Theo quy định tại Điều 705 Bộ luật Dân sự (BLDS): "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển QSDĐ được BLDS và pháp luật đất đai (PLĐĐ) quy định. Theo đó, người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDĐ) chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng".
Theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai (LĐĐ) 1993 và Điều 706 BLDS năm 1995 quy định.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng QSDĐ khi có một trong các điều kiện:
- Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất, kinh doanh.
- Chuyển sang làm nghề khác.
- Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động.
Đối với các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượng QSDĐ khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó. Với điều kiện cho phép chuyển nhượng QSDĐ nêu trên, có thể thấy cả LĐĐ 1993 và BLDS 1995 đã dành sự ưu tiên đầu tiên, đặc biệt cho đối tượng sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân - một đối tượng rộng rãi, phổ biến và chiếm ưu thế trong quá trình sử dụng đất được quyền trao đổi, mua bán QSDĐ trên thị trường.
Tuy nhiên, với sự phát triển phong phú và đa dạng của thị trường chuyển nhượng QSDĐ thì LĐĐ 1993 và BLDS quy định về chuyển nhượng QSDĐ đã tỏ rõ sự bất cập hơn so với sự phát triển của quan hệ kinh tế khách quan. Việc sửa đổi, bổ sung LĐĐ năm 1998 cũng là để khắc phục điểm bất cập đó.
Theo quy định của LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998 thì không phải bất kỳ tổ chức sử dụng đất trong nước nào cũng được chuyển nhượng QSDĐ, mà chỉ có các tổ chức kinh tế có QSDĐ trong quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Cụ thể là:
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm;
- Tổ chức kinh tế sử dụng đất do nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp.
Đối với hộ gia đình, cá nhân, LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998 không chỉ quy định cho phép các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ổn định, lâu dài mới được quyền chuyển nhượng QSDĐ mà các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm cũng được chuyển nhượng QSDĐ.
Với những quy định nêu trên, điều dễ nhận thấy là, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ mở rộng hơn rất nhiều. Đối tượng QSDĐ được giao dịch, trao đổi cũng phong phú, đa dạng hơn, điều đó chứng tỏ, PLĐĐ ngày càng quan tâm sâu sắc hơn đến việc mở rộng quyền cho người sử dụng đất để QSDĐ thực sự là quyền về tài sản được trao đổi trên thị trường theo nguyên tắc ngang giá.
Nay LĐĐ được Quốc hội thông qua ngày 26-11-2003 có hiệu lực ngày 1-7-2004 có quy định mới tại Điều 106; điểm a khoản 2 Điều 110, khoản 2 Điều 112; khoản 3 Điều 113, điểm b khoản 1 Điều 119 như sau: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận QSDĐ;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Với các quy định của LĐĐ năm 2003, phạm vi chủ thể được quyền chuyển nhượng QSDĐ còn được mở rộng hơn, theo đó hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được quyền chuyển nhượng đất, riêng đối với đất nông nghiệp thì phải trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam.
Như vậy, quy định tại Điều 75 LĐĐ 1993 và Điều 706 BLDS năm 1995 về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đã bị hủy bỏ, bởi điều kiện này không còn phù hợp với thực tế nữa. Đồng thời, có bổ sung thêm quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài để phù hợp với quyền sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại Nghị định số 81/CP của Chính phủ ngày 5-11-2001.
