Theo Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản có vai trò, đóng góp quan trọng trong nền kinh tế và tác động ảnh hưởng nhiều ngành, nghề, lĩnh vực. Theo thống kê, đóng góp của ngành xây dựng và bất động sản trong GDP các năm gần đây khoảng 11%, trong đó đóng góp của ngành bất động sản trực tiếp và gián tiếp thông qua các lĩnh vực khác khoảng 4,5%.
Năm 2022, nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phân khúc nhà ở trung-cao cấp, nhà ở cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm bất động sản bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5% trong năm 2022, số lượng dự án triển khai rất hạn chế.
Đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: cả nước có 126 dự án với 55.732 căn hộ được cấp phép (số lượng dự án bằng khoảng 52,7% so năm 2021); có 466 dự án với 228.029 căn hộ đang được triển khai xây dựng (bằng khoảng 47,7% so năm 2021); có 91 dự án với 18.206 căn hộ đã hoàn thành xây dựng (bằng khoảng 55,2% so năm 2021).
 |
| Các đại biểu tham dự hội nghị. |
Đối với dự án nhà ở xã hội: trên cả nước có 9 dự án được cấp phép mới với quy mô 5.526 căn hộ; có 114 dự án với 6.196 căn hộ đã hoàn thành xây dựng; có 27 dự án với 8.245 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.
Đối với nhà ở công nhân: trên cả nước có 2 dự án được cấp phép mới với quy mô 1.729 căn hộ; có 1 dự án với 32 căn hộ đã hoàn thành xây dựng: có 4 dự án với 2.328 căn hộ đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai theo thông báo của các Sở Xây dựng.
Lượng giao dịch bất động sản năm 2022 tăng so với năm 2021 tuy nhiên vẫn giảm so với trước khi có dịch Covid-19. Lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công trong các quý trong năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công tăng cao nhất vào quý II, sau đó giảm và thấp nhất vào quý IV. Lượng giao dịch đất nền thành công trong các quý năm 2022 không ổn định, lượng giao dịch đất nền tăng mạnh nhất trong quý I, II, sau đó giảm mạnh trong quý II và IV.
Nhìn chung trong năm 2022, giá bán được điều chỉnh về giá trị thực. Các sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Tuy nhiên, lượng, giao dịch không cao bởi việc hạn chế khoản vay tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến nhà đầu tư mà còn khiến những người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận khoản vay. Trong khi đó, cơ cấu nguồn cung chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, mặc dù đã áp dụng nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu nhưng giá bán vẫn ở mức cao.
 |
| Quang cảnh hội nghị. |
Giá bất động sản đặc biệt là nhà ở, đất nền liên tục tăng trong quý I và II, quý III chững lại và quý IV có điều chỉnh giảm ở một số dự án nhưng không nhiều, hầu hết vẫn giữ ở mức cao đã thiết lập cuối quý II. Căn hộ cao cấp có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, chiếm 37% thị trường; căn hộ trung cấp có giá khoảng từ 25-50 triệu đồng/m2, chiếm 15%; căn hộ bình dân, giá rẻ có giá dưới 25 triệu đồng/m2 hầu như không có.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản tính đến 31/12/2020 đạt 633.740 tỷ đồng; tính đến 31/12/2021 đạt 728.842 tỷ đồng; tính đến 31/3/2022 đạt 783.942 tỷ đồng; đến 30/6/2022 đạt 784.575 tỷ đồng; đến 30/9/2022 đạt 796.689 tỷ đồng; đến 31/12/2022 là gần 800.000 tỷ đồng.
Theo báo cáo của Bộ Tài chính: tính đến 28/10/2022, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt 328,9 nghìn tỷ đồng, giảm 25,2% so cùng kỳ năm 2021 và có xu hướng giảm dần qua các quý; trong đó, các doanh nghiệp bất động sản chiếm 28,87% trong tổng khối lượng phát hành. Theo số liệu thống kê sơ bộ của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, tính đến 25/12/2022, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ khoảng 2 triệu tỷ đồng, trong đó của doanh nghiệp bất động sản là 419 nghìn tỷ đồng (chiếm 33,6%).
Theo số liệu báo cáo của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) công bố, nguồn vốn ngoại (FDI) đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả năm 2022 đã tăng thêm 1,85 tỷ USD, tăng hơn 70% so cả năm 2021 và giữ vị trí thứ 2 trong các lĩnh vực thu hút vốn đầu tư FDI năm 2022 với tổng vốn đầu tư hơn 4,45 tỷ USD, chiếm 16,1%, chủ yếu tập trung vào thị trường bất động sản công nghiệp và một số dự án bất động sản lớn.
 |
| Hội nghị diễn ra dưới hình thúc trực tiếp và trực tuyến. |
Hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng dẫn đến doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án. Trong 2 tháng cuối năm 2022, trái phiếu đến hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm 38,3% tổng giá trị trái phiếu đến hạn, trong đó 99,6% trái phiếu đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản có tài sản bảo đảm…
Phát biểu ý kiến khai mạc hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, năm 2022 và những tháng đầu năm 2023, kinh tế vĩ mô ổn định, kiểm soát lạm phát, tăng trưởng được thúc đẩy, bảo đảm các cân đối lớn, thị trường lao động phục hồi trong một bối cảnh khó khăn trên thế giới như cạnh tranh chiến lược, xung đột Nga-Ukraine, lạm phát trên thế giới… Chúng ta vẫn giữ vững độc lập, chủ quyền, toàn vẹn lãnh thổ, ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Uy tín của đất nước trên trường quốc tế ngày càng được nâng lên thể hiện Việt Nam tham gia các cơ chế, tổ chức quốc tế; công cuộc phòng, chống tham nhũng để làm lành mạnh các thị trường được được thực hiện tích cực...
Bên cạnh đó, tình hình cũng nổi lên một số vấn đề, trong đó có vấn đề bất động sản. Chúng ta đã và đang tìm cách xử lý; điều đó là tất nhiên vì nước ta đang trong quá trình phát triển, chuyển đổi, quá trình này cũng xuất hiện những vấn đề khó khăn, phức tạp, nhất là vấn đề điều hành kinh tế thị trường trong điều kiện biến động cả bên trong và bên ngoài; nước ta lại hội nhập sâu rộng, nền kinh tế có độ mở cao, cho nên không thể tránh khỏi tác động bên ngoài. Nền kinh tế chúng ta mặc dù phát triển nhưng nội tại vẫn còn khó khăn. Điều quan trọng là chúng ta phải bình tĩnh, phát hiện kịp thời, kiên định, kiên trì xử lý, phát huy tinh thần đại đoàn kết toàn dân tộc, thống nhất ý chí, quyết tâm xử lý. Đây cũng là truyền thống văn hoá của dân tộc, giúp đỡ cùng vượt qua khó khăn.
Chúng ta bình tĩnh, không hoang mang, dao động, lo sợ trước mọi khó khăn, nhưng đồng thời cũng không say sưa trước những thắng lợi, không lơ là, chủ quan trước những biến động, cũng như không đánh mất thời cơ. Đối với thị trường bất động sản, Thủ tướng đề nghị các đại biểu đánh giá khách quan, trung thực tình hình, từ đó phân tích kỹ nguyên nhân, đặc biệt là nguyên nhân chủ quan, từ đó đưa ra mục tiêu, nhiệm vụ, giải pháp phù hợp với đường lối, chủ trương của Đảng, chính sách pháp luật của Nhà nước, phù hợp kinh tế thị trường. Kinh tế thị trường phải phù hợp quy luật cung cầu, cạnh tranh nhưng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa là không hy sinh tiến bộ, công bằng xã hội, môi trường đổi lấy tăng trưởng đơn thuần.
Tư duy, phương pháp luận, cách tiếp cận và xử lý là như vậy để bảo đảm các cân bằng giữa: lãi suất với lạm phát, chính sách tiền tệ với chính sách tài khoá, tăng trưởng với lạm phát; tình hình trong nước và ngoài nước. Đối với thị trường bất động sản, phải tuân thủ quy luật cung cầu của thị trường, nhưng vấn đề chúng ta phải tìm điểm cân bằng của cung cầu chính là giá cả. Chúng ta phải phân tích xem liệu giá cả bất động sản đã phù hợp với thu nhập bình quân đầu người chưa và phải chăng chúng ta đang lệch pha về cung cầu nhà đất.
Đặt ra một số vấn đề nêu trên, Thủ tướng đề nghị các đại biểu phân tích, đề ra mục tiêu, quan điểm điều hành, nhiệm vụ, giải pháp, tổ chức thực hiện để bảo đảm khả thi, phù hợp, hiệu quả; mong các đại biểu đóng góp ý kiến tâm huyết. Sau hội nghị này, trên cơ sở các ý kiến đóng góp Chính phủ dự kiến sẽ ban hành một Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững để tổ chức thực hiện hiệu quả bảo đảm nguyên tắc hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp; lợi ích hài hoà, rủi ro chia sẻ trên tinh thần chân thành, thẳng thắn.
Tại hội nghị, đại diện các doanh nghiệp đã nêu những khó khăn, vướng mắc trong kinh doanh bất động sản hiện nay; kiến nghị Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương có những giải pháp nhằm gỡ khó, góp phần giúp các doanh nghiệp vượt qua giai đoạn khó khăn hiện nay, đóng góp xứng đáng vào công cuộc phát triển kinh tế đất nước; đại diện lãnh đạo một số bộ, ngành, địa phương, chuyên gia kinh tế cũng đóng góp nhiều ý kiến quan trọng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.
Phát biểu ý kiến kết luận hội nghị, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu rõ, năm qua, những tháng đầu năm, kinh tế vĩ mô ổn định, kiểm soát lạm phát, bảo đảm tăng trưởng, các cân đối lớn; làm tốt công tác an sinh xã hội, công tác phòng, chống tham nhũng được đẩy mạnh; uy tín của đất nước ngày càng được nâng lên trên trường quốc tế. Mặc dù tình hình cuối năm 2022 có khó khăn do tác động thế giới nhưng chúng ta vẫn quyết tâm làm lành mạnh các thị trường. Tuy nhiên, tình hình nổi lên một số vấn đề, trong đó vấn đề bất động sản do khó khăn bên ngoài và bên trong.
Thủ tướng khẳng định, chúng ta không hoang mang, dao động, cái chính là cần có giải pháp, xử lý. Theo đó, cách giải quyết của chúng ta là không cầu toàn, không nóng vội, không hoang mang, dao động nhưng cũng không lơ là, chủ quan, mất cảnh giác mà phải dựa trên cơ sở lợi ích hài hòa, rủi ro chia sẻ; hài hòa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Đề cập những tồn tại, bất cập của thị trường bất động sản.
Có tình trạng cơ cấu, phân khúc lệch pha; phân khúc cao cấp đang nhiều và thừa, phân khúc cho người thu nhập thấp, người nghèo, người lao động, đối tượng chính sách lại thiếu; giá cả chưa hợp lý.
Thủ tướng Phạm Minh Chính
Thủ tướng cho rằng, kinh tế thị trường phải tuân thủ quy luật cạnh tranh, điều tiết việc này chính là giá cả, do đó phải tìm điểm hợp lý giữa cung cầu với cạnh tranh chính là giá cả. Với thu nhập bình quân đầu người hiện nay thì khó mua được nhà, nói chung thu nhập 1 người cả năm chỉ mua được 2m2 nhà ở; phản ứng chính sách của thị trường của các chủ thể liên quan còn chậm, chưa tốt; còn tồn tại vướng mắc về mặt pháp lý về các Luật, Nghị định, Thông tư; tiếp cận nguồn vốn còn khó khăn như tín dụng, trái phiếu, chứng khoán, huy động từ khách hàng…; quy hoạch dự án, điều chỉnh cơ cấu dự án còn chậm; cán bộ một số nơi, số lúc còn sợ trách nhiệm, không dám làm; các doanh nghiệp bất động sản chưa thực sự linh hoạt để xử lý kịp thời những vướng mắc do chính mình gây ra.
Thời gian tới, Thủ tướng nhấn mạnh, càng khó khăn, phức tạp thì chúng ta càng phải chung sức, đồng lòng; các chủ thể liên quan, doanh nghiệp, cơ quan quản lý nhà nước, ngân hàng, khách hàng đều có trách nhiệm ở đây; khẳng định, chúng ta bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của khách hàng theo Hiến pháp và pháp luật nhưng phải tuyên truyền cho khách hàng về thực hiện theo pháp luật; đã nói là phải làm, đã cam kết phải thực hiện, đã làm phải có hiệu quả, "cân, đong, đo, đếm" được; giải quyết vừa mang tính trước mắt, vừa lâu dài, không chuyển trạng thái đột ngột, “giật cục”; phải tuân thủ quy luật thị trường là cạnh tranh, cung cầu, bình đẳng với các thị trường khác. Điểm dung hòa chính là giá cả, giá cả phải là động lực để thúc đẩy sự phát triển chứ không phải là triệt tiêu sự phát triển. Đó là quan điểm, tư duy, phương pháp luận, cách tiếp cận giải quyết vấn đề.
Thủ tướng nhấn mạnh các cơ quan quản lý nhà nước phải hoàn thiện thể chế, bổ sung thể chế, tăng cường quản lý, giám sát, kiểm tra; giải quyết các vấn đề nổi lên nhanh chóng, kịp thời; ngành Ngân hàng, Tài chính phải khơi thông dòng vốn, giải quyết các vấn đề tín dụng; các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các vấn đề do chính mình gây ra; phải cơ cấu lại các phân khúc hợp lý, giá cả hợp lý, thúc đẩy thanh khoản, bảo đảm kinh doanh có lãi nhưng phải hài hòa; nhanh chóng điều chỉnh chính sách phù hợp tình hình trên cơ sở dự báo chính xác; các ngân hàng phải tiết giảm các chi phí để tiết kiệm, tăng cường chuyển đổi số, từ đó biện pháp giảm lãi suất cho vay; Ngân hàng Nhà nước phải có quản lý lãi suất huy động, giảm bớt rủi ro…, góp phần để các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có bất động sản; cơ cấu lại các nhóm nợ, giảm lãi suất, giảm phí, lệ phí… trên tinh thần lúc khó khăn, ngân hàng cũng phải có trách nhiệm. Tinh thần đại đoàn kết dân tộc, chia sẻ khó khăn chính là lúc này.
Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các vấn đề do chính mình gây ra; phải cơ cấu lại các phân khúc hợp lý, giá cả hợp lý, thúc đẩy thanh khoản, bảo đảm kinh doanh có lãi nhưng phải hài hòa.
Thủ tướng Phạm Minh Chính
Thủ tướng chỉ đạo, chính quyền địa phương các cấp phải tháo gỡ khó khăn về thủ tục, quy trình phê duyệt dự án, quy hoạch; các địa phương phải tập trung làm tốt công tác quy hoạch tỉnh, thành phố để từ đó quy hoạch đất đai, sử dụng đất hiệu quả; những gì đã có quy hoạch phải thực hiện nghiêm, điều chỉnh quy hoạch phải hợp lý, kịp thời; điều chỉnh dự án, các phân khúc kịp thời của chính địa phương; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng; phải có tuyên truyền cho khách hàng lựa chọn sản phẩm tốt, phù hợp, an toàn, góp phần cho thị trường phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.
Thủ tướng nêu rõ, sắp tới, Chính phủ sẽ có Đề án phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, công nhân, đối tượng chính sách…; đồng thời đề nghị coi trọng công tác truyền thông, làm tốt, đúng bản chất, khách quan, trung thực; làm truyền thông chính sách phải sát thực tế, “đúng, trúng”, kịp thời, tránh thông tin sai lệch; đồng thời nhấn mạnh “hội nghị này không phải để giải cứu cho ai mà tự mình phải giải cứu mình”.
