Vực lại phân khúc nhà ở xã hội (Kỳ 1)

Tuy nhiên, hai năm gần đây, nhất là khi gói hỗ trợ nhà ở 30 nghìn tỷ đồng chấm dứt, phân khúc NOXH dường như chững lại, sự quan tâm của các ngành, địa phương cũng giảm theo, đòi hỏi thêm những xung lực mới nhằm thúc đẩy phân khúc này phát triển trở lại.

Bài 1: Hiệu quả chưa đạt yêu cầu

Ðến nay, số lượng NOXH mới chỉ đáp ứng khoảng 30% nhu cầu của người dân, trong khi nhu cầu vẫn tiếp tục tăng hằng năm. Mặc dù Chính phủ đã ban hành chiến lược nhà ở quốc gia, cũng như luật hóa loại hình NOXH, tuy nhiên, vì nhiều nguyên nhân, công tác này hiện không được quan tâm đúng mức, chậm trễ trong triển khai, khiến phân khúc này đang có xu hướng ngày càng "mờ nhạt".

Bước đầu tạo dựng chốn an cư

Gia đình ba thành viên của chị Nguyễn Thị Ngọc Linh đang sinh sống ổn định, trong một căn hộ 60m2 tại dự án NOXH Citi Home (phường Cát Lái, quận 2, TP Hồ Chí Minh). Chị Linh cho biết, nếu không có gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng, vay với lãi suất 5% trong vòng 15 năm thì với thu nhập công chức nhà nước của hai vợ chồng, khó có cơ hội làm chủ căn hộ trị giá một tỷ đồng này. Chị Linh hài lòng với tổ ấm vì ở khu NOXH này có đầy đủ các tiện ích như công viên, hồ bơi, trường học, siêu thị như một chung cư cao cấp.

Tương tự, gia đình anh Dũng cũng may mắn sở hữu căn hộ 65m2 tại dự án NOXH Ðặng Xá, huyện Gia Lâm, TP Hà Nội. Sau hơn 10 năm sinh sống cùng gia đình tại khu phố cổ, anh chị đã thỏa ước mơ có căn nhà riêng với các hệ thống tiện ích, an sinh xã hội như: khu vui chơi, bể bơi, trường học… tại khu đô thị. Anh Dũng cho biết, mặc dù phải đi làm khá xa, nhưng vợ chồng anh xác định sẽ gắn bó lâu dài tại đây bởi chất lượng nhà ở khá tốt, không phải sửa chữa nhiều.

Những dự án NOXH như: Citi Home hay Ðặng Xá đều là những điển hình, thật sự mang lại niềm tin cho người dân. Tuy nhiên, một số dự án NOXH khác vẫn còn gặp vướng mắc nhỏ, khiến người dân chưa thật sự hài lòng. Theo anh Nguyễn Chí Hiếu, cư dân tòa nhà 19 T3 khu NOXH Kiến Hưng, quận Hà Ðông, TP Hà Nội, sau nhiều năm đưa vào sử dụng, chất lượng công trình đã có dấu hiệu xuống cấp, nhiều căn hộ bị bong tróc, rạn nứt. Hơn nữa, do không xử lý triệt để việc trát vôi vữa giữa điểm tiếp xúc của tường với hệ thống khung nhôm kính, khiến khi mưa to, nước ngấm, tràn ngập sàn.

Chuyện các căn hộ bị thấm dột ở trần nhà, khu nhà tắm, vệ sinh lên tường phòng khách, phòng ngủ không phải là ít. Nhưng qua năm, sáu năm mới có 10 hộ gia đình được sửa chữa, số còn lại vẫn phải "xếp hàng" đợi đến lượt, khiến các hộ dân rất bức xúc. Một số tồn tại như: nước ngấm từ ngoài vào tầng hầm, ban quản trị phải tự khắc phục, còn các vết nứt như: gạch lát khu vực cầu thang máy, các vết nứt khu vực ngoài trời,… chủ đầu tư phải xử lý nhưng viện lý do hết thời hạn bảo hành nên không thấy triển khai, cho dù người dân và ban quản trị tòa nhà đã rất nhiều lần phản ánh. "Phía chủ đầu tư cũng chỉ cử người xuống kiểm tra, về báo cáo rồi để đấy", anh Hiếu cho biết.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay các địa phương mới thực hiện được 186 dự án NOXH, tương đương 3,8 triệu m2, đạt khoảng 30% mục tiêu đến năm 2020 có khoảng 12,5 triệu m2 đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Kết quả này là quá thấp và chậm chỉ tính riêng tại TP Hồ Chí Minh, có khoảng 476 nghìn hộ dân chưa có nhà ở ổn định hoặc vẫn sống chung với người thân, có nhu cầu thực về nhà ở, chủ yếu là NOXH. Dự báo đến năm 2020, thành phố cần thêm khoảng 81 nghìn căn hộ NOXH, nhưng đến nay mới chỉ có khoảng 39 dự án với quy mô 45 nghìn căn hộ đăng ký triển khai trong giai đoạn tới.

Theo khảo sát của Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh (HIDS) cho thấy, trong giai đoạn 2016 - 2020, trên địa bàn thành phố có gần 100 nghìn hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua NOXH; trong đó, khoảng 10 nghìn người là cán bộ công chức, 39 nghìn hộ thu nhập nghèo, cận nghèo và 17 nghìn lao động trong khu công nghiệp. Hầu hết các nhóm đối tượng nêu trên đều chọn phương thức thuê mua NOXH, chiếm tỷ lệ từ 60% đến 90%. Ðiều này cho thấy nếu không có những giải pháp triệt để, thông suốt, nhiều khả năng mục tiêu phát triển NOXH sẽ khó đạt được và người dân tiếp tục phải chờ đợi "chốn an cư lạc nghiệp".

Thực hiện không hiệu quả

Ðánh giá về tình hình phát triển NOXH, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Trần Nam cho rằng, từ năm 2009, vấn đề về NOXH mới bắt đầu được chú ý, thể hiện qua các quyết định của Thủ tướng Chính phủ về nhà ở cho sinh viên, công nhân, người thu nhập thấp khu vực đô thị, khu công nghiệp. Ngay sau đó, việc cụ thể hóa các quyết sách này được nâng lên một bậc khi Chính phủ ban hành gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng. Chính việc đẩy mạnh phát triển NOXH đã góp phần bình ổn thị trường bất động sản nói chung và bảo đảm an sinh xã hội nói riêng, đem lại hiệu quả tích cực trong phát triển kinh tế - xã hội cả nước. Tuy nhiên, sau khi gói hỗ trợ này kết thúc, cộng thêm những yếu tố khách quan về tình hình tài chính, ngân sách, dẫn đến nguồn lực hỗ trợ cho phân khúc NOXH gặp khó khăn, khiến cả doanh nghiệp và người dân "hụt hẫng".

Ðáng lưu ý là chương trình phát triển NOXH đã được nâng lên thành luật, không còn dừng ở các quyết định, nghị định của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ, trong đó quy định rõ các cơ chế hỗ trợ, cũng như nguồn lực hỗ trợ hằng năm hoặc theo giai đoạn. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai lại không suôn sẻ, nhất là việc thu xếp nguồn vốn phát triển NOXH, dẫn đến nhiều dự án bị đình trệ, thậm chí trong hai năm qua, chỉ "lác đác" những dự án NOXH khởi công mới.

Cùng chung nhận xét, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, sau khi gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng dừng và chưa có gói tín dụng hỗ trợ khác triển khai, đã khiến cả chủ đầu tư và người mua nhà đều "vỡ mộng". Nhiều dự án phải giãn tiến độ, thậm chí một số dự án chậm bàn giao rất lâu so với cam kết. Phía khách hàng có nhu cầu mua, cần hỗ trợ nhưng nguồn hỗ trợ vẫn "dậm chân tại chỗ". Ðồng thời, việc trả lãi vay mua nhà của khách hàng dù đã được một số doanh nghiệp giúp sức, nhưng cũng chỉ gói gọn trong vài năm đầu, các năm tiếp theo phải trả lãi suất theo thị trường, khiến giấc mơ sở hữu nhà càng trở nên xa vời.

Với các doanh nghiệp xây dựng NOXH, tác động của việc thiếu vốn khá phức tạp. Ðiển hình như dự án NOXH tại số 35 Hồ Học Lãm, quận Tân Bình, TP Hồ Chí Minh do Quỹ phát triển nhà ở thành phố liên kết với Công ty địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư, hiện đang rơi vào tình trạng chưa biết khi nào mới có thể bàn giao nhà cho khách hàng. Giám đốc Công ty Ðịa ốc Hoàng Quân Trương Anh Tuấn cho biết, do cùng lúc công ty thực hiện 24 dự án NOXH, cộng thêm gói 30 nghìn tỷ đồng chấm dứt, khiến công ty thiếu hụt vốn trầm trọng.

Ðể hoàn thành công trình, cần huy động thêm 80 tỷ đồng, nhưng đến nay cũng chưa thể thu xếp được. Giải pháp đang được hai bên đề xuất là kêu gọi khách hàng cho vay 80 tỷ đồng với lãi suất 1%/tháng nhằm sớm hoàn thành công trình hoặc kiến nghị UBND thành phố cho phép sử dụng 80 tỷ đồng của Quỹ Phát triển nhà để triển khai. Trường hợp xấu nhất có thể phải trả lại dự án cho Nhà nước. Còn đối với các khách hàng, tình cảnh cũng chẳng khá hơn.

Bên cạnh khó khăn về nguồn vốn, quỹ đất sạch cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến việc triển khai NOXH ì ạch. Vừa qua, Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã xem xét dành các khu vực phát triển NOXH tập trung, tuy nhiên để tạo dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại các khu vực này còn khá nhiều việc phải làm, nhất là trong điều kiện nguồn lực còn hạn hẹp hiện nay.

Trong khi đó, theo quy định, quỹ đất 20% tại các khu đô thị, sẵn có hạ tầng, thuận tiện giao thông dành để phát triển NOXH dường như bị "bỏ quên", hoặc "vô tình" chuyển đổi mục đích sử dụng. Bên cạnh đó, một số địa phương cũng "lờ" luôn việc đưa chỉ tiêu phát triển NOXH vào kế hoạch phát triển hằng năm và 5 năm theo quy định. Ðiều này càng làm giảm động lực đầu tư đối với các doanh nghiệp, cộng thêm lượng tồn kho tại một số dự án NOXH xa trung tâm đã ảnh hưởng đến tâm lý chung của người dân, gây khó khăn trong công tác triển khai, giảm hiệu quả của chương trình phát triển NOXH.

(Còn nữa)