Địa phương cần sớm điều chỉnh bảng giá đất
Với quyết tâm sớm đưa Luật Đất đai năm 2024 đi vào cuộc sống từ ngày 1/8/2024, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ, ngành liên quan và địa phương kịp thời ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành và chuẩn bị các điều kiện cần thiết. Qua hơn một tháng tổ chức thực hiện, bước đầu cho thấy Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao theo tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW.
Tuy nhiên, có thể thấy, vẫn có một số địa phương còn chậm trong việc xây dựng, ban hành các văn bản theo thẩm quyền và chuẩn bị các điều kiện để tổ chức thực hiện, trong đó có vướng mắc liên quan việc điều chỉnh bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024...
Theo quy định, tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 về việc chuyển tiếp sử dụng bảng giá đất quy định: “Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương”. Quy định này nhằm bảo đảm sự kế thừa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, phù hợp nguyên tắc thị trường, tránh thất thu ngân sách, bảo đảm công bằng trong thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời có thời gian chuyển tiếp để các địa phương có lộ trình chuẩn bị ban hành bảng giá đất theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai 2024.
Do đó, việc rà soát, điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết, là cơ hội và là điều kiện để các địa phương thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất trong bảng giá đất hiện tại với mặt bằng giá đất trên thực tế tại địa phương. Đồng thời, từng bước để xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 để áp dụng từ ngày 1/1/2026, tránh cú sốc tăng giá đột biến trong bảng giá đất ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, dẫn đến phản ứng từ phía người dân, doanh nghiệp.
Việc điều chỉnh bảng giá đất là nhiệm vụ thường xuyên của UBND cấp tỉnh đã được quy định xuyên suốt từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay và có nhiều địa phương đã thực hiện rất tốt quy định này. Do đó, đối với các địa phương có sự điều chỉnh bảng giá đất đúng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 đã bảo đảm giá đất trong bảng giá đất tiệm cận với mặt bằng thực tế tại địa phương thì việc áp dụng khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 không có vướng mắc, không ảnh hưởng việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Thực tế đối với các tỉnh, thành phố mà chưa có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương đó. Đối với các địa phương không có sự điều chỉnh kịp thời thì giá đất trong bảng giá đất có sự chênh lệch lớn so với mặt bằng thực tế tại địa phương, dẫn đến những vướng mắc khi triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024. Tuy nhiên, đối với cả trường hợp không kịp thời điều chỉnh bảng giá đất hay điều chỉnh bảng giá đất tăng ở mức cao đột biến đều dẫn đến các phản ứng trái chiều, thiếu đồng thuận trong dư luận xã hội, tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường, tác động đến phát triển kinh tế-xã hội, ảnh hưởng môi trường đầu tư, kinh doanh...
Lập tổ công tác để đề xuất xử lý khó khăn vướng mắc
Có thể thấy, tình trạng nêu trên xảy ra xuất phát từ một số nguyên nhân chủ yếu như sau: Thứ nhất, bảng giá đất hiện hành được xây dựng, ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ (đã được bỏ tại Luật Đất đai năm 2024), đặc biệt trong thời gian thực hiện bảng giá đất, một số địa phương chưa kịp thời theo dõi biến động giá đất phổ biến trên thị trường để điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp tình hình thực tế tại địa phương, do đó giá đất trong bảng giá đất tại một số địa phương còn thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế ở địa phương.
Thứ hai, đó là việc điều chỉnh bảng giá đất theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết, bảo đảm có lộ trình chuyển tiếp trong việc áp dụng giá đất tại địa phương. Tuy nhiên, khi xây dựng bảng giá đất, nếu cơ quan tham mưu chưa có khảo sát toàn diện, đầy đủ và đánh giá các tác động, chưa có lộ trình phù hợp điều kiện thực tế ở địa phương khi đưa ra dự thảo bảng giá đất điều chỉnh, có sự chênh lệch rất lớn so với bảng giá đất hiện hành.
Trước thực tế nêu trên, Thủ tướng Chính phủ đã có các Công điện số 79/CĐ-TTg về việc tổ chức triển khai có hiệu quả việc thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; Công điện số 82/CĐ-TTg về việc kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất để chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương kịp thời tổ chức thực hiện Luật Đất đai 2024 và xử lý các bất cập, vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thi hành. Về phía Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã có Công văn số 5317/BTNMT-QHPTTNĐ đề nghị UBND các tỉnh, thành phố khẩn trương hoàn thành việc xây dựng, ban hành quy định về giá đất thuộc thẩm quyền theo quy định và Công văn số 5774/BTNMT-QHPTTNĐ hướng dẫn các địa phương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai rà soát, đánh giá để quyết định điều chỉnh bảng giá đất áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 cho phù hợp tình hình thực tế giá đất tại địa phương.
Tại hội nghị toàn quốc phổ biến quy định của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024 vừa được tổ chức mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết sẽ thành lập tổ công tác để tiếp nhận các ý kiến phản ánh, các kiến nghị đề xuất của địa phương để kịp thời hướng dẫn, xử lý các khó khăn vướng mắc ngay từ đầu.
Có thể nhận thấy, việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành với sự phân cấp mạnh mẽ, triệt để và nhiều điểm mới nên thời gian đầu không tránh khỏi một số khó khăn, vướng mắc, lúng túng tại các địa phương. Do đó, các địa phương cần tập trung chỉ đạo để hoàn thiện các văn bản thuộc thẩm quyền, đồng thời đẩy mạnh công tác tập huấn, tuyên truyền, phổ biến rộng rãi, thường xuyên, liên tục đến tất cả các cấp, các ngành, người dân, doanh nghiệp nhằm tạo sự đồng thuận, thống nhất trong nhận thức và tổ chức thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.
Về tổ chức thực hiện, việc điều chỉnh bảng giá đất để phù hợp tình hình thực tế giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 là cần thiết. Trong quá trình thực hiện cần phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành, xem xét giá đất trong bảng giá đất so với mặt bằng giá đất tại địa phương; đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với đối tượng áp dụng, có lộ trình phù hợp, mức tăng phù hợp từng khu vực, vị trí, loại đất, tổ chức lấy ý kiến các cơ quan, tổ chức cá nhân có liên quan để tổng hợp, tiếp thu, giải trình đầy đủ, hạn chế việc chênh lệch quá lớn về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện, bảo đảm sự đồng thuận của cơ quan thẩm định và các đối tượng chịu tác động, hạn chế phản ứng bất bình, thiếu đồng thuận trong xã hội.
Việc xây dựng các quy định về bảng giá đất trong Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bám sát quan điểm chỉ đạo của Đảng tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, đồng thời trên cơ sở đánh giá, tổng kết việc thực hiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã khắc phục được những hạn chế được chỉ ra và bổ sung hoàn thiện để bảo đảm sự thống nhất, đáp ứng yêu cầu của thực tiễn theo hướng cải cách thủ tục hành chính, hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp...
Do đó, tập trung vào khâu tổ chức thực hiện, cần kiên trì, nhất quán, thống nhất trong quan điểm chỉ đạo và thi hành. Việc điều chỉnh, bổ sung ngay sau khi chính sách vừa được ban hành cần cân nhắc thận trọng, kỹ lưỡng tính ổn định của hệ thống pháp luật, tránh tác động không mong muốn ảnh hưởng phát triển kinh tế-xã hội, đời sống của nhân dân và dư luận trong nước, nước ngoài, môi trường đầu tư kinh doanh...
