Trong dòng chảy phát triển đô thị hiện đại, các thành phố lớn trên thế giới đang chuyển dịch mạnh mẽ từ mô hình “đô thị dàn trải, phụ thuộc phương tiện cá nhân” sang “đô thị nén, lấy giao thông công cộng làm trục xương sống”. Là đô thị lớn nhất cả nước, Thành phố Hồ Chí Minh cũng không nằm ngoài xu thế này. Việc thúc đẩy mô hình TOD (Transit-Oriented Development) được xem là bước đi chiến lược nhằm giải quyết đồng thời nhiều thách thức về giao thông, quy hoạch và phát triển bền vững.
Xu hướng tất yếu của đô thị hiện đại
Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) nhấn mạnh: “Năm 2025 là năm bản lề của thị trường bất động sản khi hàng loạt luật mới có hiệu lực, mở ra khung pháp lý minh bạch và hiện đại hơn. Cùng với các Nghị quyết quan trọng của Bộ chính trị và việc sắp xếp đơn vị hành chính, Việt Nam đứng trước cơ hội hình thành các siêu đô thị và mô hình quan trị đô thị mới”.
Cùng quan điểm, ông Phạm Lâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group cho rằng: Qúa trình sắp xếp lại địa giới hành chính đang mở ra không gian phát triển hoàn toàn mới cho Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, đi kèm với đó là những thách thức lớn, đặc biệt trong bối cảnh giá nhà tăng cao và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế.
Theo ông Lâm, xu hướng đô thị tương lai buộc phải chuyển mạnh sang giao thông công cộng, giúp người dân tiếp cận nơi ở, nơi làm việc trong phạm vi rộng hơn, thậm chí 50-200 km mà không phụ thuộc vào phương tiện cá nhân.
Điều này cho thấy TOD không chỉ là giải pháp kỹ thuật, mà còn định hình một lối sống đô thị mới khi người dân di chuyển thuận tiện, giảm áp lực giao thông và nâng cao chất lượng môi trường sống.
Dưới góc nhìn thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở (CBRE Việt Nam) nhận định: “Thị trường bất động sản phía nam đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, nhất là khi Thành phố Hồ Chí Minh trở thành siêu đô thị sau sáp nhập và mô hình đô thị TOD giữ vai trò định hướng phát triển chủ đạo”.
Theo báo cáo của CBRE, việc mở rộng địa giới đã đưa Thành phố Hồ Chí Minh tiến gần hơn tới quy mô siêu đô thị hơn 20 triệu dân, với nhiều trung tâm mới và hệ thống hạ tầng liên kết vùng ngày càng hoàn thiện. Các tuyến vành đai, cao tốc và đặc biệt là mạng lưới metro sẽ trở thành “xương sống” cho sự phát triển này.
Đáng chú ý, nguồn cung bất động sản đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực ven đô, nơi có quỹ đất lớn và hạ tầng đang được đầu tư mạnh mẽ, đây cũng chính là điều kiện lý tưởng để phát triển các đô thị nén theo mô hình TOD.
Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, thị trường sẽ chứng kiến sự lên ngôi của các đại đô thị tích hợp, với thiết kế xanh, thông minh và đa chức năng. Những khu vực quanh nhà ga metro sẽ trở thành “điểm nóng” phát triển, nhờ khả năng kết nối và lưu lượng người dân qua lại lớn. TOD vì thế không chỉ giúp tối ưu hóa quỹ đất mà còn gia tăng giá trị bất động sản, tạo ra các cực tăng trưởng mới cho thành phố.
Giải các bài toán để tháo gỡ “điểm nghén”
Dù được đánh giá cao về tiềm năng, việc triển khai TOD tại Thành phố Hồ Chí Minh vẫn đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là vấn đề quy hoạch và quản lý.
Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh: “Mô hình đô thị TOD chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được triển khai trên nền tảng pháp lý rõ ràng và quy hoạch tích hợp ngay từ đầu”.
Theo ông, nhiều năm qua, các đô thị lớn, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phát triển theo tư duy “đơn ngành” là xây dựng metro trước, còn phát triển đô thị tính sau. Điều này dẫn đến việc thiếu sự đồng bộ, làm giảm hiệu quả khai thác hạ tầng.
Ông Sơn nêu dẫn chứng cụ thể về cơ chế khai thác quỹ đất quanh các tuyến metro. Với phạm vi ảnh hưởng từ 800-1200 m quanh mỗi nhà ga, nếu không có cơ chế đền bù và chia sẻ giá trị gia tăng hợp lý, việc giải phóng mặt bằng sẽ gặp nhiều khó khăn, khiến TOD khó có thể triển khai.
Bên cạnh đó, việc tích hợp đã ngành và thu hút hợp tác công-tư (PPP) cũng được xem là yếu tố then chốt. Khi Thành phố Hồ Chí Minh đặt mục tiêu phát triển hơn 1.000km đường sắt đô thị, việc triển khai TOD cần được tính toán ngay từ giai đoạn quy hoạch ban đầu, thay vì làm theo cách “chắp vá” như trước đây.
Sau sáp nhập, Thành phố Hồ Chí Minh không chỉ mở rộng về diện tích mà còn có thêm nhiều dư địa phát triển, đặc biệt tại các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành các chuỗi đô thị vệ tinh theo mô hình TOD.
Đại diện Sở Quy hoạch Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh cho biết: Thành phố đang rà soát quỹ đất quanh các tuyến metro, trong đó riêng tuyến metro số 1 đã có hơn 160 ha đất tại Thành phố Thủ Đức (cũ) phù hợp phát triển TOD.
Ngoài ra, phạm vi 500-1000 m quanh tuyến metro số 2 cũng đang được nghiên cứu để tối ưu hóa quỹ đất và tránh lãng phí nguồn lực. Các dự án dọc Vành đai 2 và tuyến Bến Thành-Tham Lương dự kiến sẽ hoàn thiện thủ tục để khởi công từ cuối năm 2025.
Ở góc độ kinh tế, Tiến sĩ Đinh Thế Hiển cho rằng trong 10 năm tới, Thành phố Hồ Chí Minh sẽ chứng kiến sự gia tăng dân số mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu lớn về các khu đô thị tích hợp. Tuyến metro số 1 đã bước đầu cho thấy hiệu ứng rõ rệt khi giá bất động sản quanh tuyến tăng nhờ nhu cầu ở thực.
Các chuyên gia cho rằng, để TOD thực sự trở thành động lực phát triển, Thành phố Hồ Chí Minh cần một chiến lược tổng thể, đồng bộ từ quy hoạch, pháp lý đến triển khai thực tế.
Tiến sĩ, Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, Thành phố Hồ Chí Minh là đô thị đa trung tâm, do đó cần ưu tiên các tuyến giao thông kết nối trực tiếp với các vùng lân cận như Bình Dương, Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) và Cần Giờ. Đây sẽ là nền tảng để hình thành mạng lưới TOD liên vùng, thay vì chỉ phát triển cục bộ trong nội đô.
Điều này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp chính quyền, doanh nghiệp và nhà đầu tư, cùng với một cơ chế minh bạch để đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên.
Mô hình TOD không chỉ là một giải pháp phát triển đô thị, mà còn là chìa khóa để Thành phố Hồ Chí Minh chuyển mình thành siêu đô thị hiện đại, bền vững. Trong bối cảnh đó, thành phố cần sớm tháo gỡ các “điểm nghẽn về pháp lý, đồng thời triển khai quy hoạch một cách đồng bộ, khoa học và tầm nhìn dài hạn. Khi đó, TOD không chỉ là xu hướng, mà sẽ trở thành nền tảng cho diện mạo đô thị tương lai của thành phố.
