Trên thực tế, Thành phố Hồ Chí Minh đã từng áp dụng thành công mô hình thu hồi thêm đất dọc hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ (huyện Nhà Bè) để xây dựng nhà tái định cư và bán đấu giá.
Không để lãng phí nguồn lực đất đai
Đánh giá cao đề án “Tạo và khai thác quỹ đất tại các vùng phụ cận nhà ga và dọc tuyến đường sắt đô thị số 1, số 2, các nút giao thông tuyến vành đai 3 theo Nghị quyết số 98/2023”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng: Làm được điều này sẽ tránh lãng phí nguồn lực đất đai khi Nhà nước đầu tư các công trình giao thông.
Bởi hiện nay, khi Nhà nước đầu tư công trình hạ tầng như mở đường cũ hoặc làm đường mới thì giá đất hai bên đường và cả khu vực tăng lên rất nhiều lần. Khoản tiền chênh lệch này thường vào túi người dân có nhà trong hẻm trở thành nhà mặt tiền sau khi làm hạ tầng và một phần thuộc về doanh nghiệp phát triển các dự án dọc tuyến đường, gọi là chênh lệch lợi thế địa tô.
Các đối tượng này không phải đóng thêm bất kỳ một khoản thuế, phí nào, trong khi những người bị thu hồi đất để làm đường thường không được hưởng lợi từ việc mở đường. Ngay cả Nhà nước, là chủ thể bỏ tiền ra làm đường cũng không được hưởng lợi gì từ việc đầu tư hạ tầng.
Khi Thành phố Hồ Chí Minh triển khai đề án sẽ mang lại ba cái lợi, đó là không thất thoát tài sản công; tạo môi trường kinh doanh công khai, minh bạch trong đấu thầu, đấu giá và sẽ không tạo ra khiếu kiện vì chênh lệch địa tô sẽ rơi vào ngân sách nhà nước thay vì vào túi doanh nghiệp hay người dân.
Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai đều cho phép ba phương thức tái định cư cho người dân bị thu hồi đất, gồm: tái định cư tại chỗ, tái định cư ở một vị trí khác và nhận tiền mặt.
Trong đó, tái định cư tại chỗ sẽ mang lại lợi ích cao nhất cho người bị thu hồi đất khi bù đắp được quyền lợi và có giá trị gia tăng khi dự án được đầu tư. Đối với quỹ đất dôi dư khi làm xong hạ tầng, tái định cư, việc đấu giá công khai, đấu thầu đất để lựa chọn chủ đầu tư mới bảo đảm được quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, Nhà nước.
Dưới góc nhìn của một chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Nguyễn Duy Minh cũng cho rằng: Mô hình này hoàn toàn hợp lý, cấp thiết và cần nhanh chóng triển khai áp dụng khi thực hiện các dự án hạ tầng tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề án không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế khi thu hồi đất, quy hoạch lại quỹ đất dọc hai bên các tuyến đường mới, mà còn là cơ hội để thành phố chỉnh trang lại bộ mặt đô thị, hạn chế tối đa tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo như hiện nay.
Nguồn thu mới từ chênh lệch địa tô
Đồng quan điểm với các chuyên gia, Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh cũng cho rằng: Hiện thành phố có hàng nghìn héc-ta đất nông nghiệp, các khu đất do cơ quan, tổ chức nhà nước quản lý dọc theo các tuyến đường sắt đô thị, vành đai 3 và các trục đường giao thông chưa khai thác hiệu quả, làm lãng phí nguồn lực đất đai.
Do đó, thành phố cần có giải pháp tạo lập quỹ đất để phục vụ công tác tái định cư, xây dựng nhà ở xã hội, bán đấu giá tạo nguồn thu cho ngân sách. Theo tính toán, khi thực hiện các dự án hạ tầng các tuyến Metro, Nhà nước sẽ mở rộng biên bồi thường ở các nhà ga, các nút giao thông… để xây dựng hạ tầng.
Quỹ đất dôi dư sẽ đem bán đấu giá, làm nhà ở xã hội, nhà tái định cư. Trong trường hợp này, ngân sách chi 8.640 tỷ đồng để đầu tư xây dựng hạ tầng, nhưng nếu sau đó bán đấu giá dự kiến ngân sách nhà nước thu về 116.132 tỷ đồng, gấp nhiều lần chi phí đã đầu tư. Ngoài ra, đề án còn đưa ra giải pháp bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác do Nhà nước quản lý.
Cụ thể, nếu bồi thường bằng tiền (dự kiến ở bảy dự án) thì Nhà nước phải bỏ ra hơn 104.000 tỷ đồng; còn nếu bồi thường bằng đất khác (dự kiến 50% trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân nhận tiền) thì kinh phí chi trả chỉ còn khoảng 50.633 tỷ đồng, khi đó thành phố sẽ có thêm 105 ha, tương đương giá trị 52.897 tỷ đồng. Quỹ đất này để phục vụ tái định cư, xây dựng nhà ở xã hội…
Theo các chuyên gia kinh tế, để nhận được sự đồng thuận của người dân trong quá trình triển khai thực hiện đề án, ở những khu vực ngoại thành, dân cư còn thưa thớt, thành phố dùng tiền ngân sách để đền bù cho người dân, thu hồi đất và tổ chức lại không gian đô thị.
Đối với khu vực đô thị hiện hữu, thành phố không thu hồi đất mà vận động người dân tự nguyện góp quyền sử dụng đất vào dự án phát triển đô thị và nhận lại diện tích đất tương xứng hoặc diện tích sàn xây dựng, phần diện tích đất còn lại dùng để làm công viên, các công trình tiện ích xã hội, làm kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chi cho quản lý dự án.
Thực hiện theo cách làm này, thành phố sẽ có nguồn thu ngân sách lớn để tái đầu tư các dự án trọng điểm; đồng thời tạo lập được quỹ đất để xây dựng nhà tái định cư, nhà ở xã hội cho người dân; từng bước chỉnh trang, hình thành các khu đô thị văn minh, hiện đại.
