Cụ thể hóa cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để thực thi hiệu quả Luật Đất đai

Triển khai Luật Đất đai năm 2024, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành ba nghị định quan trọng: Nghị định 103/2024/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nghị định 230/2025/NĐ-CP quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất; và Nghị định 291/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 103 và Nghị định 104/2024/NĐ-CP. Các nghị định này đều được xây dựng nhằm cụ thể hóa những nội dung mà Luật Đất đai 2024 giao Chính phủ hướng dẫn liên quan đến tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Quỹ phát triển đất.

Tuy nhiên, với việc Quốc hội sắp ban hành Nghị quyết mới để xử lý những vướng mắc phát sinh trong quá trình triển khai Luật Đất đai, Bộ Tài chính cho rằng, cần xây dựng thêm một nghị định để hướng dẫn chi tiết các nội dung mới, đồng thời điều chỉnh, bổ sung một số quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP cho phù hợp. Mục tiêu là bảo đảm các cơ chế tháo gỡ được áp dụng thống nhất, tránh chồng chéo và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp cũng như các cơ quan thực thi.

Dự thảo nghị định lần này thể chế hóa nhiều nội dung quan trọng của Nghị quyết Quốc hội, gồm: Quy định về điều chỉnh thời hạn sử dụng đất theo thẩm quyền của cơ quan nhà nước; Cách xử lý chuyển tiếp tiền thuê đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập khi thay đổi từ thuê đất sang giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở; hoặc đất có nguồn gốc vườn, ao gắn với đất ở nhưng đã tách thửa trước 1/7/2014; Hướng dẫn tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong các trường hợp được miễn, giảm; Sửa đổi, bổ sung các căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất để đảm bảo phù hợp với thực tiễn và yêu cầu quản lý.

Bộ Tài chính nhấn mạnh nghị định mới sẽ tiếp tục bám sát chủ trương của Đảng, chính sách của Nhà nước về hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người sử dụng đất, đồng thời nâng cao tính minh bạch, rõ ràng trong việc thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Bộ Tài chính cho biết Nghị quyết của Quốc hội sẽ đưa ra nhiều cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ vướng mắc trong quá trình thi hành Luật Đất đai, trong đó có các nội dung liên quan trực tiếp đến tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

Theo Nghị quyết, số tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã ứng trước sẽ được khấu trừ vào tiền sử dụng đất và tiền thuê đất phải nộp theo đúng quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật Đất đai. Thời hạn sử dụng đất cũng được phép điều chỉnh theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phù hợp với quy định tại khoản 7 Điều 4 của Nghị quyết.

Bên cạnh đó, Nghị quyết hướng dẫn xử lý chuyển tiếp đối với tiền thuê đất của các đơn vị sự nghiệp công lập khi chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai.

Đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở, Nghị quyết quy định rõ về nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Quy định này cũng áp dụng với đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã được tách thửa để chuyển quyền sử dụng, hoặc trường hợp đơn vị đo đạc khi lập bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự tách thửa. Đồng thời, Nghị quyết yêu cầu xử lý việc thu tiền sử dụng đất đối với những trường hợp phát sinh trong khoảng thời gian từ ngày 1/8/2024 đến trước khi Nghị quyết có hiệu lực.

Nghị quyết cũng sửa đổi và bổ sung căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất, đồng thời giao Chính phủ quy định chi tiết để đảm bảo thống nhất trong áp dụng. Ngoài ra, Nghị quyết hướng dẫn cách tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với các trường hợp đã được miễn, giảm theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai, và quy định cụ thể các nội dung liên quan đến chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất trong từng trường hợp.

Đáng chú ý, các quy định về khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và điều chỉnh thời hạn sử dụng đất vẫn giữ nguyên như tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024, đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 291/2025/NĐ-CP ngày 6/11/2025, do đó khi Nghị quyết có hiệu lực, các nội dung này không gây phát sinh khó khăn trong triển khai.

Do một số cơ chế mới cần được cụ thể hóa, Bộ Tài chính đề xuất Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều, khoản tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi bởi Nghị định 291/2025/NĐ-CP) để bảo đảm dễ tra cứu, thuận lợi trong hợp nhất văn bản và đồng bộ khi áp dụng.