Luật Kinh doanh bất động sản

Luật Kinh doanh bất động sản gồm 6 chương, 81 điều quy định các nguyên tắc đối với tổ chức, cá nhân tham gia hoạt động Kinh doanh bất động sản phải tuân thủ, các loại BĐS được đưa vào kinh doanh và điều kiện để tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước hoạt động Kinh doanh bất động sản, trách nhiệm quản lý của nhà nước trong hoạt động Kinh doanh bất động sản... Dưới đây là một trong những nội dung cơ bản của Luật này.

Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ Kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS. Tổ chức, cá nhân muốn kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp cá nhân đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập.

Môi giới bất động sản

Gồm 7 điều, quy định các nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới. Điều 44 quy định: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch Kinh doanh bất động sản.

Quy định này nhằm mục đích chống những hiện tượng tiêu cực đã xảy ra, như giao dịch "ngầm" trong thị trường BĐS những năm vừa qua. Ngoài ra, khi tham gia quan hệ môi giới BĐS, người môi giới sẽ được hưởng thù lao mà không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng,... giữa khách hàng và người thứ ba (Điều 46).

Quy định về hoa hồng môi giới: Tổ chức, cá nhân môi giới BĐS được hưởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi được bên môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Mức hoa hồng môi giới BĐS do các bên thoả thuận trong hợp đồng môi giới BĐS.

Bên cạnh việc quy định các quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS, trong phần luật còn quy định việc cấp chứng chỉ môi giới BĐS cho cá nhân. Theo đó, người có đủ các điều kiện về năng lực hành vi, đã được đào tạo môi giới BĐS và có hồ sơ xin cấp chứng chỉ thì UBND cấp tỉnh sẽ cấp chúng chỉ môi giới BĐS.

Quy định về định giá bất động sản

Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. Theo quy định của Luật thì việc định giá BĐS phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật tính chất, vị trí quy mô, thực trạng của BĐS và giá trị thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá phải khách quan trung thực và tuân thủ pháp luật (Điều 51).

Kết quả của việc định giá được thể hiện bằng chứng thư định giá BĐS, chứng thư định giá BĐS là văn bản thể hiện kết quả định giá do tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ định giá BĐS lập khi có yêu cầu của khách hàng. Chứng thư là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS (Điều 52).

Để bảo đảm cho quyền lợi của tổ chức, cá nhân định giá BĐS, Luật quy định việc cho phép đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng định giá khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 53). Cá nhân định giá BĐS phải có chứng chỉ định giá BĐS, cũng như quy định việc cấp chứng chỉ môi giới, việc cấp này cũng do UBND cấp tỉnh quyết định.

Quy định về sàn giao dịch bất động sản

Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho Kinh doanh bất động sản. Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động Kinh doanh bất động sản. Khác với dịch vụ môi giới và định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân.

Trong trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã Kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã Kinh doanh bất động sản để hoạt động (Điều 56). Sàn giao dịch phải có tên, địa chỉ, biểu hiện và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

Theo quy định tại Điều 57 thì việc thành lập sàn giao dịch BĐS phải đáp ứng các điều kiện sau: Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch BĐS; có cơ sở vật chất kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động; có người quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.

Để bảo đảm sự hiệu quả trong việc quản lý nhà nước đối với hoạt động này. Điều 59 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS để đảm bảo tính công khai minh bạch và quyền lợi của các bên. Theo đó, các dịch vụ kinh doanh BĐS diễn ra trên sàn giao dịch BĐS nếu phát sinh tranh chấp, bên nào có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Ngoài các dịch vụ BĐS nêu trên, trong kinh doanh dịch vụ BĐS còn có tư vấn, đấu giá, quảng cáo và quản lý BĐS. Điều kiện cho tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ này cũng giống như quy định của những loại hình dịch vụ đã nêu ở trên. Ngoài các quy định của Luật mang tính nguyên tắc áp dụng cho các tổ chức, cá nhân tham gia quan hệ pháp luật kinh doanh BĐS, các chủ thể trong các quan hệ này còn có quyền và nghĩa vụ khác, tuỳ theo nội dung kinh doanh và thoả thuận giữa các bên.

BĐS đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, có ảnh hưởng rất lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường BĐS là thị trường đặc biệt, hàng hoá là BĐS có giá trị lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống xã hội. Do đó, Luật Kinh doanh bất động sản được ban hành đã góp phần không nhỏ vào công cuộc phát triển kinh tế xã hội đất nước, bởi vì với các nguyên tắc, các điều kiện, các chế định cụ thể được ấn định trong Luật sẽ bảo đảm cho thị trường BĐS ở nước ta phát triển lành mạnh và khoa học hơn.

Trước đây, do thông tin về BĐS không đầy đủ, minh bạch, cùng với các thủ tục hành chính rườm rà, thiếu đồng bộ, quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS kém hiệu quả, dẫn đến thị trường BĐS phát triển manh mún, tự phát, quyền lợi của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo...

Nay, Luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã điều chỉnh hầu hết các quan hệ pháp luật diễn ra trong giao dịch BĐS ra đời, các quy định của Luật tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc để các chủ thể trong thị trường BĐS tuân theo khi hoạt động Kinh doanh bất động sản, góp phần vào việc nâng cao hiệu lực và hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đặc biệt này.

Theo Pháp luật