Bất động sản được nhiều nước trên thế giới đánh giá là một trong những động lực không thể thiếu nhằm thúc đẩy kinh tế, ổn định vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội. Vì vậy, công tác quản lý tín dụng bất động sản luôn được các chính phủ chú trọng.
Nâng cao vai trò điều tiết của Nhà nước
Tại Trung Quốc, bất động sản đóng góp khoảng 7% GDP, tạo ra khoảng 70 triệu việc làm, góp phần quan trọng vào đô thị hóa và nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, sự phát triển nóng của thị trường bất động sản gây nên nhiều hệ lụy. Từ năm 2016, Chính phủ Trung Quốc đề ra chính sách "nhà để ở, không phải để đầu cơ", xác định không lấy bất động sản làm công cụ kích thích nền kinh tế trong ngắn hạn, với mục tiêu ổn định giá đất, giá nhà, củng cố niềm tin của người dân. Các cơ quan chức năng Trung Quốc tăng cường quản lý tín dụng bất động sản, siết chặt nguồn vốn từ cả phía doanh nghiệp và tổ chức tín dụng. Ðối với doanh nghiệp, Trung Quốc đưa ra các tiêu chuẩn "lằn ranh đỏ" như tỷ lệ nợ trên tổng tài sản dưới 70%, tỷ lệ nợ ròng không quá 100%..., góp phần phòng ngừa rủi ro tài chính, gián tiếp kiểm soát hiệu quả giá nhà đất, thúc đẩy chuyển đổi từ mô hình cũ "đấu giá đất-xây dựng-bán nhà" sang mô hình mới có thể đem đến nguồn vốn bền vững. Trung Quốc cũng thiết lập cơ chế quản lý tập trung, trong đó quy định các tổ chức tín dụng căn cứ theo quy mô, phải tuân thủ quy định về mức trần tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản trên tổng dư nợ cho vay, nhằm bảo đảm cơ cấu hợp lý giữa cho vay bất động sản và cho vay để phát triển các lĩnh vực kinh tế, sản xuất khác.
Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) đánh giá, cho vay bất động sản là một trong những thành phần chính của rủi ro tín dụng tại nhiều ngân hàng. Các tiêu chuẩn cho vay bất động sản được Hội đồng Thống đốc FED quy định cụ thể trong Hướng dẫn liên ngành về chính sách cho vay bất động sản. Ðối với bất động sản thương mại, hướng dẫn liên ngành này nhằm củng cố hoạt động quản lý rủi ro đối với các tổ chức có tỷ trọng cho vay bất động sản thương mại cao và ngày càng tăng trên bảng cân đối kế toán.
Với bất động sản nhà ở, ngoài việc cung cấp hướng dẫn giám sát cho vay thông thường, FED ban hành chi tiết hướng dẫn về cho vay dưới chuẩn liên quan đến những người đi vay có rủi ro vỡ nợ cao. Mỹ là quốc gia đầu tiên trên thế giới triển khai hoạt động bảo hiểm tiền gửi. Tổng công ty Bảo hiểm tiền gửi liên bang (FDIC) của Mỹ có hơn 13.000 ngân hàng và 214 tổ chức tiết kiệm tham gia ngay từ khi thành lập năm 1934. FDIC ban hành những quy định cụ thể về các tiêu chuẩn cho vay bất động sản đối với các tổ chức do FDIC giám sát. Các điều khoản về cho vay phải được xem xét lại và phê duyệt ít nhất một lần trong năm bởi hội đồng quản trị của tổ chức do FDIC giám sát.
Các ngân hàng cần theo dõi sát các điều kiện thị trường bất động sản trong khu vực cho vay để bảo đảm rằng các chính sách cho vay tiếp tục phù hợp điều kiện thị trường. FDIC cũng đưa ra giới hạn cho vay nội bộ theo giá trị đối với các khoản cho vay bất động sản mà các tổ chức nên thiết lập. Thí dụ, đối với hạng mục cho vay để mua đất nền, mức cho vay tối đa không được quá 65% giá trị tài sản, trong khi đó tỷ lệ này ở hạng mục cho vay với mục đích thi công các công trình thương mại, nhà chung cư, tổ hợp và các hình thức không cư trú khác lên tới ít nhất 80%.
Nhiều quốc gia đã áp dụng chính sách thuế để xử lý tình trạng phát triển nóng của thị trường bất động sản, thực hiện điều tiết để thị trường phát triển ổn định lành mạnh. Một số quốc gia như Mỹ, Anh áp dụng hình thức thuế lũy tiến trong mua, bán bất động sản, nhà ở; áp thuế giao dịch đặc biệt trong trường hợp mua bán trong thời gian ngắn (dưới ba năm, với mức 20% giá trị tài sản); phụ phí đối với đối tượng mua bán bất động sản, nhà ở là pháp nhân nước ngoài.
Còn tại Canada, từ năm 2013 đến nay, Chính phủ đưa ra một số chính sách như: khuyến khích người dân bán nhà (dư thừa, không sử dụng) để tăng nguồn cung; đánh thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu nhà ở nhưng không sử dụng để ở mà để kinh doanh nhằm hạn chế người mua nhà để đầu cơ. Hàn Quốc áp dụng đánh thuế lũy tiến đối với người có nhiều nhà đất (mua bán nhà trong vòng một năm thuế bằng 50% lợi nhuận, trong vòng hai năm bằng 40% lợi nhuận, bất động sản chưa có đăng ký mà bán thì thuế là 70%)...
Tiếp tục hoàn thiện đồng bộ chính sách
Tại Việt Nam, những bất ổn trong cho vay lĩnh vực bất động sản từ năm 2009 đến 2012 để lại nhiều bài học kinh nghiệm "xương máu". Kiểm soát tín dụng bất động sản là cần thiết nhằm tránh đi vào những vết xe đổ thời kỳ trước đây, song, cũng cần kiểm soát một cách hợp lý, hiệu quả, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, đáp ứng nhu cầu chính đáng về nhà ở của người dân.
Theo Tiến sĩ Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, về lâu dài, cần tổ chức rà soát lại hệ thống pháp luật đang điều chỉnh thị trường bất động sản, xem xét tất cả những công cụ quản lý của Nhà nước tác động đến cung-cầu và thiết chế vận hành của thị trường để qua đó hoàn thiện sự đồng bộ của pháp luật. Nghiên cứu bỏ thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp mà đánh thuế bất động sản từ ngày được cấp quyền sử dụng đất, thay đổi tư duy Nhà nước thu tiền một lần như hiện nay sang thu ít hơn, nhưng thu hằng năm. Ðây là khoản thuế trực thu rất bền vững. Bên cạnh đó, cần xây dựng các chính sách và công cụ điều tiết, liên thông giữa thị trường bất động sản với thị trường tài chính; giữa thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp; giữa các thị trường mua-bán, cho thuê và thế chấp bất động sản; phát triển các định chế đầu tư, chuyển dần đầu tư cá nhân sang đầu tư thông qua các định chế đầu tư chuyên nghiệp.
Theo Bộ trưởng Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, bên cạnh việc tiếp tục hoàn thiện các chính sách liên quan đến bất động sản thuộc chức năng quản lý của Bộ, cần kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng bất động sản bảo đảm sử dụng vốn vay đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Tiếp tục tạo điều kiện cho vay đối với lĩnh vực bất động sản theo đúng quy định pháp luật; tiếp tục cho vay đối với các dự án đầy đủ pháp lý, có hiệu quả; ưu tiên cho vay đối với dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được cấp phép và khởi công để tạo nguồn cung cho thị trường. Nghiên cứu, đề xuất các quy định về thuế đối với bất động sản, hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, xác định giá đất bảo đảm thống nhất, phù hợp thực tế địa phương...
Phát biểu tại Hội nghị trực tuyến vừa qua của Thường trực Chính phủ với các thành phố lớn về phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh: Chúng ta không siết chặt tín dụng bất động sản một cách bất hợp lý, nhưng phải rà soát, xử lý phù hợp, không để đổ vỡ, có kiểm soát; không hình sự hóa các quan hệ kinh tế, nhưng rà soát, phát hiện để thị trường thực hiện đúng quy luật; ngăn chặn sai phạm để xử lý theo đúng pháp luật. Những người vi phạm, lợi dụng thì dứt khoát phải bị xử lý để bảo vệ người làm đúng, chân chính. Hài hòa lợi ích của Nhà nước, nhân dân và doanh nghiệp... Trước hết, phải thu hút đầu tư, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh, tạo ra việc làm thì mới có người đến làm, có người đến làm thì mới có người đến ở, có người đến ở thì mới có người mua nhà, từ đó phát triển đô thị, phát triển bất động sản. Ðồng thời, tập trung ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát, bảo đảm các cân đối lớn thì mới có dư địa để phát triển hệ sinh thái thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững.
Liên quan đến nguồn lực tài chính cho bất động sản, Thủ tướng chỉ đạo Bộ Tài chính nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153/2020/NÐ-CP ngày 31/12/2020 của Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước, và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế. Kiểm soát hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán, tránh hiện tượng đầu cơ, thao túng, thổi giá.
Kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật về phát hành và sử dụng vốn thu được từ phát hành trái phiếu, nhất là phát hành trái phiếu riêng lẻ của các doanh nghiệp bất động sản, của tổ chức tín dụng liên quan doanh nghiệp bất động sản, các doanh nghiệp có khối lượng phát hành lớn, lãi suất cao, các doanh nghiệp có kết quả kinh doanh thua lỗ, các doanh nghiệp phát hành không có tài sản bảo đảm.
Chỉ đạo, hướng dẫn thực hiện hoạt động phát hành trái phiếu, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trên thị trường chứng khoán đúng quy định pháp luật; tạo điều kiện, không làm cản trở các doanh nghiệp (có đủ năng lực, kết quả hoạt động kinh doanh tốt, lành mạnh…) có thể huy động vốn để hỗ trợ phục hồi, phát triển. Nghiên cứu, đề xuất để ban hành quy định về thuế đối với việc sử dụng bất động sản, đối với hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản; hạn chế tình trạng mua đi, bán lại nhiều lần, hạn chế tình trạng đầu cơ, găm giữ bất động sản, gây thất thoát về thuế.
Ngân hàng Nhà nước Việt Nam theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường. Chỉ đạo, hướng dẫn các tổ chức tín dụng tiếp tục cho vay đối với lĩnh vực bất động sản bảo đảm đúng quy định pháp luật, cho vay đối với các dự án bất động sản đầy đủ tính pháp lý; ưu tiên cho vay đối với các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân đã được cấp phép và khởi công xây dựng để tạo nguồn cung cho thị trường.
Theo đánh giá của các chuyên gia, chính sách tài chính và tín dụng phải hướng đến mục tiêu sàng lọc những doanh nghiệp bất động sản yếu kém, tạo điều kiện cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản phát triển, tránh "đánh đồng một rọ" để bảo đảm không làm ngưng trệ sự phát triển của thị trường, nhất là trong giai đoạn phục hồi kinh tế sau dịch Covid-19. Quan trọng hơn, ngoài tập trung giải quyết vấn đề về nguồn vốn, các cấp, bộ, ngành, địa phương cần tiếp tục đề ra các giải pháp đồng bộ, xuyên suốt liên quan đến thị trường bất động sản như: cơ chế, chính sách về đất đai, hạ tầng, tháo gỡ khó khăn về thủ tục hành chính... nhằm đẩy mạnh triển khai các dự án, tăng nguồn cung bất động sản, từ đó mới có thể giải quyết vấn đề an cư lạc nghiệp cho người dân, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội cả nước.
