Trong đó, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế và ngược lại.
Thực trạng tình hình trên đây có nguyên nhân khách quan là do dịch Covid-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu; nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là “vướng mắc” về “thể chế pháp luật” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Để tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật, xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh; việc nâng cao chỉ số môi trường kinh doanh và năng lực cạnh tranh quốc gia như mới đây S&P và Fitch Ratings xếp hạng Việt Nam lên mức BB+ (mức ổn định) mà nếu được nâng hạng cao hơn thì rất thuận lợi trong việc huy động nhiều nguồn vốn đầu tư nước ngoài FDI đầu tư vào nền kinh tế và thị trường bất động sản.
Cộng đồng doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản rất hoan nghênh nỗ lực và quyết tâm của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ quyết liệt chỉ đạo xây dựng thể chế pháp luật theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 10/1/2022 của Chính phủ về những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia trong giai đoạn 2022-2025 và các năm tiếp theo.
Bởi lẽ, “thương hiệu quốc gia”, “năng lực cạnh tranh quốc gia” mạnh sẽ hỗ trợ hiệu quả cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp và ngược lại, càng có nhiều “thương hiệu doanh nghiệp” mạnh thì càng góp phần xây dựng “thương hiệu quốc gia”, “năng lực cạnh tranh quốc gia” mạnh.
Đặc biệt là tại Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 1/6/2021, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu “làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan, đơn vị, cá thể hóa trách nhiệm cá nhân, nhất là trách nhiệm của người đứng đầu trong xây dựng pháp luật” và ngày 22/4/2022, Thủ tướng Chính phủ khẳng định: “Ai cố tình vi phạm pháp luật thì phải cương quyết xử lý nhưng không hình sự hóa các quan hệ dân sự, kinh tế” đã làm an lòng các nhà đầu tư và doanh nhân chân chính luôn chấp hành pháp luật, tuân thủ pháp luật.
Chúng tôi cũng kiến nghị bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư, trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở.
Theo đó, Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 cho phép doanh nghiệp được “nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư”, trong đó có “đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở” nhưng Điều 23 Luật Nhà ở 2014 không công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp doanh nghiệp chỉ có đất nông nghiệp hoặc chỉ có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, cho nên không phù hợp các quy định trên đây của Luật Đất đai 2013.
Nội dung cần lưu tâm nữa là sửa đổi Điều 23 Luật Nhà ở 2014 bổ sung quy định để công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đối với trường hợp nhà đầu tư “nhận chuyển quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở, để bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ với quy định của Điều 169, Điều 191, Điều 193 Luật Đất đai 2013 giúp làm tăng nguồn cung dự án, tăng nguồn cung nhà ở để kéo giảm giá nhà trên thị trường.
Nội dung gần đây được giới doanh nghiệp trong lĩnh vực rất quan tâm là việc bảo đảm quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”.
Doanh nghiệp mong muốn tiếp cận được nguồn lực đất đai một cách minh bạch, công bằng thông qua “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” chứ không “dấm dúi” chỉ định nhà đầu tư như đã có một số trường hợp xảy ra trước đây. Nhưng cần phải sửa đổi Luật Đấu giá tài sản 2016, Luật Đấu thầu 2013 đối với trường hợp “đấu giá quyền sử dụng đất”, “đấu thầu dự án có sử dụng đất” để không xảy ra tình trạng “đấu giá cuội, đấu giá có quân xanh-quân đỏ”, “đấu thầu cuội, đấu thầu chân gỗ” hoặc thông đồng “dìm giá” hoặc “đẩy giá ảo” hoặc lợi dụng đấu giá, đấu thầu để trục lợi bất chính, gây ra các hệ quả tiêu cực.
