Bài 2: Chủ động quỹ đất cho nhà ở xã hội
Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết chính là ưu tiên quỹ đất dành cho nhà ở công nhân, nhà ở xã hội gắn với phát triển hạ tầng khu công nghiệp làm cơ sở để nhà đầu tư chủ động tiếp cận và triển khai thực hiện.
“Nút thắt” mang tính quyết định
Trong chuỗi các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân lao động, quỹ đất là khâu mang tính “đầu vào”, có ý nghĩa quyết định. Thực tế cho thấy, Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai vẫn còn lúng túng trong việc bố trí quỹ đất dành riêng cho nhà ở xã hội. Một số nơi chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc lựa chọn vị trí đất cũng chưa hợp lý, khi nhiều khu đất dành cho nhà ở xã hội lại nằm xa nơi làm việc của công nhân, thiếu kết nối hạ tầng giao thông và dịch vụ thiết yếu.
Đại diện Công ty cổ phần Phát triển đô thị Sài Gòn Tây Bắc, đơn vị đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Tân Phú Trung (xã Củ Chi) cho biết: Nhiều năm qua, một doanh nghiệp FDI (Mỹ) hoạt động trong khu công nghiệp vẫn chưa thể tuyển dụng công nhân theo nhu cầu (khoảng 2.000-3.000 công nhân) vì chung quanh khu công nghiệp không có nhà trọ. Mặt khác, do ban đầu khu công nghiệp không dành quỹ đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân, cho nên hầu hết các công ty sản xuất trong khu đều tuyển dụng nguồn lao động bên ngoài, trên địa bàn lân cận hay các tỉnh giáp ranh. Đại diện bộ phận quản lý dự án của công ty chia sẻ: 20 năm trước, công ty có tạo lập quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân với quy mô 49 ha giáp ranh khu công nghiệp nhưng không thể triển khai vì “vướng” một số thủ tục pháp lý, nhất là loại hình đất để đầu tư xây dựng nhà ở. Từ vướng mắc này khiến khu đất 49 ha bị “đóng băng”, dù toàn bộ khu đất đã đền bù xong, trong khi nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại đây rất cấp bách.
Thực tế cho thấy, nếu không có quỹ đất “sạch” do Nhà nước chuẩn bị sẵn, việc triển khai dự án nhà ở xã hội sẽ kéo dài làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đồng thời mọi chính sách ưu đãi khác sẽ khó phát huy hiệu quả. Do đó, vấn đề đặt ra đối với các địa phương, nhất là với Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai là cần phải chủ động “siết” quy hoạch, tạo lập và quản lý quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ngay từ đầu. Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, chỉ tiêu Chính phủ giao giai đoạn 2025-2030, Đồng Nai hoàn thành ít nhất 65.000 căn hộ. Trong đó, năm 2026 giao hoàn thành 8.033 căn.
Dự kiến, trong năm 2026 tỉnh sẽ khởi công 23 dự án quy mô 21.864 căn. Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Hồ Văn Hà cho biết: Để bảo đảm chính sách an sinh xã hội, năm 2022, Tỉnh ủy Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết 07-NQ/TU về phát triển nhà ở công nhân, nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025. Quá trình triển khai, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định chủ động về quỹ đất là một trong những khâu quan trọng nhất, đến nay đã dành hơn 700 ha đất công và 300 ha đất từ 20% quỹ đất nhà ở thương mại để bố trí nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. “Chúng ta cần an cư, lạc nghiệp cho anh, chị em công nhân lao động mới bảo đảm nguồn nhân lực ổn định, không bị đứt quãng. Đây là việc phải làm, vì thực tế các khu nhà trọ không bảo đảm điều kiện cho nên việc hình thành nhà ở xã hội sẽ dần thay thế”, ông Hà khẳng định.
Chủ động tạo lập quỹ đất nhà ở xã hội
Theo các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng các khu công nghiệp, để tháo gỡ “điểm nghẽn” trong phát triển nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, các địa phương cần chuyển từ tư duy “khuyến khích” sang “chủ động tạo lập” quỹ đất. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các sở ngành chức năng đang đẩy nhanh giải pháp tháo gỡ vướng mắc để có quỹ đất sạch, phấn đấu đưa 41 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện khởi công trong quý II/2026 với quy mô khoảng 29.200 căn. Trước mắt, ước tính trong giai đoạn 2026-2027 có 49 dự án hoàn thành, cung cấp khoảng 36.400 căn hộ nhà ở xã hội. Theo Trưởng ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh- Hepza Bùi Minh Trí, hiện nay, tình trạng phát triển sản xuất và nhà ở cho công nhân đang ở trạng thái “lệch pha”: Sản xuất phát triển nhanh, nhưng hạ tầng xã hội không theo kịp.
Hệ quả là công nhân phải tự xoay xở chỗ ở, hình thành các khu dân cư tự phát, gây áp lực lên hạ tầng đô thị. Để đầu tư nhà ở xã hội cần hội tụ hai yếu tố: Đối với chủ đầu tư, đó là thủ tục tinh gọn, chính sách hỗ trợ đi kèm như hình thức vay, lãi suất; đối với người lao động, đối tượng thụ hưởng là thông tin minh bạch, áp dụng cơ chế trả chậm, thậm chí bằng với “vòng đời” dự án là 50 năm. Bên cạnh đó, trong khi chờ các dự án nhà ở xã hội hình thành, Hepza đang làm việc với những doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp tổ chức rà soát quỹ đất chưa lấp đầy, nằm trong khu vực phù hợp với đất thương mạidịch vụ có thể xây dựng nhà lưu trú công nhân hay hợp tác với doanh nghiệp sản xuất xây dựng nhà lưu trú. Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng: Định mức lợi nhuận của nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân chỉ 10% hiện không đủ để “giải bài toán” tài chính cho doanh nghiệp. Trong khi khó khăn nhất là việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan, công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai... đã ảnh hưởng không nhỏ việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở này.
Tại xã Phước An, tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Lắp máy điện nước và Xây dựng và Tổng công ty Xây dựng Hà Nội vừa khởi công xây dựng hai dự án nhà ở xã hội, với tổng mức đầu tư hơn 2.300 tỷ đồng, gồm Khu chung cư nhà ở xã hội tại khu đất 2,1 ha và Khu chung cư nhà ở xã hội tại khu đất 3,71 ha. Sau khi hoàn thành vào quý I/2028, hai dự án này đáp ứng chỗ ở cho 8.600 công nhân. Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng Giám đốc công ty Vũ Hồng Minh cho biết: “Nhờ chủ trương và thủ tục rút gọn, hai dự án trên nhanh chóng khởi công, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở bức thiết của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Qua đó, không chỉ góp phần giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở cho công nhân, người lao động mà còn tạo việc làm ổn định cho hàng nghìn kỹ sư, công nhân xây dựng và các ngành nghề phụ trợ”.
Với kỳ vọng Đông Nam Bộ tiếp tục là động lực tăng trưởng của cả nước, việc tháo gỡ “nút thắt” quỹ đất cho nhà ở xã hội, nhất là nhà ở công nhân không chỉ là yêu cầu cấp thiết trước mắt, mà còn là chiến lược dài hạn cần được các địa phương quan tâm thực hiện. Đây chính là “chìa khóa” để bảo đảm hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế và tiến bộ, công bằng xã hội.
(Tiếp theo và hết) (★)
