Góp ý và các kiến nghị hướng đến giảm chi phí đầu tư, bảo đảm hài hòa lợi ích và thúc đẩy phát triển hạ tầng.
Hoàn thiện cơ chế bồi thường, tạo thuận lợi giải phóng mặt bằng
Theo đại biểu Quốc hội Nguyễn Thế Duy, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Becamex, việc sửa đổi Luật Đất đai cần giải quyết những bất cập nảy sinh từ thực tiễn triển khai các dự án hạ tầng khu công nghiệp, đô thị, nhất là các khoản kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do nhà đầu tư ứng trước.
Khoản 7 Điều 41 của dự thảo tiếp tục xác định kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do Nhà nước bảo đảm. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều nhà đầu tư đã chủ động ứng vốn để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Với những dự án được miễn tiền thuê đất theo chính sách ưu đãi, nhà đầu tư có thể không còn nghĩa vụ tài chính để khấu trừ số tiền đã ứng trước; khoản kinh phí này vì vậy có nguy cơ trở thành chi phí phải tự gánh chịu.
Đại biểu kiến nghị cho phép phần kinh phí chưa được khấu trừ hết tiếp tục được khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án khác thuộc cùng nhà đầu tư trên địa bàn cấp tỉnh, hoặc được ngân sách Nhà nước hoàn trả. Việc hoàn trả cần gắn với các mốc xác định trong hồ sơ dự án, với thời hạn không quá 90 ngày theo trường hợp được đề xuất.
Cơ chế rõ ràng sẽ giúp doanh nghiệp chủ động nguồn lực, khuyến khích ứng vốn thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đồng thời giảm áp lực bố trí vốn ngân sách địa phương. Khi chi phí đầu tư được tiết giảm, giá cho thuê lại đất, hạ tầng công nghiệp và giá thành nhà ở cũng có thêm dư địa giảm; qua đó người sử dụng hạ tầng, doanh nghiệp sản xuất và người mua nhà có thể được hưởng lợi.
Đồng bộ thời điểm định giá đất, hạn chế phát sinh chi phí
Đối với thời điểm xác định giá đất, đại biểu Nguyễn Thế Duy nêu thực tế khoảng cách từ khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến khi có quyết định giao đất đôi khi kéo dài nhiều tháng, thậm chí nhiều năm. Trong khi người có đất bị thu hồi nhận bồi thường theo mặt bằng giá tại một thời điểm, nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư lại được xác định theo mặt bằng giá tại thời điểm khác.
Độ trễ đó khiến chi phí dự án khó dự báo, làm phát sinh chênh lệch về cơ sở định giá và có thể tạo thêm vướng mắc trong thực hiện. Đáng chú ý, ở nhiều dự án, nhà đầu tư chính là bên ứng trước kinh phí bồi thường và chịu chi phí vốn trong suốt quá trình giải phóng mặt bằng.
Từ đó, đại biểu đề xuất bổ sung vào khoản 3 Điều 72 nguyên tắc: đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, thời điểm xác định giá đất để tính nghĩa vụ tài chính về đất đai là thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Theo lập luận của đại biểu, việc xác định giá đất đồng thời sẽ đặt khoản bồi thường và nghĩa vụ tài chính trên cùng một mặt bằng giá, giúp xác định sớm tổng chi phí đất đai, giảm nhu cầu định giá nhiều lần và rút ngắn thủ tục. Đây cũng là giải pháp hướng đến hạn chế những tranh chấp, khiếu nại phát sinh do chênh lệch thời điểm định giá.
Minh bạch quỹ đất thanh toán hợp đồng BT
Nhóm kiến nghị thứ ba liên quan đến thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng xây dựng-chuyển giao (BT). Đại biểu cho rằng, giá trị công trình BT được các bên xác định khi ký hợp đồng, trong khi giá trị quỹ đất thanh toán theo cơ chế hiện hành được xác định ở thời điểm sau đó. Khoảng cách thời gian có thể khiến giá đất biến động, tạo ra chênh lệch giữa giá trị công trình và giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán.
Hệ quả là nhà đầu tư khó xác định chính xác tổng giá trị thanh toán ngay từ khi quyết định bỏ vốn; cơ quan Nhà nước và doanh nghiệp có thể phải điều chỉnh hợp đồng hoặc kéo dài quyết toán. Để khắc phục, đại biểu kiến nghị bổ sung vào khoản 3 Điều 72 quy định thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước ký hợp đồng BT.
Cùng với đó, đại biểu đề nghị nghiên cứu sửa đổi quy định tương ứng tại Nghị định 257/2025/NĐ-CP, bảo đảm thống nhất giữa pháp luật đất đai và pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư. Việc xác lập rõ giá trị thanh toán từ đầu được kỳ vọng giúp giảm rủi ro tài chính, tạo sự minh bạch và thu hút nguồn vốn tư nhân tham gia phát triển các công trình hạ tầng.
Hài hòa lợi ích Nhà nước, người dân và doanh nghiệp
Nhấn mạnh ý nghĩa chung của 3 nhóm kiến nghị, đại biểu Quốc hội Nguyễn Thế Duy cho rằng đây không phải đề xuất tạo thêm ưu đãi cho nhà đầu tư, mà nhằm phân định rõ trách nhiệm giữa Nhà nước và doanh nghiệp, xác lập mặt bằng giá minh bạch và giảm chi phí phát sinh do độ trễ thủ tục hành chính.
Nếu được nghiên cứu, hoàn thiện phù hợp trong quá trình sửa đổi luật, những giải pháp trên có thể thúc đẩy bồi thường, giải phóng mặt bằng, giảm chi phí hạ tầng khu công nghiệp và đô thị, đồng thời nâng cao khả năng huy động nguồn lực xã hội. Mục tiêu cuối cùng là sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, phục vụ phát triển kinh tế-xã hội và bảo đảm lợi ích hài hòa, bền vững cho người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.
