Theo báo cáo của Vietnam Investment Consulting, thị trường kho xưởng công nghiệp đang có nhiều tín hiệu khả quan với tỷ lệ lấp đầy trung bình trên cả nước đạt 77%, tăng 4% so với cùng kỳ năm 2023.
Nhà đầu tư ưu tiên thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp
Dữ liệu thị trường của Công ty Cushman & Wakefield cho thấy, hoạt động cho thuê nhà xưởng từ nửa cuối năm 2023 đến nay đã sôi động hơn, tỷ lệ hấp thụ nhà xưởng xây sẵn tiếp tục tăng do sản xuất công nghiệp phục hồi, đồng thời nhiều tập đoàn lớn và các doanh nghiệp cung ứng đang tăng tốc dịch chuyển vào Việt Nam.
Dù vậy, cơ hội không chia đều cho các phân khúc. Thị trường đang có diễn biến trái chiều giữa phân khúc nhà xưởng trong các khu công nghiệp đồng bộ và nhà xưởng riêng lẻ bên ngoài. Tại khu vực vùng ven các khu công nghiệp, mức giá thuê, giá bán của các nhà xưởng nhỏ, nằm rải rác trong các khu dân cư ngày càng giảm sâu nhưng mức độ hấp thụ ngày càng giảm. Thấy rõ nhất là tại vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An…
Theo phân tích của các đơn vị nghiên cứu thị trường, đa số nhà xưởng nhỏ lẻ bên ngoài khu công nghiệp không bảo đảm pháp lý, xây trên đất nông nghiệp, không đúng diện tích, thiếu hạ tầng… nên khó thu hút đầu tư. Đặc biệt là sau những vụ việc liên quan cháy nổ, an toàn lao động thì ngoài yếu tố pháp lý, các công trình nhà xưởng còn phải tuân thủ rất nhiều tiêu chuẩn về đất đai, quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng.
Ở chiều ngược lại, nhà xưởng cho thuê trong các khu công nghiệp đang tăng sức hút do mang lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư, đảm bảo về yếu tố pháp lý, đáp ứng các tiêu chuẩn về đất đai, phòng cháy chữa cháy, môi trường, xây dựng và phù hợp quy hoạch, hạ tầng công nghiệp đầy đủ.
Chủ đầu tư khu công nghiệp Long Thành (Đồng Nai) cho biết, phần lớn nhà sản xuất cỡ trung trở xuống đều chọn thuê xưởng xây sẵn trong khu công nghiệp để nhanh chóng bắt tay vào sản xuất và rút ngắn thời gian đưa sản phẩm ra thị trường; tiết kiệm thời gian, chi phí. Bên cạnh đó, khách hàng có thể linh hoạt chọn thời hạn thuê, được hưởng các chính sách ưu đãi cũng như được cung cấp dịch vụ tư vấn, hỗ trợ thủ tục pháp lý toàn diện.
 |
Nhà xưởng cho thuê của hệ thống Sonadezi tại Khu công nghiệp Châu Đức. |
Từ kinh nghiệm thực tế, Sonadezi cho biết: “Khách hàng thường chọn các nhà xưởng có vị trí thuận lợi về kết nối giao thông đường bộ, đường thủy và đường hàng không; hạ tầng được xanh hóa và đầy đủ dịch vụ, tiện ích. Bên cạnh đó, nhà đầu tư ưu tiên lựa chọn đơn vị cung cấp uy tín, chuyên nghiệp, tư vấn giải pháp phù hợp và đáp ứng tốt các tiêu chí trong thiết kế, xây dựng, dịch vụ chăm sóc, bảo dưỡng nhà xưởng”.
Nhu cầu thuê nhà xưởng tăng đã thúc đẩy nguồn cung mới trong các khu công nghiệp ở cả 2 miền nam-bắc, nhiều dự án nhà xưởng tăng tỷ lệ hấp thụ khá nhanh. Đơn cử, hệ thống nhà xưởng cho thuê trong các khu công nghiệp tại Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu của Tổng công ty Sonadezi đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 94%, lũy kế vốn thu hút đầu tư đạt gần 300 triệu USD.
Đáp ứng nhu cầu riêng biệt của từng khách hàng
Dự kiến Việt Nam sẽ có khoảng 6.000.000 m² kho xưởng được đưa vào khai thác từ nay đến năm 2027. Riêng tại Đồng Nai, nơi có Sân bay Long Thành sẽ có thêm nguồn cung kho xưởng hơn 1.600.000 m², theo ước tính của Công ty Cushman & Wakefield.
Hiện nay, không chỉ các doanh nghiệp trong nước mà nhiều doanh nghiệp FDI cũng đang tăng tốc trong cuộc đua mở rộng thị phần nhà xưởng. Để tăng lợi thế cạnh tranh và đón dòng vốn mới đang dịch chuyển vào Việt Nam, nhiều chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp đã có chiến lược đổi mới, đa dạng sản phẩm.
Ban Quản lý các khu công nghiệp tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu thông tin, thị trường nhà xưởng công nghiệp cho thuê trên địa bàn tỉnh đã ghi nhận nguồn cung theo xu hướng mới với tiêu chuẩn nâng cao, nhiều loại hình nhà xưởng và nhiều hình thức cung ứng như cho thuê, chuyển nhượng. Tại khu công nghiệp Châu Đức, khu công nghiệp Phú Mỹ 1,2,3... đang hình thành các cụm nhà xưởng cho thuê quy mô tương đối lớn, thu hút được nhiều dự án có công nghệ cao, công nghiệp phụ trợ...
 |
Sonadezi cung cấp nhà xưởng theo nhu cầu riêng biệt của từng khách hàng. (Trong ảnh: Nhà xưởng xây theo đặc thù ngành nghề của Công ty Samtec Việt Nam). |
Lãnh đạo Sonadezi cho hay, nhu cầu của khách hàng đối với sản phẩm nhà xưởng ngày càng đa dạng và yêu cầu các tiêu chí cao hơn. Bên cạnh nhóm khách hàng thuê đất tự xây xưởng hoặc thuê nhà xưởng tiêu chuẩn xây sẵn, nhiều khách đặt hàng xây nhà xưởng theo yêu cầu, đặc biệt là xây theo đặc thù ngành nghề, lĩnh vực hoạt động.
Để đáp ứng các nhu cầu này, Sonadezi đang phát triển nguồn cung đa dạng, gia tăng các giải pháp xây dựng theo yêu cầu riêng biệt của từng khách hàng, đạt các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, cùng các tiêu chí kỹ thuật tối ưu cho nhiều ngành nghề công nghiệp.
Với hơn 1.000ha đất thương phẩm hiện có thể đưa vào khai thác ngay, Sonadezi và các đơn vị thành viên đang đẩy mạnh phát triển hệ thống nhà xưởng tiêu chuẩn ở các vị trí huyết mạch, song song với cho thuê đất công nghiệp. Tính đến nay, Sonadezi đã xây dựng, đưa vào khai thác hơn 100 nhà xưởng tại nhiều khu công nghiệp như: Long Thành, Châu Đức, Thạnh Phú, Giang Điền, Xuân Lộc, Nhơn Trạch 2.
Theo Ban Quản lý các khu công nghiệp Đồng Nai, sau sự kiện công bố Quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 và các hoạt động xúc tiến đầu tư, Đồng Nai tiếp tục đón nhận thêm nhiều dự án đầu tư. Do đó, nhu cầu thuê đất công nghiệp và nhà xưởng sẽ tăng mạnh, tuy nhiên mức độ cạnh tranh sẽ gia tăng. Ngoài việc mở rộng quy mô, các doanh nghiệp hạ tầng khu công nghiệp cần liên tục nâng cao chất lượng, áp dụng các tiêu chí công trình xanh quốc tế và gia tăng dịch vụ tích hợp để đáp ứng nhu cầu của thị trường, đón đầu dòng vốn FDI thế hệ mới.
Box: Theo thống kê từ các khu công nghiệp của Sonadezi, khách hàng thuê nhà xưởng trong 9 tháng qua chủ yếu đến từ các nước Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Singapore, Canada. Đa số dự án thuộc các lĩnh vực như điện tử, công nghiệp cơ khí, công nghiệp hỗ trợ...
