Ngăn chặn hình thức lừa đảo bằng hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Liên quan hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hoạt động mua bán gói nghỉ dưỡng, kỳ nghỉ du lịch, tính đến ngày 19/6, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định khởi tố 36 vụ án, khởi tố gần 400 bị can. Số tiền các nạn nhân bị chiếm đoạt trong các vụ án ước tính hàng nghìn tỷ đồng đã đặt ra câu hỏi về những vấn đề pháp lý liên quan loại hình hợp đồng này.

Bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ

Theo nhiều chuyên gia pháp lý, chính tên gọi mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” dễ khiến người mua hiểu rằng mình đang sở hữu một tài sản hoặc một phần bất động sản nghỉ dưỡng.

Luật sư Trương Xuân Tám, Ủy viên Ban Thường vụ, Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho biết, đối chiếu với quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015, có thể thấy bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng cung cấp dịch vụ, theo đó bên cung cấp dịch vụ thực hiện việc cung cấp quyền sử dụng dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định và bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ thanh toán thù lao. Người mua không được xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng, không có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản như chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về sở hữu. Do đó, đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hay một sản phẩm đầu tư theo nghĩa pháp lý.

Đáng nói, nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được soạn theo hướng bất lợi cho người mua. Luật sư Trần Văn An, Ủy viên Ban Thường vụ, Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Chủ nhiệm Liên đoàn Luật sư tỉnh Bắc Ninh phân tích, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được thiết lập không rõ ràng và có quá nhiều điều khoản bất lợi, dẫn chiếu vòng vo trong khi cơ chế bảo vệ người tiêu dùng còn hạn chế; khó xác định được chủ thể bị khởi kiện. Các hợp đồng đôi khi được ký không phải người có thẩm quyền hoặc phân tầng nhiều lớp. Các khoản tiền được chuyển vòng vo, không rõ mục đích, chỗ thì ghi đặt cọc, giữ chỗ, nơi ghi hợp đồng hợp tác, chỗ mua bán... Nguồn tiền bị chính các đối tượng sử dụng quay vòng làm công cụ lừa đảo cho nên không còn tiền để chi trả khi có tranh chấp.

Cơ chế giải quyết tranh chấp về kinh doanh thương mại hoặc dân sự đối với những tranh chấp phức tạp lại ở các địa phương khác nhau dẫn tới gây bất lợi cho bên yếu thế và cơ chế bảo đảm còn hạn chế.

“Một người về hưu bỏ ra 150 triệu đồng để mua kỳ nghỉ và được ký hợp đồng tại Bắc Ninh, nhưng khi tranh chấp thì đối tượng nêu trong hợp đồng lại ở tại Khánh Hòa và công ty ký hợp đồng trụ sở tại Thành phố Hồ Chí Minh. Việc phải tới một trong hai nơi để khởi kiện sẽ rất khó khăn và dẫn đến bên bị hại dễ bỏ cuộc”, luật sư An thí dụ.

Thiếu khung pháp lý chuyên biệt

Luật sư Trương Xuân Tám cho biết, thực tế, các giao dịch sở hữu kỳ nghỉ hiện nay vẫn chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, Luật Du lịch năm 2017 và các quy định pháp luật có liên quan. Đáng chú ý, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 đã nghiêm cấm hành vi lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua việc cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ hoặc không chính xác về sản phẩm, dịch vụ, khả năng cung cấp dịch vụ, cũng như nội dung và đặc điểm của giao dịch. Quy định này là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý các hành vi quảng cáo, tư vấn hoặc giới thiệu sản phẩm không đúng với bản chất thực tế.

Tuy nhiên, những quy định nêu trên mới chỉ là các quy định mang tính nguyên tắc, áp dụng chung cho mọi giao dịch tiêu dùng. Pháp luật hiện nay vẫn chưa có một khung pháp lý chuyên biệt quy định rõ về điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ công bố thông tin trước khi giao kết hợp đồng, nội dung bắt buộc của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, cơ chế kiểm soát hoạt động bán hàng, cũng như các biện pháp bảo đảm quyền lợi của người tiêu dùng trong trường hợp doanh nghiệp không thực hiện hoặc không còn khả năng thực hiện cam kết.

“Vấn đề không phải là pháp luật hoàn toàn bỏ ngỏ đối với loại hình này, mà là chưa có một khung pháp lý riêng tương xứng với tính chất đặc thù của nó. Trong khi bản chất của giao dịch là hợp đồng dịch vụ nhưng quá trình hình thành giao dịch lại chịu tác động của hoạt động quảng cáo, tư vấn, hợp đồng theo mẫu và các quy định về bảo vệ người tiêu dùng. Chính sự giao thoa này khiến cho việc xác định bản chất quan hệ pháp luật và áp dụng quy định để giải quyết tranh chấp trên thực tế còn nhiều lúng túng, thiếu thống nhất”, luật sư Trương Xuân Tám nhận định.

Điều quan trọng là hướng xử lý cho các khách hàng là nạn nhân bị vướng vào hợp đồng kiểu này. Trong nhiều trường hợp, những hợp đồng nêu trên đã trở thành “lớp vỏ bọc pháp lý” giúp doanh nghiệp bảo vệ quan điểm của mình vì người mua hợp đồng rất khó chứng minh những nội dung đã được tư vấn hoặc cam kết trước khi ký nếu không có ghi âm, ghi hình, tài liệu quảng cáo hoặc các chứng cứ khác.

Tuy nhiên theo luật sư Trương Xuân Tám, nếu có căn cứ chứng minh ngay từ giai đoạn tiếp thị, tư vấn và giao kết hợp đồng, doanh nghiệp đã cố ý đưa ra thông tin không đúng sự thật, che giấu thông tin quan trọng hoặc sử dụng các thủ đoạn khác nhằm làm cho khách hàng hiểu sai bản chất của sản phẩm, thì hành vi đó không còn đơn thuần là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng mà có thể có dấu hiệu của hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Trong trường hợp này, việc cơ quan tiến hành tố tụng xem xét trách nhiệm hình sự là hoàn toàn có cơ sở và phù hợp với bản chất của hành vi.

“Hiện nay, việc các cơ quan tiến hành tố tụng đã xem xét, khởi tố đối với những vụ việc có đủ căn cứ về dấu hiệu gian dối ngay từ giai đoạn giao kết hợp đồng là hướng xử lý phù hợp với bản chất của hành vi. Điều này không đồng nghĩa với việc hình sự hóa mọi tranh chấp dân sự, mà thể hiện quan điểm nhất quán rằng không thể lấy hợp đồng làm “lá chắn” để che đậy những hành vi gian dối đã được thực hiện từ đầu nhằm chiếm đoạt tài sản của người tiêu dùng. Pháp luật hình sự không bảo vệ những giao dịch được hình thành trên cơ sở sự lừa dối”, luật sư Trương Xuân Tám nhấn mạnh.

Để siết chặt các quy định pháp lý đối với loại hình hợp đồng này, nhiều ý kiến cho rằng, cần đặt ra các yêu cầu, điều kiện kinh doanh hết sức chặt chẽ, bảo đảm bằng một số “chốt chặn” pháp lý quan trọng. Các nhà làm luật cần định danh rõ bản chất pháp lý của sở hữu kỳ nghỉ, quy định chặt chẽ hơn về nghĩa vụ cung cấp thông tin trước khi giao kết hợp đồng, kiểm soát chặt chẽ hợp đồng theo mẫu và tăng cường chế tài đối với các hành vi quảng cáo sai sự thật, cung cấp thông tin gây nhầm lẫn hoặc cài cắm các điều khoản miễn trừ trách nhiệm, hạn chế quyền lợi của người tiêu dùng...

“Một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cùng với cơ chế quản lý hiệu quả, xử nghiêm sai phạm sẽ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người tiêu dùng, góp phần xây dựng một môi trường kinh doanh lành mạnh, tạo niềm tin cho thị trường và hạn chế những tranh chấp kéo dài như thời gian qua”, luật sư Trương Xuân Tám nhấn mạnh.