Áp dụng cơ chế vượt trội khi cải tạo chung cư cũ

Chính sách cải tạo chung cư cũ là vấn đề được Thành phố Hà Nội đặc biệt quan tâm. Trong nhiều năm qua, thành phố luôn bám sát thực tiễn, những thay đổi khung chính sách từ các luật, nghị định, hướng dẫn của Chính phủ và bộ quản lý chuyên ngành để kịp thời điều chỉnh cho phù hợp. Tuy nhiên, với khuôn khổ chính sách chung, Hà Nội chưa giải quyết được những vấn đề khó, mang tính đặc thù.

Hà Nội có hơn 2.160 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960-1990, cần cấp bách cải tạo để đáp ứng yêu cầu về an toàn dân sinh và chỉnh trang đô thị. Tuy nhiên, từ năm 2007 đến nay, mới có 21 dự án cải tạo chung cư cũ được hoàn thành. Lần này với điểm tựa chính sách là Luật Thủ đô, thành phố đã có thể quyết những chính sách “trúng” với thực tế, tháo gỡ các vướng mắc đã tồn tại trong nhiều năm qua.

Khung chính sách mới cho cải tạo chung cư cũ không thiết kế riêng mà nằm trong Nghị quyết về chính sách cải tạo chỉnh trang đô thị và phát triển TOD (mô hình phát triển đô thị theo định hướng phát triển giao thông công cộng) trên địa bàn thành phố. Đây là nghị quyết được xây dựng để thực hiện điểm a, điểm b, điểm c của Khoản 2, Điều 12 Luật Thủ đô số 02/2026/QH16. Yếu tố để giải quyết điểm nghẽn bấy lâu nay là việc hạ ngưỡng tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất khi thông qua phương án bồi thường, tái định cư, từ 75% theo quy định hiện hành xuống 51%. Thời gian lấy ý kiến về phương án có thời hạn tối đa 12 tháng. Trường hợp bất khả kháng, được gia hạn nhưng không quá 6 tháng. Những quy định này giúp xóa bỏ tình trạng kéo dài thời gian đến “vô định” như với một số dự án trước đây, gây bức xúc trong dân, làm nản lòng nhà đầu tư.

Đối với cải tạo chung cư cũ, chủ sở hữu được bồi thường theo hệ số K do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà tự thỏa thuận, nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp. Trường hợp không tự thỏa thuận được thì hệ số K được xác định bằng 1 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên; bằng 1,2 lần đối với các căn hộ tầng 1. Lợi nhuận định mức tối đa cho chủ đầu tư là 15% sơ bộ tổng mức đầu tư dự án (xác định khi đề xuất dự án).

Nghị quyết quy định rõ nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ không chỉ là loại D theo pháp luật về xây dựng, mà còn bao gồm cả chung cư loại C có hạ tầng không đáp ứng yêu cầu tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai thác, sử dụng. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các kết cấu chính của công trình hoặc có những vi phạm trật tự xây dựng khó khắc phục tuy chưa thuộc các trường hợp nêu trên cũng được xếp vào diện phải phá dỡ nếu nằm trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư theo quy định hoặc nằm trong đề án quy gom các nhà chung cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Yếu tố TOD là điểm mới rất được quan tâm. Thay vì thực hiện rời rạc, nghị quyết gắn quá trình tái thiết, cải tạo chung cư cũ với phát triển quanh các đầu mối giao thông công cộng (ga metro, BRT, nút giao lớn) nhằm định hình lại không gian đô thị Thủ đô theo hướng hiện đại, bền vững.

Sau quá trình tiếp thu, chỉnh sửa, chính sách mới cho cải tạo chung cư cũ đã nhận được sự đồng thuận cao từ các đại biểu Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội. Tuy nhiên cũng có ý kiến bày tỏ sự lo ngại khi số lượng chung cư cũ thuộc diện phải phá dỡ sẽ tăng cao, đồng nghĩa gia tăng áp lực với quá trình thực thi chính sách do mở rộng diện phải phá dỡ đối với chung cư loại C.

Theo đại biểu Mạc Đình Minh, khó khăn lớn nhất hiện nay không nằm ở việc lựa chọn chủ đầu tư mà là làm thế nào để các nhà đầu tư tham gia dự án có thể bảo đảm hiệu quả tài chính. Đại biểu đề xuất nghiên cứu bổ sung cơ chế cho phép tăng chỉ tiêu dân số trong những trường hợp phù hợp. Bên cạnh đó, phát triển nhà ở thương mại ngay trong khu vực cải tạo nhưng ưu tiên bán cho chính các hộ dân đang sinh sống tại khu chung cư cũ.

Với góc nhìn của chuyên gia trong lĩnh vực quy hoạch, đại biểu Lưu Quang Huy, Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội đồng tình quan điểm cần nghiên cứu tăng chỉ tiêu dân số phù hợp để tạo thêm quỹ nhà ở thương mại, giúp nhà đầu tư có điều kiện cân đối tài chính và thu hồi vốn. Tuy nhiên, đây là bài toán phức tạp bởi hầu hết chung cư cũ nằm trong nội đô. Theo ông Lưu Quang Huy, việc tăng dân số chỉ có thể được xem xét trên cơ sở nghiên cứu kỹ từng khu vực cụ thể, bảo đảm cân đối giữa yêu cầu phát triển và khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng đô thị.