Sự hấp dẫn của thị trường bất động sản du lịch ở tỉnh Khánh Hòa cùng những chính sách ưu đãi đầu tư của địa phương đã thu hút rất nhiều doanh nghiệp. Đặc biệt, trong giai đoạn 2013-2017, có tới hơn 40 doanh nghiệp được cấp phép đầu tư, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất để xây dựng các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực Bãi Dài - phía bắc bán đảo Cam Ranh. Những ưu đãi đã tạo ra “cú huých” và chỉ sau một thời gian ngắn, Bãi Dài đã nhanh chóng “lột xác” với hàng loạt dự án của các doanh nghiệp bất động sản tên tuổi hàng đầu như: Vingroup, Eurowindow Holding, Hưng Thịnh, Novaland, CEO Group, Golf Long Thành…
Đáng chú ý là địa phương cấp đất cho doanh nghiệp thực hiện dự án bất động sản du lịch loại hình “đất ở tại nông thôn” đi kèm điều kiện “đất ở không hình thành đơn vị ở”, tức là chủ đầu tư và khách hàng chỉ được phép xây dựng các công trình phục vụ du lịch, nghỉ dưỡng; không được hình thành các khu dân cư, không được đăng ký hộ khẩu thường trú. Nói cách khác, khách hàng (người mua biệt thự/căn hộ du lịch) có quyền sở hữu tài sản lâu dài, nhưng chỉ phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ, du lịch.
Thực tế, với một số dự án tại Bãi Dài-Cam Ranh đã hoàn thiện, được nghiệm thu và đưa vào sử dụng trước năm 2018 thì chủ đầu tư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất. Vậy nhưng, mặc dù các doanh nghiệp đó đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và bảo đảm các yêu cầu theo quy định, nhưng khách hàng của họ đến nay vẫn không được hưởng những quyền lợi này.
Câu chuyện về vướng mắc trong cơ chế, tiền hậu bất nhất trong thực thi chính sách dẫn đến chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư thứ cấp cũng xảy ra ở nhiều địa phương khác như Quảng Ninh, Thanh Hóa, Bình Định, Ninh Thuận, Bà Rịa-Vũng Tàu, Kiên Giang…
Trong Thông báo kết luận thanh tra số 1919/TB-TTCP ngày 4/11/2020, Thanh tra Chính phủ không nêu “đất ở tại nông thôn” là sai quy định mà chỉ nêu “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa có quy định tại pháp luật hiện hành. Tuy nhiên, nhìn vào những điểm tích cực mà loại hình biệt thự du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ nghỉ dưỡng (tại tỉnh Khánh Hòa gọi là “đất ở không hình thành đơn vị ở”), Thanh tra Chính phủ đã kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành Trung ương và địa phương cần tập trung: “khuyến khích thu hút đầu tư, phát triển du lịch, dịch vụ; không gây ách tắc dòng vốn đầu tư đã và đang phát triển mạnh, không gây xáo trộn đột biến ảnh hưởng đến thu hút đầu tư ở những địa phương đã thực hiện; hạn chế đến mức thấp nhất khả năng xảy ra rủi ro cho các nhà đầu tư; có giải pháp giải quyết đồng bộ mà trước hết là hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành”.
Theo tìm hiểu của chúng tôi, cụm từ “đất ở không hình thành đơn vị ở” được dẫn chiếu phía sau cụm từ “đất ở tại nông thôn” thực chất là thỏa thuận giữa lãnh đạo địa phương và nhà đầu tư, phù hợp với tình hình thực tế trong việc phát triển bất động sản du lịch tại địa phương. Cụm từ này nhằm hạn chế một số quyền với nhà đầu tư thứ cấp chứ không làm thay đổi bản chất “đất ở tại nông thôn” theo Luật Đất đai, tránh gây áp lực lên hạ tầng quy hoạch, mâu thuẫn với mục đích đầu tư ban đầu của các dự án là khu du lịch, nghỉ dưỡng.
Cách làm của tỉnh Khánh Hòa mang lại hiệu quả khá rõ khi đã thu hút được dòng vốn đầu tư lớn đổ vào phát triển du lịch, dịch vụ; góp phần giải quyết việc làm, tăng thu ngân sách… Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện xuất hiện những bất cập cần tháo gỡ. Năm 2021, UBND tỉnh Khánh Hòa đề xuất một số giải pháp, trong đó có “điều chỉnh nội dung liên quan đến tính chất sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở thành đất thương mại dịch vụ”.
Thế nhưng, nhiều nhà đầu tư cho rằng, đây là điều khó thực hiện vì hồ sơ pháp lý dự án do UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành phê duyệt cho dự án được sử dụng đất ở tại nông thôn vẫn đang có giá trị hiệu lực. Hơn nữa, diện tích đất, nhà được chuyển nhượng và bàn giao cho khách hàng phần lớn đã đưa vào kinh doanh, khai thác nên việc điều chỉnh thành đất thương mại dịch vụ là không phù hợp.
Những bất cập trong việc vận dụng chính sách tại các địa phương có lợi thế về du lịch, cụ thể như đối với các dự án tại Bãi Dài-Cam Ranh (Khánh Hòa) đang phần nào gây trở ngại cho các nhà đầu tư dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Cách làm muôn hình vạn trạng trong thu hút đầu tư ở mỗi địa phương đã bộc lộ những vướng mắc gây nhiều khó khăn cho nhà đầu tư, cần phải có những điều chỉnh chính sách thống nhất, rõ ràng, cụ thể hóa bằng luật và các văn bản hướng dẫn dưới luật. Làm được như vậy sẽ không chỉ tránh được tư duy “mạnh ai nấy làm” ở địa phương mà còn tạo thuận lợi cho công tác quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai, phát triển lợi thế du lịch của đất nước…
Để giải quyết dứt điểm vướng mắc về đất đai tại các dự án du lịch, nghỉ dưỡng, cần hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật. Trước mắt, đối với các dự án đã triển khai và hoàn thiện, cần có giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở tại nông thôn, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng). Điều này thể hiện tính nhất quán trong chính sách thu hút đầu tư, tạo niềm tin cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước đối với thị trường bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng đầy tiềm năng của nước ta.
GS, TSKH Đặng Hùng Võ
nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Các cơ quan quản lý nhà nước cần phải nhất quán trong việc thực thi chính sách và cần phải luật pháp hóa loại hình đất ở tại nông thôn (đất ở không hình thành đơn vị ở) bằng văn bản cụ thể để cơ quan nhà nước và doanh nghiệp đầu tư trong lĩnh vực bất động sản có cơ sở pháp lý khi thực hiện dự án, tránh gây khiếu kiện kéo dài, gây bức xúc cho khách hàng, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư và uy tín của các doanh nghiệp.
Luật sư Hoàng Tùng (Đoàn Luật sư TP Hà Nội)
