Người mua nếm "trái đắng"
Thời gian vừa qua, sự việc một số người dân tại phường Hiệp Hòa, TP Thủ Dầu Một (Bình Dương) có nguy cơ mất trắng tài sản do giao dịch bất động sản qua vi bằng đã gây xôn xao dư luận tại địa phương. Cụ thể, cách đây mấy năm, những người này mua nhà của chủ đất là ông D.V.T (trú thị xã Bến Cát, Bình Dương) với giá từ 700 triệu đến 800 triệu đồng/căn với hình thức xác nhận giao dịch qua vi bằng. Cho rằng các giao dịch này có giá trị pháp lý, cho nên người dân không thúc giục chủ đất đưa tên vào sổ đỏ chung. Sau này, người mua nhà mới phát hiện chủ đất đã đem tài sản họ mua đi thế chấp ngân hàng và bị cơ quan công an truy tìm với hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Trước đó không lâu, nhiều người dân sinh sống tại phường Thạnh Xuân, quận 12, TP Hồ Chí Minh cũng đứng trước nguy cơ bị mất tài sản do giao dịch mua bán nhà qua vi bằng. Theo đó, họ cùng mua nhà của một người chủ đất có giá 1,2 tỷ đến 1,5 tỷ đồng từ năm 2019. Khi giao dịch, khách hàng được chủ đất cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và giấy xác nhận của ngân hàng đã xóa nội dung đăng ký thế chấp. Thủ tục mua bán giữa chủ đất và khách hàng chỉ thông qua việc lập vi bằng xác thực hành vi giao nhận tiền giữa các bên tại văn phòng thừa phát lại. Nhưng sau đó, người dân bị ngân hàng thông báo thu hồi và phát mại khu đất. Đi tìm hiểu thêm, họ còn phát hiện những ngôi nhà được mua qua vi bằng đã bị Thanh tra Sở Xây dựng, UBND phường Thạnh Xuân ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ vì xây dựng trái phép.
Qua tìm hiểu của phóng viên, phần lớn các BĐS được rao bán và giao dịch qua vi bằng đều được xây dựng trên một khu đất do một chủ đứng tên. Vì diện tích đất nhỏ hơn quy định được tách sổ, cho nên nhiều căn nhà/ô đất sẽ được đứng tên chung một sổ đỏ. Cũng vì không thể làm hợp đồng công chứng sang tên, đổi chủ theo quy định của pháp luật, cho nên chủ đất tìm cách "lách luật" bằng hình thức cùng ra văn phòng thừa phát lại lập vi bằng về việc giao và nhận tiền. Cá biệt, không ít trường hợp BĐS thuộc diện chưa có sổ đỏ, đang có tranh chấp, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, nằm trong khu vực đang có quy hoạch treo…, không thể làm thủ tục công chứng, nhưng chủ nhà, đất cũng đã "hợp thức hóa" việc mua bán tài sản với người mua thông qua vi bằng. Theo quy định, vi bằng không có giá trị để xác lập quyền sở hữu và sử dụng của người mua. Khi làm thủ tục mua bán, dưới sự chứng kiến của thừa phát lại, vi bằng sẽ được lập chỉ để chứng minh giữa hai bên có xảy ra hoạt động mua, bán BĐS tại thời gian, địa điểm được lựa chọn cũng như số tiền đã thỏa thuận.
Hiện nay, nhiều người rao bán BĐS trên các trang rao vặt, mạng xã hội, diễn đàn đã dùng các thuật ngữ "vi bằng công chứng thừa phát lại" để thuyết phục người có nhu cầu mua nhà, đất. Phần lớn những người này thuyết phục khách hàng rằng hợp đồng thông qua vi bằng hoàn toàn bảo đảm về mặt pháp lý khi giao dịch BĐS. Các thửa đất rao bán qua hình thức này thường nằm ở vùng ven, được phân lô, bán nền với giá rẻ hơn các khu vực chung quanh, khiến người mua dễ "sập bẫy". Liên hệ với người đăng tin quảng cáo bán nhà phân lô tại vùng ven thuộc huyện Thạch Thất, được coi là khu vực đang "sốt" đất ở Hà Nội, phóng viên được giới thiệu khi mua nhà ở đây, giá sẽ giảm từ một triệu đến hai triệu đồng/m2. Khi được hỏi về tính pháp lý của khu đất nêu trên, người bán tuyên bố chắc nịch: "Anh yên tâm, khi làm hợp đồng, chủ đất sẽ cùng anh ra văn phòng thừa phát lại để làm vi bằng. Vi bằng có giá trị không thua gì công chứng, anh không lo bị mất tiền đâu!". Khi phóng viên hỏi tại sao không làm thủ tục công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý theo Luật Đất đai năm 2013 thì nhận được câu trả lời là do, khoảnh đất này rộng khoảng 120 m2, chia thành bốn lô, vì vậy diện tích các lô đất rất nhỏ, không thể tách sổ. Tuy nhiên, sau này chủ đất sẽ làm sổ đỏ mới, sẽ có đầy đủ tên cả bốn người mua nhà. Hỏi: về sau, chủ nhà kiếm cớ, lấy lý do không làm sổ đỏ mới hoặc đất này có vấn đề pháp lý, không thể làm sổ đỏ, thì sẽ ra sao? Người rao bán trả lời: "Bọn em bán hàng trăm lô đất qua vi bằng rồi, anh cứ yên tâm". Tiếp tục liên lạc với không ít số điện thoại rao bán các lô đất tại một số vùng ven đô tại Hà Nội, phóng viên nhận được các câu trả lời tương tự. Thậm chí, trên một số website của các công ty, văn phòng luật, văn phòng công chứng cũng đăng thông tin khẳng định vi bằng sẽ là bằng chứng có giá trị nhất khi giải quyết tranh chấp phát sinh và khi lập vi bằng người mua nhà, đất sẽ tránh được rủi ro bị lừa đảo. Đây cũng là một trong những lý do khiến người dân "chủ quan" khi mua BĐS qua vi bằng.
Cảnh giác và tìm hiểu kỹ trước khi mua, bán bất động sản
Một số địa phương đã có thông báo cảnh báo người dân. UBND quận 12 (TP Hồ Chí Minh) thông báo người dân cảnh giác với các thủ đoạn mua bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng. Việc này nhằm mua, bán những căn nhà "ba chung" gồm: chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà. Đồng thời, việc mua bán được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người và chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý. Thông qua mua, bán, chuyển nhượng nhà đất với hình thức vi bằng, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua, các đối tượng lừa đảo, đầu nậu đất đai đã thu gom đất xây nhà, rao bán bằng thừa phát lại để trục lợi. Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh cũng thông tin: Về nội dung, vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, vi bằng không chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; thừa phát lại không được lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng, thuộc thẩm quyền chứng thực của UBND các cấp...; khi lập vi bằng, thừa phát lại có trách nhiệm giải thích cho người yêu cầu lập vi bằng hiểu rõ các quy định pháp luật về vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng.
Sở Tư pháp TP Hồ Chí Minh đã làm việc trực tiếp với trưởng các văn phòng và có nhiều công văn gửi các văn phòng thừa phát lại trên địa bàn thành phố, nghiêm cấm tất cả văn phòng thừa phát lại lập vi bằng việc mua, bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận giao nhận nền, lập vi bằng ghi nhận giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp quy định của pháp luật. Đồng thời, các văn phòng thừa phát lại không được lập vi bằng xác nhận sự kiện, hành vi liên quan đất đai, tài sản không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật nhằm chuyển quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho người khác.
Theo Điều 36, Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, ngày 8-1-2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại, vi bằng không thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. Điều 37 Nghị định nêu trên quy định các trường hợp không được lập vi bằng, trong đó có việc xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Việc mua bán BĐS phải theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng tài sản gắn liền với đất cũng cần được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.
Theo luật sư Nguyễn Ngọc Hoàng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội), sở dĩ vẫn có tình trạng người dân mất tài sản do lập vi bằng thừa phát lại khi mua nhà, đất là vì hoạt động lập vi bằng có những đặc điểm tương đối giống hoạt động công chứng, nhất là phương pháp tiến hành cũng như hoạt động. Theo các quy định của pháp luật hiện hành, thì hoạt động công chứng viên là thay mặt Nhà nước để chứng kiến và công nhận tính xác thực của văn bản. Trong khi đó, hoạt động vi bằng là ghi nhận các sự kiện, hành vi do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và thể hiện trung thực, khách quan qua văn bản. Điều đó đồng nghĩa người mua BĐS sẽ không xác lập được quyền sở hữu tài sản thông qua vi bằng và cũng không có toàn quyền sử dụng đối với tài sản mình đã bỏ tiền mua; không được xây cất, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng...
Những hành vi lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để bán nhà, đất qua vi bằng sẽ tác động tiêu cực đến tính bền vững của thị trường; gây khó khăn trong hoạch định chính sách của Nhà nước về BĐS… Mua, bán nhà, đất qua vi bằng là không hợp pháp và gây thất thu lớn cho Nhà nước về thuế; tác động không nhỏ đến xã hội, để lại hậu quả nặng nề cho người mua khi nhà, đất bị giải tỏa, thu hồi hoặc có tranh chấp… Các cơ quan chức năng cần siết chặt công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành nhằm hạn chế đến mức thấp nhất các hệ lụy trong hoạt động lập vi bằng. Bên cạnh đó, cần tăng cường tuyên truyền để nâng cao trách nhiệm, đạo đức nghề nghiệp của các văn phòng thừa phát lại, phát lại viên, công ty, nhân viên kinh doanh BĐS, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm đạo đức hành nghề. Mỗi người dân cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, nhất là Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan trước khi mua BĐS.
KIM OANH và HOÀNG PHAN
Điều 167, Luật Đất đai năm 2013 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Điều 122, Luật Nhà ở năm 2014 quy định trường hợp mua, bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua, bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Do vậy, hợp đồng mua BĐS qua vi bằng sẽ không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117, Bộ luật Dân sự năm 2015.
Luật sư PHẠM VIỆT HƯNG (Trưởng Văn phòng luật sư Thiên Hưng và Cộng sự)
