Thế nào là giá thị trường?

Xác định giá đất qua phương pháp so sánh trực tiếp

Để tiến hành so sánh trực tiếp phải thực hiện theo bốn bước:

Bước 1: khảo sát, thu thập thông tin bằng cách chọn 3-5 thửa đất, khu đất tương đồng với nhau về loại đất, diện tích (DT), kết cấu hạ tầng, cơ sở pháp lý ở liền kề hoặc khu vực lân cận so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công, tổ chức giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản. Những thông tin thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để so sánh, xác định giá.

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được để lựa chọn tiêu chí giống nhau, khác nhau.

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá. Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách sau: giá trị ước tính sẽ bằng giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh mang cộng (hoặc trừ) mức tiền điều chỉnh mức giá hình thành từ những yếu tố khác biệt về giá của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá.

Bước 4: xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá từ 3 - 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán sự khác biệt về giá.

Thí dụ định giá khu đất B (có DT 20.000m², thuộc khu đô thị loại V), cơ quan định giá đã thu thập thông tin về khu đất liền kề có thể so sánh được với khu đất cần định giá là khu đất A (DT 25.000m²). Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng, tính ra đơn giá 1m² là 5 triệu đồng.

Với tất cả thông tin thu thập được về khu đất A và khu B, cơ quan định giá tiến hành so sánh căn cứ pháp lý, mục đích sử dụng, vị trí đất, loại đường, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu khu đất... cho ra kết quả hai khu đất này có bảy tiêu chí giống nhau và bốn tiêu chí khác nhau. Giá khu đất A được điều chỉnh theo yếu tố khác biệt của khu đất B 4,125 triệu đồng/m².

Tương tự, cơ quan định giá chọn thêm hai khu đất C và D so sánh với khu đất B.  Kết quả phân tích, so sánh đã xác định  đơn giá của khu đất C được điều chỉnh theo khu đất B là 4,5 triệu đồng/m²; của khu đất D là 4,05 triệu đồng/m².

Kết quả đơn giá khu đất B được xác định bằng cách lấy giá trung bình của ba mức giá đã điều chỉnh thành 4,225 triệu đồng/m².

Như vậy đơn giá đất ở của khu đất B tại một đô thị loại V ước tính khoảng 4,2 triệu đồng/m² là căn cứ để xây dựng phương án giá đất cụ thể trình UBND cấp tỉnh quyết định.

Bên cạnh đó trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cả giá trị tài sản trên đất (công trình, nhà cửa, cây trồng lâu năm...) thì khi tính giá đất phải khấu trừ phần giá trị còn lại của công trình, nhà cửa, cây trồng lâu năm.

Còn phương pháp xác định giá khác là phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá các loại đất xác định được các khoản thu nhập mang lại từ đất.

Định giá đất và điều chỉnh giá các loại đất cụ thể

Cũng theo thông tư trên, giá đất phải được quyết định theo đúng mục đích sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp; quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Đối với đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.

Mức giá cụ thể của từng loại đất, vị trí đất do UBND cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau bằng hai cách là định giá trực tiếp cho từng vị trí đất hoặc định giá đất vị trí 1 của từng khu vực, từng loại đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại.

Đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn thực hiện định giá theo vị trí đất ở ba khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đất, UBND cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực đất theo nguyên tắc đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất tại khu vực đó, ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có hệ số thấp hơn tương ứng với các mức thấp hơn. Cách thức xác định giá đất cho từng vị trí đất thực hiện tương tự như cách xác định giá cho từng vị trí đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị.

Riêng đối với một số vị trí đất tại nông thôn có mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (quốc lộ, tỉnh lộ), hoặc nằm tiếp giáp khu công nghiệp, khu thương mại, khu du lịch có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường cao thì giá đất được quy định cao hơn, nhưng mức tối đa không quá ba lần mức tối đa của khung giá đất tại nông thôn theo quy định.