Gỡ khó trong cải tạo chung cư cũ (Tiếp theo và hết) (*)

Trong khi đó, nhiều cơ chế, chính sách trong lĩnh vực này chưa phù hợp, khiến các nhà đầu tư không mặn mà tham gia xây dựng lại chung cư cũ.

Lo sợ, nhưng không muốn di dời

Xác định cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ là việc làm bức thiết, nhằm cải thiện và nâng cao điều kiện sống của người dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại, trong những năm qua, chính quyền các thành phố đều rất trăn trở, tìm các giải pháp thực hiện. Tại Hà Nội, Thành ủy đã đưa nhiệm vụ này vào chương trình công tác các nhiệm kỳ gần đây. UBND thành phố thành lập Ban Chỉ đạo, ban hành Quy chế với nhiều chính sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia cải tạo các chung cư cũ, nhất là các chung cư nguy hiểm.

Tại TP Hồ Chí Minh, UBND thành phố xây dựng kế hoạch cải tạo chung cư cũ, đặt mục tiêu đến năm 2020 phải tháo dỡ và xây mới 50% trong số 474 chung cư cũ. Hải Phòng cũng lập kế hoạch cải tạo các chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố, với mục tiêu hoàn thành cải tạo hơn 200 chung cư vào năm 2020. Tuy nhiên, tiến độ thực hiện ở tất cả các địa phương đều chưa đạt như mong muốn. Vậy nguyên nhân nào dẫn đến tình trạng này?

Tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, hầu hết các nhà chung cư nằm trong khu vực hạn chế phát triển và bị khống chế về mật độ cũng như chiều cao công trình. Đây chính là thách thức lớn cho các doanh nghiệp trong bài toán đầu tư, thu hồi vốn. Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục phân tích, tại Hà Nội, trong số 1.579 chung cư được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến 1992, có gần 1.000 chung cư nằm trong khu vực nội đô lịch sử, các công trình xây dựng mới bị hạn chế phát triển chiều cao, gia tăng dân số; đồng thời phải tuân thủ nghiêm các quy định quản lý của Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc công trình trong khu vực nội đô, cho nên không thu hút được các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Nghị định 101/2015/NĐ-CP của Chính phủ nêu rõ, các chung cư cũ, mặc dù đã xuống cấp, nhưng không thuộc loại chung cư nguy hiểm, khi thực hiện cải tạo phải tuân thủ theo Khoản 3, Điều 110 Luật Nhà ở.

Điều này quy định việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện xây dựng mới chung cư phải được tất cả các chủ sở hữu thống nhất thông qua. Chính quy định này đang khiến các chủ đầu tư cải tạo chung cư cũ gặp khó. Bởi chỉ cần một hộ dân không đồng ý là dự án bị kéo dài, thậm chí dừng triển khai. Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải thỏa thuận với chủ sở hữu các căn hộ về hệ số chuyển đổi diện tích, nhưng chưa có quy định, hướng dẫn cụ thể về hệ số. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư hưởng lợi từ nhiều khu đất vàng nhưng lại tiết giảm tối đa chi phí đền bù. Mặt khác tại nhiều dự án, một số hộ dân (thường là các hộ dân từ tầng 1 được hưởng lợi từ việc cơi nới, lấn chiếm, cho thuê kinh doanh) thường đưa ra những đòi hỏi cao với chủ đầu tư, nhằm trục lợi, gây ảnh hưởng đến tiến độ chung của cả dự án.

Quá trình triển khai dự án nhà L1, L2 số 93 phố Láng Hạ (phường Láng Hạ, quận Đống Đa, Hà Nội) kéo dài bảy năm qua vì thiếu đồng thuận của các hộ dân tầng 1 đối với cách làm chưa thật sự công khai, minh bạch, dân chủ của chủ đầu tư, là một điển hình cho thực trạng này. Ông Trần Ngọc Lương, tổ phó tổ dân phố 21 phường Láng Hạ cho biết, dự án cải tạo chung cư xuống cấp L1, L2 được khởi động từ năm 2011 qua 2 chủ đầu tư. Đến cuối tháng 11-2018 đã có 117 hộ dân của hai tòa nhà đã di dời kể cả phần lớn các hộ tầng 1 cuối cùng sau khi chủ đầu tư phải thực hiện chỉ đạo của quận đàm phán bồi thường thỏa đáng với các chủ sở hữu hợp pháp này. Duy nhất một hộ dân kinh doanh mặt phố ở tầng 1 không chịu bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư tại nhà L1.

Để bảo đảm quyền lợi chung của 99% số hộ dân sau khi chủ đầu tư, quận Đống Đa đã quyết liệt vận động thuyết phục, hộ dân này đã đồng ý bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư để triển khai dự án. Hiện đã phá dỡ gần xong cả 2 tòa chung cư cũ này. Hay như tại chung cư 727 Trần Hưng Đạo (quận 5, TP Hồ Chí Minh), mặc dù UBND thành phố đã chấp thuận cho một doanh nghiệp làm chủ đầu tư để triển khai đầu tư xây mới nhưng 10 năm nay, vẫn còn 15 hộ dân chưa chấp nhận phương án bồi thường, chưa chịu di dời, khiến dự án đình trệ, không biết bao giờ mới triển khai.

Ngoài những bất cập về cơ chế, chính sách, còn có một nguyên nhân nữa xuất phát từ chính đời sống, việc làm của người dân ở chung cư cũ. Thực tế cho thấy, mặc dù phải sống trong tình trạng nhà cửa xuống cấp, song người dân vẫn kiên quyết bám trụ. Một phần vì quen nơi làm ăn buôn bán, sinh hoạt hằng ngày, phần vì không đủ khả năng tài chính để chuyển đi nơi ở mới, hoặc muốn tiếp tục hưởng nguồn lợi từ chính khu nhà cũ. Bà Lưu Thị Hạnh ở chung cư 155 - 157 Bùi Viện (phường Phạm Ngũ Lão, quận 1, TP Hồ Chí Minh) cho biết, theo kế hoạch của UBND quận 1, đến quý III-2018 phải hoàn tất công tác di dời người dân ở chung cư nguy hiểm này. Thành phố đã bố trí cho các hộ dân ở tạm tại chung cư Phú Mỹ (quận 7) và chung cư Vĩnh Lộc B (huyện Bình Chánh). Chính quyền phường đã nhiều lần họp dân để thông báo việc tháo dỡ nhà, nhưng người dân chưa đồng tình vì cho rằng hai nơi ở tạm quá xa so với nơi họ đang sinh sống và làm việc. Nếu chuyển về đó thì những người dân lao động quen buôn bán ở khu vực trung tâm thành phố không biết mưu sinh như thế nào. N

gay cả những hộ dân ở nhà A tập thể Ngọc Khánh (phường Ngọc Khánh, quận Ba Đình, Hà Nội) - khu nhà xếp loại nhà nguy hiểm, cần di dời khẩn cấp, cũng có tâm lý như vậy. Các hộ dân ở tầng 1 cho rằng tòa nhà vẫn ổn định, có thể sinh sống được. Họ đưa ra nhiều lý do, kèm các điều kiện về bồi thường rất cao với mong muốn giữ nguyên hiện trạng, bởi hầu hết các hộ này đều có diện tích cho thuê hoặc trực tiếp kinh doanh, buôn bán tại đây, thu lời hàng chục triệu đồng/tháng từ nguồn này. Một số người dân cho biết, họ chống đối việc di dời, cải tạo nhà chung cư đến cùng nếu chủ đầu tư không bảo đảm hài hòa lợi ích, thậm chí một số hộ sẵng sàn “cố thủ”, bắt đáp ứng các yêu cầu của họ.

Tại Hải Phòng, việc thực hiện cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) trong hai năm gần đây đạt hiệu quả cao, do thành phố bố trí quỹ đất ở nơi khác trả cho doanh nghiệp cải tạo chung cư, cho nên không gây xung đột lợi ích giữa nhà đầu tư và các cư dân ở đây. Các chung cư mới được xây dựng bảo đảm được các yếu tố về quy hoạch, mỹ quan đô thị, điều kiện sống cho người dân. Nhưng mới đây Chính phủ chỉ đạo tạm dừng việc giao đất công cho các nhà đầu tư theo hình thức BT, cho nên việc thực hiện cải tạo chung cư theo hướng này đang bị chậm tiến độ, do các nhà đầu tư dè dặt rót vốn vào công trình và chưa thấy “đường ra” cho nguồn vốn hoàn trả.

Giải pháp khắc phục vướng mắc

Cải tạo, xây dựng chung cư cũ là công việc lớn, khó và phức tạp, bởi nó liên quan trực tiếp đến cuộc sống của nhiều người dân, các cấp chính quyền, ngành chức năng và doanh nghiệp. Vấn đề là làm thế nào để tháo gỡ những vướng mắc nêu trên để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ đúng như mục tiêu Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP đề ra.

Theo Tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, phần lớn những người dân sinh sống tại các chung cư cũ là đối tượng được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở trong giai đoạn trước và hiện nay tuổi đã cao, thu nhập hạn chế. Vì thế khi thực hiện cải tạo chung cư cũ cần phân loại rõ từng loại đối tượng để có chính sách ưu đãi phù hợp. Mỗi chung cư có vị trí đất khác nhau, khả năng sinh lợi từ đất không giống nhau, cho nên cần nghiên cứu cụ thể từng trường hợp để đưa ra cơ chế chính sách hợp lý trên cơ sở khung quy định chung. Việc thỏa thuận về hệ số đền bù với người dân là cần thiết, nhưng chính quyền cần có biện pháp giám sát các chủ đầu tư trong tuân thủ các quy định pháp luật, bảo đảm dân chủ, minh bạch trong chính sách đền bù GPMB, đồng thời có giải pháp mạnh như cưỡng chế di dời giải phóng mặt bằng đối với những số ít trường hợp cố tình chây ỳ, quá khích đưa ra đòi hỏi quá vô lý.

Để tháo gỡ những vướng mắc về chính sách, UBND thành phố Hà Nội đã kiến nghị Bộ Xây dựng sửa đổi quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư khi lập quy hoạch, dự án cải tạo chung cư cũ, nếu đạt tỷ lệ từ 70% số người dân đồng ý trở lên là đủ điều kiện triển khai dự án, thay cho quy định chung hiện nay yêu cầu 100% hộ dân đồng ý. Thành phố cũng đề xuất Bộ Xây dựng thống nhất chủ trương, cùng thành phố đề xuất Trung ương cho phép Hà Nội được chủ động xem xét, điều chỉnh chiều cao công trình, bảo đảm không được phá vỡ quy hoạch chung về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội; đồng thời với việc tăng các diện tích công cộng đối với từng dự án, đáp ứng yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính, trên cơ sở hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Trong buổi làm việc với UBND thành phố Hà Nội mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng đã ghi nhận các kiến nghị của thành phố và cam kết sẽ phối hợp, đồng hành cùng thành phố đưa ra các giải pháp tháo gỡ, tạo thuận lợi để đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ.

Đối với việc triển khai cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT, Chủ tịch UBND thành phố Hải Phòng Nguyễn Văn Tùng cho biết, thành phố vẫn đang chỉ đạo các sở, địa phương và ngành chức năng triển khai về mặt thủ tục cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ nguy hiểm. Ngay sau khi Chính phủ có chỉ đạo cụ thể tháo gỡ vướng mắc về định giá tài sản công, thành phố sẽ tiếp tục thực hiện cải tạo chung cư cũ theo hình thức BT. Trong trường hợp Chính phủ chưa ban hành quy định cụ thể, thành phố sẽ trình Thủ tướng xin đấu giá các khu đất đã chuẩn bị để lấy kinh phí trả cho nhà đầu tư. Đồng thời, thành phố tiếp tục đôn đốc các ngành, các địa phương chú trọng phối hợp, đặc biệt quan tâm tới việc giải phóng mặt bằng để các dự án xây dựng chung cư cũ được tiến hành nhanh chóng.

Mặt khác, Nhà nước cũng cần có chính sách, quy định cụ thể trong giải quyết vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ trong khu chung cư đa sở hữu như hiện trạng. Bởi trong một khu nhà chung cư cũ, có những căn hộ đã được thanh lý và có những căn hộ vẫn đang thuê của công ty kinh doanh nhà. Đương nhiên, sau khi cải tạo, xây dựng lại, những căn nhà đã thanh lý cho người dân sẽ phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với căn hộ đó. Nhưng vấn đề nảy sinh là giữa diện tích nhà thanh lý cũ và căn hộ xây mới là không đồng nhất. Do vậy, Nhà nước cũng phải có chính sách và quy định cụ thể để nhượng bán số diện tích tăng thêm (nếu có) với giá cả phù hợp cho người dân có quyền sở hữu để thống nhất một chủ sở hữu đối với từng căn hộ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người dân an tâm. Cũng cần phân tách rõ tỷ lệ dân đồng thuận của các hộ dân tầng trên với các hộ tầng 1 đang kinh doanh buôn bán với nhiều lợi thế hợp pháp để có chính sách bồi thường đền bù thỏa đáng tại các thời điểm, địa phương, khu vực cụ thể; giữa các chủ đầu tư và các chủ sở hữu cụ thể, không áp đặt, cào bằng. Công tác phổ biến pháp luật, vận động thuyết phục giữa chủ đầu tư, chính quyền cơ sở với nhân dân vùng dự án cũng phải làm chặt chẽ đúng pháp luật.

Về lâu dài, theo Tiến sĩ Đào Ngọc Nghiêm, các thành phố cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các đô thị vệ tinh theo quy hoạch, với không gian, dịch vụ công cộng đồng bộ, hiện đại và giá cả hợp lý để thu hút nhóm dân cư đang sinh sống trong các chung cư cũ chật chội, ồn ào hiện nay, góp phần giảm áp lực dân số khu vực nội đô. Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Trần Vĩnh Tuyến cho rằng, các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn nhằm thu hút doanh nghiệp tham gia.

Việc đầu tư cải tạo hàng nghìn chung cư cũ kết hợp cải tạo hạ tầng xã hội khu vực cần đến nguồn vốn rất lớn, không thể dùng ngân sách để đầu tư, vì vậy việc huy động các doanh nghiệp có vốn, tiềm lực để đầu tư xây dựng cải tạo chung cư cũ là chủ trương rất đúng đắn. Hy vọng rằng trong thời gian tới, Chính phủ, Bộ Xây dựng, chính quyền các thành phố lớn sẽ có giải pháp từng bước tháo gỡ những khó khăn, bất cập nêu trên, bảo đảm hài hòa lợi ích ba bên, người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước có được công trình mới, làm đẹp mỹ quan đô thị. Có như vậy, bài toán cải tạo chung cư mới được giải quyết hiệu quả.

Bài 1: Bức tranh không nhiều điểm sáng

------------------------------------------------------

(*) Xem Báo Nhân Dân số ra ngày 27-12-2018.