Điều chỉnh cơ cấu nguồn cung nhà ở

Báo cáo số 237/BC-BĐT Kết quả giám sát chuyên đề về tình hình phát triển và công tác quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hà Nội của Ban Đô thị Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội ban hành ngày 30/9/2026 đưa ra bức tranh toàn diện, khách quan cho giai đoạn từ ngày 1/1/2024 đến 30/7/2026. Kết quả giám sát chỉ rõ thực tế, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội đang lệch về phân khúc cao cấp. Trong 6 tháng đầu năm 2026, có 78% nguồn cung chung cư thương mại được đưa ra thị trường có mức giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Trong đó, phân khúc cao cấp, mức giá hơn 80 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng lớn. Giá sơ cấp ở khu vực trung tâm đạt khoảng 120 triệu đồng/m² - mức cao nhất cả nước. Trong khi đó, căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m² gần như vắng bóng trên thị trường sơ cấp. Nhà chung cư chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán mới và 73% tổng lượng giao dịch. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân có nhu cầu ở thực.

Ban Đô thị, Hội đồng nhân dân thành phố nhận định, sự lệch pha này đã làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp và gia tăng rủi ro cho thị trường khi dòng tiền tập trung vào phân khúc cao cấp.

Sau giai đoạn tăng nóng năm 2024-2025, thị trường bất động sản năm 2026 đã chuyển sang trạng thái trầm lắng. Quý II/2026, tại Hà Nội có 4.561 căn hộ bán mới, giảm 12% so với quý trước và giảm 45% so với cùng kỳ năm 2025; tỷ lệ hấp thụ đạt 61%. Giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở xã hội và các sản phẩm có mức giá hợp lý hơn.

Phân khúc đất nền mang tính đầu cơ, mua theo tin đồn quy hoạch hoặc dự án chưa hình thành cộng đồng cư dân khó thanh khoản. Ngay cả khi người bán chấp nhận giảm giá sâu, nhiều sản phẩm vẫn khó tìm được người mua. Đây là tín hiệu tích cực cho thấy sự thay đổi về nhận thức của các chủ thể tham gia thị trường.

Đáng chú ý, một trong những điểm yếu trong quản lý được nêu trong Báo cáo số 237/BC-BĐT là công tác thống kê giao dịch thực tế vẫn còn nhiều hạn chế. Thị trường ngày càng có nhiều chủ thể tham gia với hình thức mua bán đa dạng khiến việc nắm bắt chính xác giá chuyển nhượng và khối lượng giao dịch thực gặp khó khăn. Về công tác quản lý nhà nước, yêu cầu cấp thiết đặt ra là tiếp tục tháo gỡ vướng mắc pháp lý, đôn đốc tiến độ dự án, kiểm soát đầu cơ và đẩy mạnh nguồn cung nhà ở giá hợp lý.

Trên thị trường bất động sản, nhà ở xã hội là một điểm sáng rõ nét. Từ đầu năm 2026 đến nay, trên địa bàn thành phố đã có 33 dự án nhà ở xã hội được khởi công với quy mô khoảng 30.000 căn hộ, vượt chỉ tiêu được Chính phủ giao. Theo kế hoạch, năm 2027, thành phố triển khai 27 dự án, cung cấp hơn 28.000 căn hộ. Giai đoạn 2028-2030 sẽ triển khai 101 dự án, tạo nguồn cung hơn 86.000 căn hộ.

Từ kết quả giám sát, Ban Đô thị đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ, thiết thực. Trước hết, cần đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, đôn đốc tiến độ 33 dự án đã khởi công; khẩn trương rà soát quỹ đất 20-25% tại các dự án nhà ở thương mại để bàn giao, đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư, đồng thời đơn giản hóa thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thẩm định, phê duyệt quy hoạch và cấp phép xây dựng, ưu tiên các dự án nhà ở trung cấp, bình dân và nhà ở xã hội. Trưởng Ban Đô thị Hội đồng nhân dân Thành phố Hà Nội Trần Hợp Dũng cho biết, Đoàn giám sát đã kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội chỉ đạo rà soát quy trình chuẩn bị đầu tư, đẩy nhanh việc phê duyệt quy hoạch, giao đất, xác định giá đất và các thủ tục liên quan để bảo đảm các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được triển khai ngay sau khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Để điều tiết cơ cấu sản phẩm, thành phố cần khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi hoặc đa dạng hóa căn hộ diện tích vừa và nhỏ; điều chỉnh cơ chế, chính sách để thu hút vốn vào phân khúc nhà ở thương mại có giá dưới 35 triệu đồng/m². Kiểm soát thị trường và tình trạng đầu cơ thông qua việc thanh tra, kiểm tra hoạt động giao dịch, môi giới; công khai minh bạch thông tin quy hoạch và tiến độ dự án để ngăn chặn tình trạng “thổi giá”, tạo sóng ảo.