Những kinh nghiệm qua triển khai dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Ðàm

Dự án có quy mô 184,09 ha, cách trung tâm thành phố khoảng 7 km, có vị trí cảnh quan thiên nhiên đẹp với nhiều công trình di tích lịch sử đã được xếp hạng và hồ nước được quy hoạch rộng 74 ha. Chung quanh khu vực có các tuyến đường giao thông quan trọng. Quá trình thực hiện dự án đã được Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) thuộc Bộ Xây dựng rút ra những bài học kinh nghiệm và cả những hạn chế nhằm hoàn thiện mô hình đầu tư xây dựng khu đô thị mới.

Triển khai đầu tư xây dựng và vận hành dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Ðàm từ năm 1997, HUD đã vượt qua nhiều thách thức. Ðó là chưa có mô hình khu đô thị mới đồng bộ.

Ðó là, nhiều doanh nghiệp chưa xác định được hướng đi cho kinh doanh nhà ở. Ðó còn là, thị trường nhà đất có dấu hiệu chững lại do ảnh hưởng của tình hình kinh tế, tài chính khu vực và quốc tế. Song HUD đã nhất quán thực hiện phương hướng kết hợp kinh doanh với phục vụ, lấy phục vụ để phát triển, xây dựng nhà ở thấp tầng kết hợp với nhà ở cao tầng, kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của doanh nghiệp với lợi ích của người dân, trong đó có khách hàng, quan tâm đến các đối tượng là cán bộ, công nhân, viên chức nhà nước. Ðồng thời trong khoảng thời gian đó, HUD còn triển khai các dự án khu đô thị mới khác như Ðịnh Công, Mỹ Ðình II, Pháp Vân - Tứ Hiệp,...

Và cũng trong quá trình này HUD đã rút ra được nhiều bài học kinh nghiệm thiết thực, đó là:

Một là, về bồi thường giải phóng mặt bằng. Trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng, vấn đề chuyển dịch cơ cấu kinh tế, ổn định đời sống cho người dân thật sự là bài toán khó cho các chủ đầu tư và các cấp chính quyền địa phương. Trong khu vực đô thị mới hình thành cơ cấu xã hội mới, xuất hiện thêm khu vực dân cư đô thị bên cạnh khu vực làng xóm tồn tại từ nhiều đời.

Vấn đề đặt ra cần giải quyết là sự phát triển của các dự án mới phải thống nhất với sự phát triển của các khu vực chung quanh, của toàn xã hội, tránh sự xung đột về quyền lợi giữa chủ đầu tư và người dân, giữa cộng đồng dân cư tại khu đô thị mới và cộng đồng dân cư tại các làng xóm cũ.

Khi thực hiện dự án HUD chú trọng quan tâm giải quyết vấn đề này bằng việc hỗ trợ chuyển dịch cơ cấu kinh tế và ổn định đời sống cho nhân dân có đất trong diện thu hồi, hỗ trợ xây dựng cải tạo các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội của địa phương như đường làng, ngõ xóm, hệ thống thoát nước, cấp nước, các trạm điện, nhà văn hóa, trường học, trụ sở cơ quan..., nhằm giảm cách biệt về điều kiện hạ tầng giữa khu đô thị mới và làng xóm đã có, đồng thời giữ gìn, coi trọng các công trình tín ngưỡng và di tích lịch sử chung quanh khu vực hồ Linh Ðàm như chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Ðàm, miếu Gàn, đình làng Ðại Từ.

Hai là, về tính đồng bộ và bền vững của khu đô thị mới. Các khu đô thị mới phải được thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Ngay từ khi triển khai dự án, HUD không chấp nhận thực hiện theo phương thức đang phổ biến lúc đó là đầu tư hạ tầng manh mún theo khả năng tiêu thụ sản phẩm, mà xác định phải đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng bên trong dự án theo quy hoạch được duyệt, đồng thời triển khai đầu tư các công trình khác có liên quan như trạm xử lý nước sinh hoạt được khoan sâu 180 đến 200 m để chủ động phục vụ dân cư, các tuyến đường giao thông nối từ quốc lộ 1A dẫn vào bên trong khu vực dự án,... bảo đảm tính đồng bộ của toàn bộ hệ thống bên trong và ngoài hàng rào.

Do bảo đảm yếu tố đồng bộ, hiện đại về hạ tầng và nhà ở, đáp ứng nhu cầu về điều kiện ở ngày càng cao của nhân dân đã làm cho khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Ðàm trở thành khu đô thị mới hấp dẫn, thu hút được nhân dân từ các khu vực trung tâm thành phố đến định cư, đồng thời dự án đã tạo ra được bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại, góp phần cải thiện môi trường, cảnh quan và nâng cao chất lượng chỗ ở của nhân dân trong khu vực.

Ba là, về vấn đề huy động vốn quán triệt quan điểm phát huy nội lực, huy động nguồn vốn trong nước và không dùng vốn ngân sách. Ðể bảo đảm khả năng thực hiện dự án với nhu cầu vốn rất lớn, HUD đã đề ra các biện pháp huy động vốn hiệu quả, thực hiện dự án bằng các nguồn vốn huy động trong nước, trong đó chủ yếu là vốn huy động từ khách hàng.

Ðược khởi công vào thời điểm nền kinh tế đang gặp nhiều khó khăn do ảnh hưởng của các cuộc khủng hoảng kinh tế trong khu vực và trên thế giới, thị trường nhà đất có dấu hiệu chững lại, nhưng với nhận thức sâu sắc quan điểm của Ðảng và Nhà nước về phát huy nội lực và ý chí tự lực tự cường, ngay từ khi triển khai dự án HUD đã quan tâm vấn đề huy động mọi nguồn vốn trong nước để thực hiện. Trong quá trình thực hiện dự án, HUD đã huy động nhiều nguồn vốn, trong đó có nguồn vốn từ phát hành trái phiếu công trình (lần đầu được Thủ tướng Chính phủ cho phép áp dụng), vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (chiếm tới 70% tổng mức đầu tư của dự án).

Với quy trình đầu tư hợp lý và tạo được lòng tin cho khách hàng, HUD đã huy động cao nhất nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu tư xây dựng đồng bộ các công trình hạ tầng và nhà ở theo quy hoạch được duyệt. Ðây được coi là một trong những thành công lớn mà dự án mang lại.

Bốn là, về việc phát triển nhà ở cao tầng và dịch vụ quản lý chung cư, đồng thời với quản lý đô thị trong khi thành phố chưa vươn tới. Nhà ở cao tầng là một thành phần quan trọng, không thể thiếu trong cơ cấu quy hoach của bất kỳ dự án khu đô thị mới nào, không chỉ đáp ứng tốt nhất nhu cầu chỗ ở của nhân dân mà còn tạo ra đường nét kiến trúc đô thị hiện đại.

Nhận thức rõ tầm quan trọng của nhà ở cao tầng trong chương trình phát triển nhà ở, năm 1998 HUD triển khai xây dựng thí điểm chung cư 9 tầng tại dự án khu nhà ở Bắc Linh Ðàm là chung cư cao tầng đầu tiên có lắp đặt thang máy được xây dựng trên địa bàn thành phố.

Vào thời điểm đó tại các công trình chung cư có rất nhiều vấn đề làm cho người dân ngại đến định cư, đó là tại nhiều khu chung cư chất lượng công trình không bảo đảm, gây mất an toàn cho người sử dụng và một vấn đề yếu kém cơ bản nhất là không có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình.

Ðể khắc phục vấn đề này, ngay từ khi đầu tư xây dựng chung cư cao tầng đầu tiên và triển khai chương trình phát triển nhà ở cao tầng, HUD đã chú trọng quan tâm từ khâu thiết kế công trình và xử lý kết cấu nền móng bảo đảm sự ổn định của công trình đến công tác thi công và giám sát thi công, vì vậy các công trình sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng đã vận hành tốt, không xảy ra hiện tướng lún nứt.

Ðối với thiết bị quan trọng nhất của chung cư là thang máy, HUD sử dụng sản phẩm nhập khẩu chất lượng tốt, bảo đảm an toàn. Ðồng thời với việc thực hiện bảo đảm chất lượng công trình, ngay từ khi đưa chung cư đầu tiên vào sử dụng, HUD đã đặt ra vấn đề quản lý chung cư, coi công tác quản lý và cung cấp dịch vụ đồng bộ là một phần không thể tách rời khỏi mô hình nhà ở cao tầng, nó có tính chất quyết định sự thành công cũng như tạo lập niềm tin của nhân dân đối với mô hình này.

HUD đã tổ chức thực hiện cung cấp các dịch vụ chung cư như quản lý vận hành thang máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom rác thải, bảo đảm an ninh trật tự bên trong công trình, trông giữ xe đạp, xe máy, chăm sóc cây xanh... tạo được lòng tin và tâm lý yên tâm của người dân đến sống trong chung cư. Việc quản lý thống nhất các khu nhà ở cao tầng làm thay đổi hẳn ý thức của người dân, không còn cảnh cơi nới, lấn chiếm diện tích chung, đua các kết cấu ra ngoài, nếp sống đô thị có tính cộng đồng cao từng bước được hình thành.

Hiện nay, các chung cư cao tầng đang được đầu tư xây dựng rộng khắp trên địa bàn thủ đô và nhiều địa phương trên cả nước, nhưng có một điều đã được khẳng định là mô hình này được khởi xướng và thực hiện thành công từ chính dự án khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Ðàm.

Năm là, sự chỉ đạo và các cơ chế, chính sách mới của Thủ tướng Chính phủ, của Bộ Xây dựng, của UBND TP Hà Nội; đồng thời tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới là một yếu tố hết sức quan trọng. Các hạng mục công trình chuyên ngành như đường giao thông, thoát nước, cấp nước, cấp điện, thông tin bưu điện, nhà ở, công trình công cộng... đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện, quản lý và tham gia tích cực của các ngành chức năng, tạo điều kiện quản lý tốt dự án ngay từ khi vận hành dự án và cả sau khi hoàn thành bàn giao cho thành phố.

Mặc dù hiện nay dự án chưa được bàn giao cho thành phố và HUD đang khẩn trương triển khai các thủ tục để bàn giao nhưng HUD vẫn bảo đảm thực hiện tốt các hoạt động dịch vụ, quản lý khu đô thị, phối hợp với các cơ quan chức năng của thành phố vận hành các hệ thống hạ tầng kỹ thuật như giao thông, cấp điện, thoát nước, chiếu sáng công cộng, đáp ứng yêu cầu phục vụ cho hàng vạn người dân đến định cư trong dự án.

Tuy nhiên, cũng còn một số hạn chế cần khắc phục. Ðó là dự án được triển khai trong thời điểm vẫn còn thực hiện theo phương thức chuyển giao mặt bằng hạ tầng đất thấp tầng để khách hàng tự xây dựng nhà ở, cho nên hiện nay vẫn còn một số ít khách hàng chưa xây dựng hoàn chỉnh căn nhà của mình, công tác quản lý quy hoạch kiến trúc thời gian đầu chưa được thực hiện chặt chẽ, kiên quyết, dẫn đến việc một số khách hàng xây dựng chưa bảo đảm theo chỉ tiêu kiến trúc quy hoạch; việc thực hiện dịch vụ quản lý chung cư do còn mới mẻ, các quy định của Nhà nước về công tác này chưa cụ thể hoặc chưa thật sự phù hợp tình hình thực tế, dẫn đến có lúc lúng túng; sự phối hợp các cơ quan quản lý chuyên ngành của thành phố như giao thông, cấp thoát nước và môi trường trong khi dự án chưa được bàn giao cho thành phố đôi khi chưa nhịp nhàng, chưa chặt chẽ...

Do đây là khu dân cư đô thị mới hình thành, trong những năm đầu nhu cầu về các công trình hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học chưa cao, đến nay số lượng dân cư đến định cư đông đúc khiến cho các cơ sở hiện có không đáp ứng được so với nhu cầu, đòi hỏi phải đầu tư xây dựng các nhà trẻ, trường học mới theo quy hoạch.

Ngoài ra, trong dự án vẫn còn một vài trở ngại. Ðó là chưa giải tỏa được mặt bằng khu vực đất mở đường vào dự án tại xóm Cầu Tiên, tuyến đường vành đai 3 đoạn đi qua dự án do một đơn vị của Bộ Giao thông vận tải làm chủ đầu tư chưa được triển khai xây dựng, làm cho mạng lưới giao thông của dự án chưa hoàn chỉnh theo quy hoạch đã được duyệt. Những hạn chế này đang được HUD quan tâm và nghiêm túc phối hợp với các đơn vị liên quan để khắc phục nhằm hoàn thiện mô hình đầu tư xây dựng khu đô thị mới và nhà ở.

Trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng và vận hành dự án khu Dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Ðàm đã mang lại nhiều hiệu quả to lớn và thiết thực. Dự án được thực hiện thành công không chỉ hình thành một khu dân cư đô thị ở phía nam thành phố, mà còn góp phần làm thay đổi cơ cấu phát triển, tạo điều kiện để khu vực này trở thành một quận nội thành mới được đô thị hóa khang trang, hiện đại.

Những mô hình trong phát triển đô thị được thực hiện thí điểm và thành công tại dự án đã góp phần tạo ra hướng đi chủ yếu cho việc phát triển đô thị và quá trình CNH, HÐH đất nước. Qua đó, tập thể cán bộ, công nhân Tổng công ty Ðầu tư phát triển nhà và đô thị thể hiện tinh thần chủ động, sáng tạo, dám nghĩ, dám làm, xây dựng đơn vị thành một doanh nghiệp mạnh về đầu tư phát triển đô thị, tạo tiền đề tiến tới hình thành Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị Việt Nam.