Các điều kiện cần về cơ sở pháp lý, đó là nguồn gốc đất phải là đất ở và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước; Phù hợp với quy hoạch chung của địa phương và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Đáp ứng đầy đủ hạ tầng xã hội theo quy định của một khu đô thị theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch đô thị thì mới được cân nhắc tính toán kỹ lưỡng để phê duyệt cho chuyển đổi. Tuyệt đối không xem xét cho chuyển đổi dự án khi chưa đủ điều kiện.
Tại cuộc tọa đàm “Giải pháp pháp lý cho nhà đầu tư Condotel, nhìn từ Cocobay Đà Nẵng”, Luật sư Trần Hữu Huỳnh, Chủ tịch Trung tâm trọng tài Quốc tế Việt Nam nêu quan điểm: "Có người đề nghị giải pháp pháp lý có thể là chuyển các loại condotel thành nhà ở. Nếu chỉ là một giải pháp đơn thuần trong trường hợp cụ như thế này thì không có vấn đề, vì dự án có thể được chuyển đổi, được điều chỉnh quy hoạch nên đó cũng là giải pháp tốt. Nhưng, trên bình diện toàn ngành thì không phải dự án nào cũng có thể làm được nên tôi đánh giá đây là giải pháp cho trường hợp cụ thể, còn trên bình diện toàn xã hội thì cơ quan chuyên ngành cần nghiên cứu trình Chính phủ bổ sung pháp luật để điều chỉnh loại hình công trình này”.
Thực tế cho thấy, việc điều chỉnh quy hoạch dự án phải trải qua quá trình thẩm định khắt khe trên cơ sở pháp luật hiện hành, từ hồ sơ của chủ đầu tư đến các sở, ngành trình lên UBND TP Thành phố xin chủ trương thông qua của HĐND thường trực Thành ủy, xin ý kiến chỉ đạo các Vụ, Viện thuộc Bộ Xây dựng và các Bộ quản lý nhà nước liên quan, đồng thời phù hợp tình hình thực tiễn mới được phê duyệt đúng quy định.
Dự án đủ điều kiện mới được chuyển đổi
Nghiên cứu hồ sơ điều chỉnh quy hoạch của dự án Khu nghỉ dưỡng và nhà ở cao cấp The Empire (Tổ hợp Du lịch & Giải trí Cocobay) cho thấy, Dự án đã đáp ứng được các yêu cầu trên, đặc biệt, hai văn bản mới nhất của UBND TP Đà Nẵng (văn bản số 3783/QĐ-UBND ngày 9-10-2020) và Cục Thuế TP Đà Nẵng (văn bản số 3396/TB-CT ngày 30-10-2020) về việc phê duyệt giá đất cụ thể làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính, cũng như việc điều chỉnh tiền sử dụng đất tại dự án Phân khu Quy hoạch 1 của dự án này làm cơ sở để chủ đầu tư hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Số tiền đối trừ sau khi điều chỉnh quy hoạch cho thấy chủ đầu tư còn dư trong ngân sách với số tiền hơn 1.555 tỷ đồng. Tiếp theo, dự án sẽ được tách sổ thành các cụm, và tách từng sổ chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân.
Trước đó, UBND TP Đà Nẵng đã có văn bản số 593/QĐ-UBND ký ngày 1-2-2019 về việc quyết định phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1:500 (kèm bản vẽ quy hoạch) đối với dự án được đề cập nêu trên.
Với văn bản đó, chính quyền TP Đà Nẵng đã phê duyệt quyết định điều chỉnh quy mô dự án hình thành mới, gồm 55 lô nhà ở liền kề kết hợp kinh doanh, 57 lô biệt thự riêng lẻ, 120 lô biệt thự song lập, 218 căn nhà ở liền kề, 2.270 căn hộ chung cư và 1.370 căn hộ khách sạn.
Toàn bộ quá trình chuyển đổi, chủ đầu tư cũng phải giải trình lý do điều chỉnh dựa trên bản Quy hoạch ban đầu của Dự án được phê duyệt năm 2011 là “Khu Nghỉ dưỡng cao cấp và Nhà ở The Empire”. Đồng thời, theo Quyết định 2357/QĐ-TTg ngày 1-12-2013 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Đà Nẵng đến năm 2030, tầm nhìn 2050, thì Quy hoạch khu đất nêu trên là Đất ở. Vì vậy, những công trình hạng mục được bổ sung nhằm phục vụ nhu cầu cư dân tất yếu như một khu đô thị song song với Tổ hợp du lịch giải trí Cocobay là một phần của dự án Khu Nghỉ dưỡng và Nhà ở cao cấp The Empire, tăng hàng loạt tiện tích hạ tầng xã hội.
Nội dung điều chỉnh chính của quy hoạch mới là giữ nguyên quy mô diện tích đất đã phê duyệt và giảm mật độ xây dựng do giảm nhà cao tầng, thêm nhà ở thấp tầng. Đáng chú ý là một phần các căn hộ condotel đang xây dựng được chuyển thành căn hộ chung cư để hình thành đơn vị ở. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao tầng từ 50 tầng xuống 40 tầng.
Nội dung điều chỉnh cũng phải bố trí diện tích đỗ xe tại tầng hầm các công trình cụm HH1, HH2, HH7, nhà xe bảy tầng tại cụm HH1 và sân bãi ngoài nhà, với tổng diện tích lên đến hơn 75 nghìn m2. Công trình trạm y tế, nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm thương mại được bố trí xen kẽ vào khối đế thương mại của các công trình cao tầng và thấp tầng của khu HH3, HH5.
Ông Nguyễn Đức Thành – Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Empire chia sẻ, Condotel vẫn là một mô hình vận hành khai thác tốt nếu tính pháp lý rõ ràng, đặc biệt là quyền sở hữu. Việc thỏa thuận chi trả thu nhập cam kết giữa Chủ đầu tư và chủ sở hữu phải dựa trên năng lực khai thác các căn condotel. Ông Thành lý giải, trước đây tại Cocobay dự kiến có 5.000 căn condotel chưa kể lượng phòng khách sạn nên khả năng lấp đầy khi khai thác là bất khả thi. Nay, sau khi điều chỉnh quy hoạch thì Cocobay chỉ còn hơn 1.000 căn condotel, như vậy sẽ phù hợp hơn với năng lực khai thác.
Ngoài ra, sau khi điều chỉnh quy hoạch, giảm mật độ xây dựng, tăng diện tích cây xanh, bãi đậu xe, bổ sung nhiều tiện ích thì việc vận hành khai thác sẽ tốt hơn nhiều cho cư dân và du khách.
Gỡ khó cho condotel, tránh phá vỡ quy hoạch
Với quan điểm linh hoạt hơn, theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam, việc điều chỉnh, chuyển đổi condotel sang chung cư tùy thuộc vào quy hoạch của các địa phương và cũng là một cách thức tháo gỡ khó khăn cho phân khúc này. Tuy nhiên, việc điều chỉnh cần công khai, minh bạch và không phải tất cả các condotel đều có thể chuyển thành chung cư, vì điều này sẽ tạo tiền đề xấu trong việc phá vỡ quy hoạch phát triển chung của địa phương.
“Việc chuyển đổi sẽ dựa trên những tiêu chí cụ thể, quy hoạch của từng địa phương và phải được sự thẩm định, kiểm tra của bộ chuyên ngành là xây dựng. Đồng thời đối với vấn đề cấp quyền sở hữu đất đai cần theo hướng nguồn gốc sử dụng đất thế nào thì cấp quyền sở hữu đất thế đó. Chẳng hạn, một khu đất có nguồn gốc là hình thành đơn vị đất ở thì có thể cấp sổ đỏ dài hạn, còn khu đất chỉ được cấp cho mục đích làm dự án thì cấp quyền sở hữu có thời hạn theo quy định”, ông Nguyễn Trần Nam nhấn mạnh.
