Trước thực trạng đó, những giải pháp đồng bộ và quyết liệt hơn đang được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội an cư mới, bền vững cho cư dân đô thị.
Sống trong lo lắng nhưng chưa thể rời đi
Giữa những khu đô thị hiện đại, không khó để bắt gặp hình ảnh các chung cư cũ đã tồn tại hơn nửa thế kỷ, xuống cấp trầm trọng. Đây là những công trình được xếp vào diện nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp, nhưng trên thực tế vẫn có hàng nghìn hộ dân đang sinh sống mỗi ngày trong nỗi lo thường trực.
Tại chung cư Vĩnh Hội (phường Khánh Hội), từ giai đoạn 2016-2017, các block đã được kiểm định và xếp hạng cấp D, mức nguy hiểm cao nhất. Tuy nhiên, sau nhiều năm, số hộ dân đồng thuận di dời vẫn thấp hơn nhiều so với số hộ đang bám trụ. Hình ảnh những mảng tường bong tróc, rêu mốc, cột bê tông trơ lõi, trần nhà có thể rơi bất cứ lúc nào khiến không gian sống trở nên bất an.
Lý giải việc chưa di dời, ông Trần Văn Đoàn, cư dân sống tại đây từ năm 1982, chia sẻ: “Các cơ quan chức năng nhiều lần làm việc với các hộ dân nhưng chúng tôi chưa được nghe giải thích rõ ràng về chính sách. Chúng tôi vẫn chờ một phương án cụ thể, chính sách di dời hợp tình hợp lý để không ai bị bỏ lại phía sau trong hành trình đổi thay của đô thị.”
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại chung cư Ngô Gia Tự (phường Vườn Lài), xây dựng từ năm 1968 với 16 lô nhà. Nhiều hạng mục đã xuống cấp nghiêm trọng, nhưng việc cải tạo vẫn “giậm chân tại chỗ” do chưa đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường, tái định cư.
Bà Võ Thị Yến Linh, cư dân tại đây, bày tỏ: “Chúng tôi đã gửi các tâm thư, nguyện vọng đến địa phương nhiều lần rằng, cơ quan chức năng cần sớm có phương án bồi thường, di dời, cải tạo để người dân an tâm. Vấn đề lớn nhất chưa được giải quyết nên chúng tôi dù muốn di dời nhưng vẫn chưa thể đi được.”
Thực tế cho thấy, dù sống trong điều kiện nguy hiểm, nhiều hộ dân vẫn chấp nhận ở lại bởi chưa tìm được phương án thay thế phù hợp, đặc biệt là nỗi lo chi phí và sinh kế khi phải di dời.
Theo thống kê, Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 474 chung cư cũ (573 lô) được xây dựng trước năm 1975, tập trung chủ yếu tại các quận nội thành. Trong đó, riêng quận 5 (cũ) có hơn 200 chung cư, quận 1 (cũ) có 89 chung cư.
Từ năm 2017, Sở Xây dựng đã xác định có 15 chung cư cấp D, tháo dỡ 7 chung cư. Tuy nhiên, vẫn còn khoảng 510 hộ trong tổng số 1.194 hộ dân chưa đồng thuận di dời.
Những con số này phản ánh rõ thực tế: Tiến độ cải tạo chung cư vẫn còn rất chậm so với yêu cầu. Thành phố cũng thừa nhận, kết quả đạt được chưa đáp ứng mục tiêu giai đoạn 2016-2020 và các năm tiếp theo, đặc biệt với các chung cư cấp D.
Vướng mắc từ cơ chế đến thực tiễn
Theo Sở Xây dựng, dù đã có nhiều chính sách khuyến khích doanh nghiệp tham gia như tăng chỉ tiêu kiến trúc, hỗ trợ tiền sử dụng đất, song quá trình triển khai vẫn gặp nhiều rào cản.
Trước hết là vướng mắc về quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt với những khu chung cư có diện tích nhỏ dưới 1.000m2, khó đảm bảo tái định cư tại chỗ.
Bên cạnh đó, việc thiếu đồng thuận giữa người dân và chính quyền về phương án bồi thường, hỗ trợ khiến nhiều dự án bị kéo dài. Đây được xem là “nút thắt” lớn nhất hiện nay.
Ở góc độ an toàn, Thiếu tường Nguyễn Thanh Hưởng, Phó Giám đốc Công an Thành phố Hồ Chí Minh cảnh báo: “Phần lớn các chung cư được xây dựng và đưa vào sử dụng hơn 20 năm có thể gặp nhiều vấn đề về kết cấu, hệ thống kỹ thuật và đặc biệt là hệ thống phòng cháy, chữa cháy… Ngoài ra, tình trạng người dân tự ý cơi nới, che chắn trái phép là phổ biến.”
Ông nhấn mạnh, việc cơi nới không chỉ làm tăng nguy cơ cháy mà còn cản trở công tác cứu nạn khi xảy ra sự cố. Đồng thời khuyến nghị người dân cần nâng cao kỹ năng phòng cháy, chủ động trang bị thiết bị và đảm bảo lối thoát hiểm.
Kỳ vọng từ chính sách mới
Nhằm tháo gỡ các “điểm nghẽn”, Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Nghị quyết 17/2025/NQ-HĐND với nhiều cơ chế ưu đãi đáng chú ý. Theo đó, chủ đầu tư được hỗ trợ 50% kinh phí hạ tầng (tối đa 10 tỷ đồng/dự án) và 50% chi phí di dời, cưỡng chế.
Song song đó, Quyết định 785/QĐ-UBND về đề án cải tạo chung cư cũ cũng được ban hành, cùng với Nghị định 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ, góp phần hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ nhiều bất cập trước đây.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị thành phố cần điều chỉnh quy hoạch theo hướng tăng hệ số sử dụng đất, nâng chiều cao, tăng quy mô dân số và mật độ xây dựng hợp lý để đảm bảo tính khả thi của dự án.
Trong khi đó, ông Bùi Xuân Cường, Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh khẳng định: “Việc cải tạo chung cư cũ là nhiệm vụ cấp bách nhưng phức tạp, liên quan đến quyền lợi của hàng chục nghìn hộ dân. Nghị quyết 17 lần này sẽ giúp chia sẻ gánh nặng tài chính với doanh nghiệp, đồng thời bảo đảm tính khả thi của các dự án.”
Theo đề án, đến năm 2030, thành phố sẽ hoàn thành cơ bản các công tác chuẩn bị như kiểm định, quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Đến năm 2035, toàn bộ chung cư cũ trước năm 1975 và các công trình hư hỏng nặng sẽ được cải tạo hoặc xây mới.
Để đẩy nhanh tiến độ, thành phố đã đề ra nhiều nhóm giải pháp trọng tâm, bao gồm hoàn thiện thể chế, cải cách thủ tục hành chính, ưu đãi về đất đai, hỗ trợ tài chính và ứng dụng công nghệ trong quản lý, xây dựng.
Đáng chú ý, việc phân cấp, ủy quyền cho địa phương trong xử lý thủ tục được kỳ vọng sẽ rút ngắn thời gian triển khai dự án. Đồng thời, các chính sách tín dụng cũng cần được nới lỏng để doanh nghiệp dễ tiếp cận nguồn vốn. Tuy nhiên, yếu tố then chốt vẫn là sự đồng thuận của người dân. Khi quyền lợi về bồi thường, tái định cư được đảm bảo minh bạch, hợp lý, quá trình di dời và cải tạo mới có thể diễn ra thuận lợi.
Cải tạo chung cư cũ không chỉ là bài toán về hạ tầng đô thị mà còn là câu chuyện an sinh, liên quan trực tiếp đến chất lượng sống của hàng chục nghìn người dân. Những chuyển động về cơ chế, chính sách gần đây cho thấy quyết tâm rất lớn của thành phố. Tuy nhiên, để biến quyết tâm thành kết quả thực chất, cần sự vào cuộc đồng bộ của chính quyền, doanh nghiệp và đặc biệt là sự đồng thuận từ người dân. Khi các “nút thắt” được tháo gỡ, giấc mơ an cư trong những không gian sống an toàn, hiện đại sẽ không còn xa vời với cư dân các chung cư cũ.
