Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký Công điện số 53/CĐ-TTg ngày 26/5/2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Các tổ chức tín dụng.
Khơi thông nguồn lực
Phó Thủ tướng đề nghị chủ tịch hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân các địa phương tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành các luật nói trên theo thẩm quyền và trách nhiệm được giao nhằm xây dựng hành lang pháp lý đầy đủ, đồng bộ, kịp thời triển khai ngay sau khi các luật này được Quốc hội đồng ý cho phép có hiệu lực sớm, dự kiến từ ngày 1/8/2024.
Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIFPA) nhận định, nếu Luật Đất đai có đủ điều kiện để có hiệu lực thi hành sớm, hàng trăm dự án đang tồn đọng sẽ được giải phóng khiến nguồn cung cho thị trường bất động sản tăng lên, có tác động làm thị trường khởi sắc. Vị chuyên gia phân tích: Rất nhiều dự án bất động sản, nhà ở thương mại đang vướng mắc về thủ tục pháp lý cho nên không thể triển khai, ảnh hưởng lớn tới nguồn cung cho thị trường bất động sản.
Những vấn đề này đã được nhận diện và đưa ra giải pháp tháo gỡ tại nhiều luật liên quan như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024. Trong đó, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở đã sửa đổi căn bản chính sách phát triển nhà ở xã hội, từ mở rộng đối tượng, thủ tục trình tự thực hiện đến các quy định về chủ đầu tư phát triển nhà xã hội,...
Còn Luật Đất đai tập trung tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, những vấn đề về giao đất, cho thuê đất, quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư,… Các luật này đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025, do đó, nếu Luật Đất đai và các luật liên quan đủ điều kiện để có hiệu lực sớm hơn ngay trong năm 2024 đồng nghĩa với việc các dự án đang tồn đọng sẽ được giải phóng sớm hơn mà không phải đợi đến năm 2025.
Cho rằng mối quan tâm lớn nhất của doanh nghiệp là làm thế nào để có đất đưa vào sản xuất, kinh doanh, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nhận định, Luật Đất đai 2024 đã đề cập rõ vấn đề này với nguyên tắc là sử dụng công cụ thị trường và thông tin minh bạch.
Cơ hội cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không chỉ là đầu tư nhà ở thương mại mà có thể quan tâm đến các chính sách về đầu tư nhà ở xã hội, chỉnh trang chung cư cũ, chính sách liên quan đến hỗ trợ, ưu đãi cho người mua nhà. Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng phải nắm rõ các quy định của Luật và các nghị định hướng dẫn để bảo đảm Luật Đất đai và các luật liên quan thật sự phát huy hiệu quả. Thí dụ, Luật Đất đai quy định dự án 48 tháng chậm tiến độ thì Nhà nước sẽ thu hồi, do đó, doanh nghiệp phải có kịch bản ứng phó khi gặp rủi ro, thay vì chỉ tính các phương án tích cực.
Chuẩn bị chu đáo
Theo Tiến sĩ Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển hàng tiêu dùng Việt Nam, Luật Đất đai có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế-xã hội, quốc phòng-an ninh; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp cũng như môi trường đầu tư kinh doanh của Việt Nam. So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực, thể hiện quan điểm vì dân, bảo vệ và trao quyền cho người sử dụng đất, mang lại nhiều lợi ích cho người dân và doanh nghiệp. Luật cũng đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất.
Không khó để nhận thấy lợi ích rất lớn đem lại cho phát triển kinh tế-xã hội từ việc sớm đưa vào thực hiện Luật Đất đai, nhưng điều này chỉ phát huy khi có sự chuẩn bị sẵn sàng các điều kiện để thực thi Luật.
Theo Luật sư Nguyễn Hồng Chung, trong số những nghị định cần sớm hoàn thiện để bảo đảm việc thực hiện Luật Đất đai được suôn sẻ có dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai, Nghị định quy định về giá đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì soạn thảo), Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì soạn thảo).
Cùng với yêu cầu về tiến độ, nội dung dự thảo cần làm rõ những nội dung quan trọng ảnh hưởng đến việc thực hiện quy định của Luật trong thực tế. Thí dụ như quy định về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp được giao đất theo tiến độ thay vì giao đất sau khi đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nội dung này đã được đề cập tại dự thảo Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm chấm dứt tình trạng dự án hàng trăm ha bị đình trệ chỉ vì một vài hộ dân không đồng thuận phương án bồi thường giải phóng mặt bằng. Tuy nhiên, thời điểm giao đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến thời hạn cho thuê đất và nghĩa vụ tài chính liên quan nên cần làm rõ các nội dung này, tránh tình trạng có thể gặp vướng mắc khi triển khai thực hiện trong thực tiễn.
Kinh tế Việt Nam đang trên đà phục hồi tăng trưởng nhưng vẫn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức và thị trường bất động sản vẫn còn những áp lực lớn. Tuy nhiên, năm 2024, thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng có chuyển động tích cực với các động lực thúc đẩy từ chính sách.
Việc thi hành Luật Đất đai và các luật liên quan sẽ là những tác động cho doanh nghiệp và thị trường tháo gỡ rào cản thủ tục còn nhiều vướng mắc. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới doanh nghiệp và thị trường bất động sản trong thời gian tới.
