh doanh bất động sản thường có giá trị lớn, liên quan đến quyền, lợi ích của các bên, dễ xảy ra tranh chấp, do đó, cần có một bên xác thực để bảo đảm an toàn pháp lý, tránh rủi ro phát sinh.
Đại biểu Văn Thị Bạch Tuyết (đoàn TP Hồ Chí Minh) cũng nhấn mạnh sự cần thiết phải có quy định về công chứng hợp đồng trong giao dịch kinh doanh bất động sản để bảo đảm quyền lợi của các bên. “Vai trò của công chứng không chỉ là chứng kiến giao dịch diễn ra, mà còn bảo vệ quyền lợi của người mua cũng như người bán đúng theo quy định của pháp luật”, đại biểu nói.
