Bất cập trong nghiệm thu và quản lý chung cư

Xuống cấp nghiêm trọng

Chỉ tay vào hệ thống phòng, chống cháy nổ lắp đặt trong tòa nhà, anh Nguyễn Hữu Trung, trú tại tòa nhà CT6A khu đô thị Xa La, quận Hà Đông, Hà Nội cho biết, hành lang tại mỗi tầng đều lắp hệ thống phòng, chống cháy nổ, nhưng thời gian gần đây, đèn báo cháy thường xuyên “báo ảo”, khi chuông kêu khiến mọi người chạy toán loạn. Lâu thành quen, không ai để ý đến nữa. Nếu chẳng may xảy ra sự cố thật sẽ cực kỳ nguy hiểm, vì lúc đó mọi người muốn “trở tay” cũng không kịp. Không chỉ vậy, cảnh quan, môi trường chung quanh CC luôn lộn xộn. Tình trạng các hộ kinh doanh nhỏ lẻ bày bán hàng hóa, lấn chiếm cả vỉa hè khiến người dân phải đi xuống lòng đường gây mất an toàn giao thông. Cá biệt, do việc thiết kế, xây dựng CC thiếu đồng bộ, không có chỗ để xe ô-tô cho nên người dân đỗ xe bất cứ chỗ nào. Nhiều người không chỉ đỗ trên vỉa hè, dưới lòng đường mà còn đỗ lưng chừng ở đoạn đường dẫn xuống tầng hầm trông giữ xe đạp, xe máy... khiến bộ mặt của khu CC càng trở nên nhếch nhác. Điều nguy hại hơn, khi khoan tường để treo đồ trang trí, làm đẹp cho căn phòng, nhiều gia đình mới phát hiện tường xây toàn dường như chỉ có cát. Với thực tế như vậy, không ai dám bảo đảm chất lượng nhà ở có đạt tiêu chuẩn, theo đúng quy định như những gì mà chủ đầu tư đã quảng cáo trước đó hay không. Tương tự, chị Nguyễn Thu Huệ, trú tại một CC cao cấp trên đường Lê Văn Lương (Hà Nội) cho biết thêm, tòa nhà mới đưa vào sử dụng được hơn hai năm, nhưng hệ thống cửa kính bắt đầu xuống cấp, các đai cao-su bị cong vênh, rơi khỏi cửa. Ngay hệ thống xả rác có hai họng rác thì một bên bị khóa chốt “bất di bất dịch”, ngăn còn lại hoạt động quá tải, gãy bản lề khiến rác rơi tung tóe, bốc mùi hôi thối...

Cùng chung cảnh ngộ, gần một trăm cư dân của CC Belleza (đường Phạm Hữu Lầu, phường Phú Mỹ, quận 7, TP Hồ Chí Minh) cũng rất bức xúc về chất lượng nước sinh hoạt tại đây. Anh Sỹ Huy, cư dân của tòa nhà cho biết, hệ thống bể nước, đường ống cung cấp nước và nguồn nước sinh hoạt tại đây không đạt vệ sinh, bị nhiễm khuẩn, ảnh hưởng nghiêm trọng tới sức khỏe và tính mạng của cư dân. Tại CC này, có một bể nước lớn lô D, dung tích 725 m3, cung cấp nước sinh hoạt cho phần lớn cư dân, nhưng nắp bể rất sơ sài. Khi trời mưa thì bao nhiêu rác rưởi, nước mưa, thậm chí xác côn trùng cũng có thể trôi xuống bể nước. Quá bức xúc với thực tế này, đại diện cư dân (CC này chưa bầu Ban quản trị) đã đem mẫu nước trong bể đến Viện Pasteur TP Hồ Chí Minh để kiểm nghiệm thì nhận được kết quả: Không đạt tiêu chuẩn vệ sinh theo QCVN 01/2009/BYT. Cũng tại CC này, chất lượng tầng hầm, bể bơi đều xuống cấp nghiêm trọng. Hệ thống báo cháy lỗi liên tục, gây ra tình trạng báo cháy giả làm hoang mang, bất ổn cho cư dân.

Còn tại CC Investco Babylon (đường Âu Cơ, phường Tân Thành, quận Tân Phú), gần 130 hộ dân sống tại đây đã đồng ký đơn gửi đến các cơ quan chức năng phản ánh tình trạng xuống cấp nghiêm trọng của dự án này khi mới được đưa vào sử dụng tròn một năm. Theo tìm hiểu, CC Investco Babylon chưa được nghiệm thu, nhưng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển xây dựng (Investco) đã vội đưa vào sử dụng, đến nay đã có nhiều dấu hiệu xuống cấp như nứt tường ngoài tòa nhà gây thấm căn hộ, nứt sàn tầng hầm để xe, nhiều hạng mục chưa hoàn thiện vật liệu. Theo ghi nhận tại CC này, mặt tường bên ngoài của phần lớn các tầng đã lởm chởm các vết nứt dài 20 đến 50 cm, được “sửa lỗi” bằng cách trám xi-măng để che khe hở, rất mất mỹ quan.

Buông lỏng công tác nghiệm thu công trình

Theo Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam Trần Ngọc Hùng, tình trạng xuống cấp nhanh chóng tại một số CC là do công tác nghiệm thu các công trình còn bị buông lỏng. Luật quy định rất rõ, đối với các CC cao tầng, có nhiều người ở, tồn tại nguy cơ về cháy nổ, ô nhiễm môi trường… phải được nghiệm thu trước khi đưa người dân vào ở. Tuy nhiên, nhiều công trình bị lờ đi hoặc chưa ký nghiệm thu đã đưa vào sử dụng, dẫn đến chất lượng công trình không bảo đảm, nhất là vấn đề liên quan đến kết cấu hạ tầng kỹ thuật - xã hội, phòng, chống cháy nổ… như đã xảy ra tại một số công trình. Trách nhiệm này thuộc về cơ quan quản lý địa phương, đơn vị phải tổ chức nghiệm thu công trình. Bên cạnh đó, công tác vận hành, quản lý, bảo trì CC còn thiếu các đơn vị chuyên nghiệp, làm phát sinh những bất cập, bức xúc cho người dân. Vì vậy, trước mắt, cần tăng cường thanh, kiểm tra, siết chặt công tác nghiệm thu công trình, thậm chí nếu công trình chưa bảo đảm các tiêu chuẩn, kỹ thuật, phải có văn bản báo cáo các cơ quan chủ quản, kiến nghị dừng bán hàng, không cho phép người dân vào sinh sống, chứ không nên kiểu “phạt cho tồn tại” như tại một số CC. Đồng thời làm rõ trách nhiệm, quyền lợi của các bên trong việc thành lập ban quản trị CC nhằm tránh những tranh chấp không cần thiết.

Hiện, những quy định của pháp luật về quản lý CC chưa đồng bộ, gần như phó thác chất lượng cho các chủ đầu tư tự chịu trách nhiệm. Trưởng phòng Quản lý nhà và công sở (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) Nguyễn Thanh Hải cho biết, tại thành phố hiện vẫn còn một số CC chưa bảo đảm chất lượng sống của cư dân, bao gồm cả những CC cũ được xây dựng trước năm 1975 và một số CC mới xây. Nguyên nhân chủ yếu là do chủ đầu tư mới chỉ chú trọng công tác bán hàng, các đơn vị quản lý vận hành CC thiếu chuyên nghiệp và ý thức sống trong CC của một bộ phận người dân chưa cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của cộng đồng và việc quản lý, sử dụng tài sản chung ổn định, lâu dài. Bên cạnh đó, còn một số bất cập trong quy định pháp luật thời gian qua, như: văn bản quy phạm pháp luật quy định về trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo dưỡng CC chưa rõ ràng; hoặc có quy định nhưng khó thực hiện, như việc phân hạng nhà CC theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 2-6-2008 của Bộ Xây dựng. Hoặc có quy định nhưng không có chế tài xử phạt để răn đe, buộc các đối tượng vi phạm phải thi hành, như: chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà CC lần đầu để bầu Ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ lưu trữ, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà CC…

Một vấn đề luôn được cư dân quan tâm liên quan đến 2% quỹ bảo trì CC. Đây là vấn đề dễ nảy sinh mâu thuẫn nhất hiện nay, ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng CC vì thực tế còn nhiều vướng mắc liên quan đến phí, sở hữu chung riêng, thành phần ban quản trị CC... Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định thi hành Luật Nhà ở, trong đó quy định rõ vấn đề quản lý, sử dụng quỹ bảo trì CC. Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, đây là một bước quan trọng, phân định rõ trách nhiệm, quyền lợi của các bên tham gia, cũng như các chế tài bắt buộc bàn giao quỹ bảo trì. Tuy nhiên, chính vì một số quỹ bảo trì có số tiền khá lớn, lên tới hàng chục tỷ đồng cho nên đã dẫn đến tình trạng một số chủ đầu tư trì hoãn việc bàn giao quỹ. Bộ Xây dựng đang tập trung soạn thảo văn bản hướng dẫn cụ thể việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì theo hướng công khai, minh bạch, bảo đảm quyền lợi cho các bên, đồng thời làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong công tác vận hành, quản lý tòa nhà sau bán, giảm những bất cập, bức xúc như thời gian qua.