Sai phạm xây dựng các khu dân cư, đô thị ở Cần Thơ

Thành phố Cần Thơ hiện có 65 dự án khu dân cư, khu đô thị với 44 dự án đang triển khai, 21 dự án hoàn thành; trong đó, có 32 dự án đang triển khai thực hiện thuộc thẩm quyền quản lý của Sở Xây dựng. Qua rà soát, kiểm tra, các cơ quan chức năng phát hiện một số dự án xây dựng, kinh doanh bất động sản không đúng quy định pháp luật.

Nhiều kiểu sai phạm, thiếu sót

Dự án khu dân cư Thường Thạnh (quy mô 12,3ha) và phần mở rộng 7ha do Công ty cổ phần Ðầu tư địa ốc Hoàng Quân Cần Thơ (Công ty Hoàng Quân Cần Thơ) làm chủ đầu tư xây dựng nhà ở, các công trình không theo quy hoạch được duyệt, kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Với khu dân cư 12,3ha, công ty đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 676 căn nhà liền kề; trong đó, có 515 lô nền đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; còn 161 lô nền chưa được cấp, chưa có thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng.

Với phần mở rộng 7ha, công ty đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 438 căn nhà liền kề, trong đó có 219 căn chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng. Ông Huỳnh Văn Thanh mua nhà ở khu này cho biết: "Khi ký hợp đồng với khách hàng, công ty cam kết bàn giao sổ hồng sau một năm vào ở nhưng đã hơn ba năm, giấy tờ nhà đất vẫn chưa có. Nhiều hộ vay tiền mua nhà muốn có sổ đỏ để vay vốn trả nợ hay làm ăn vẫn không thực hiện được vì chưa có giấy tờ nhà đất". Ngoài ra, Công ty Hoàng Quân Cần Thơ đã tự ý triển khai xây dựng hạ tầng và nhà ở liền kề sai với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được Ủy ban nhân dân quận Cái Răng phê duyệt, bị Ủy ban nhân dân thành phố xử phạt vi phạm hành chính và buộc khắc phục hậu quả.

Tương tự, dự án khu đô thị mới Hoàng Gia (phường Thốt Nốt, quận Thốt Nốt) do Công ty cổ phần Xây dựng Thương mại Hoàng Gia đầu tư cũng có nhiều sai phạm; đến thời điểm hiện tại chưa hoàn tất các thủ tục về đất đai theo quy định (chưa có quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chưa thực hiện chính sách nộp tiền thuê đất) nên Sở Xây dựng chưa cấp phép xây dựng, chưa đủ điều kiện khởi công công trình. Thế nhưng công ty đã rao bán bất động sản hình thành trong tương lai dưới hình thức hợp đồng góp vốn, đặt cọc,… để huy động vốn sai quy định.

Dự án khu đô thị mới Ðại Ngân, quận Ninh Kiều của Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Ðại Ngân báo cáo không huy động góp vốn và ủy quyền thực hiện huy động góp vốn, chuyển nhượng nhưng thực tế có nhiều khách hàng mua nền theo hình thức này từ lúc đầu mở bán; đồng thời dự án còn một số sai phạm khác bị dư luận phản ánh. Khu dân cư phường Hưng Thạnh (lô 5C) ở quận Cái Răng do Công ty cổ phần Xây dựng thương mại địa ốc Hồng Loan làm chủ đầu tư, tại thời điểm nhận góp vốn và chuyển nhượng chưa có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định, vi phạm Luật Kinh doanh bất động sản.

Mới đây, Cục An ninh điều tra-Bộ Công an yêu cầu Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ rà soát quá trình đầu tư xây dựng dự án Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở tại phường Cái Khế, quận Ninh Kiều của Công ty cổ phần Ðầu tư xây dựng thương mại Thùy Dương vì có dấu hiệu sai phạm trong bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản; nhận tiền thanh toán nhưng chưa xuất hóa đơn, kê khai, nộp thuế… để chuyển đổi chủ sở hữu đối với các sản phẩm của dự án.

Bên cạnh đó, hàng chục khu dân cư, khu đô thị trên địa bàn Cần Thơ chậm hoặc không đầu tư, hay chỉ đầu tư một phần hạ tầng như trường học, công viên, cây xanh, trạm xử lý nước thải… theo quy hoạch được phê duyệt dù nhiều dự án đã hết thời hạn thực hiện nên chưa nghiệm thu, bàn giao cho địa phương quản lý. Chẳng hạn như khu dân cư lô 5C ở phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng, diện tích hơn 36ha, thời gian thực hiện được duyệt từ 2016-2020 nhưng đến nay hạ tầng xã hội gồm trường mầm non, trường tiểu học, trạm trung chuyển rác, đất công viên cây xanh vẫn chưa thực hiện. Khu dân cư 91B (giai đoạn 3, diện tích hơn 28ha ở phường An Khánh, quận Ninh Kiều) do Công ty Phát triển nhà Cần Thơ đầu tư vẫn chưa xây dựng trường học, khu hành chính, công viên cây xanh. Khu nhà vườn Cồn Khương diện tích hơn 35ha ở phường Cái Khế, quận Ninh Kiều do Công ty cổ phần Thương mại và xây dựng Vạn Phát đầu tư chưa xây dựng trường học, trạm y tế… làm ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống cư dân.

Ngoài ra, có một số dự án dân cư trên địa bàn thành phố Cần Thơ giao chủ trương đầu tư giai đoạn 2002-2004 nhưng không quy định thời gian thực hiện dẫn đến kéo dài hàng chục năm, trở thành quy hoạch treo gây bức xúc cho người dân, trong khi cơ quan quản lý thiếu chế tài xử lý.

Giải pháp nào gỡ khó?

Theo Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ, công tác quản lý nhà nước về thị trường bất động sản vẫn còn một số bất cập tồn tại, diễn biến phức tạp, khó lường, nhất là hoạt động mua bán đất nền, nhà ở hình thành trong tương lai, hoạt động quảng cáo không trung thực của các đối tượng trên internet. Một số dự án chưa thực hiện thủ tục xác nhận đủ điều kiện kinh doanh nhưng đã nhận đặt cọc, giữ chỗ,… khi cơ quan chức năng kiểm tra thì đều do các bên ký văn bản giao nhận tiền trên cơ sở tự nguyện, không thiết lập hợp đồng giao dịch bất động sản dẫn đến phát sinh nhiều hệ lụy tranh chấp dân sự trong tương lai.

Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ, Mai Như Toàn cho biết: Cả hai bên mua bán nhà đất hình thành trong tương lai đều biết tình trạng pháp lý của dự án nhưng vẫn thực hiện giao dịch "lách" các quy định pháp luật. Ngành chức năng không thể xử lý hành vi này vì đây là giao dịch dân sự giữa hai bên trên tinh thần tự nguyện. Tuy nhiên, Sở nhiều lần khuyến cáo người dân không nên giao dịch theo hình thức này vì khi tranh chấp xảy ra, phần thiệt hại thường rơi về phía khách hàng.

Khi đầu tư khu dân cư, khu đô thị, doanh nghiệp chịu sự điều chỉnh bởi các luật: Ðất đai, Xây dựng, Kinh doanh bất động sản, Nhà ở, Quy hoạch đô thị… Trong khi các quy định của pháp luật còn nhiều điểm chưa thống nhất, bất cập, gây khó khăn cho người dân, doanh nghiệp. Với những quy định phức tạp như hiện nay, chỉ riêng việc làm các thủ tục từ khi có chủ trương đầu tư đến khi đủ điều kiện khởi công, dự án mất từ 2-3 năm làm tăng chi phí, gánh nặng cho nhà đầu tư.

Một lãnh đạo công ty kinh doanh bất động sản lâu năm tại Cần Thơ chia sẻ: Gần đây, một số dự án trên địa bàn cũng gặp khó do việc chậm trễ trong định giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính để được cấp sổ đỏ; nguyên nhân do Hội đồng thẩm định giá đất thành phố phải họp nhiều lần, các thành viên có ý kiến bằng văn bản, lãnh đạo mới ký thông qua vì nhiều cán bộ còn e ngại trách nhiệm. Hai năm qua, chưa có dự án nào được duyệt giá đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình với Nhà nước để đẩy nhanh tiến độ dự án. Do vậy, nhằm tháo gỡ vướng mắc này, ngoài sự năng động của nhà đầu tư, các doanh nghiệp mong muốn Quốc hội, Chính phủ sớm sửa đổi các quy định còn bất cập trong đầu tư phát triển đô thị, khu dân cư, tạo môi trường kinh doanh bình đẳng, thông thoáng. Lãnh đạo thành phố Cần Thơ cần quyết tâm, quyết liệt trong thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn của mình để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, nhất là khâu định giá đất để hoàn thành dự án.

Theo Sở Xây dựng thành phố Cần Thơ, trong 32 dự án khu dân cư đang thực hiện, có bốn dự án có khả năng hoàn thành bàn giao về địa phương quản lý trong năm 2023; 27 dự án còn lại cam kết hoàn thành sau năm 2024 và bàn giao về địa phương quản lý. Một dự án khu dân cư làm thủ tục chấm dứt hoạt động là khu đô thị Sao Mai ở quận Thốt Nốt và huyện Vĩnh Thạnh. Các khu dân cư đầu tư kéo dài do hết thời gian thực hiện phải xin gia hạn hoạt động; một số dự án xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết phù hợp với thực tế; một số dự án vướng thủ tục pháp lý, năng lực tài chính chủ đầu tư hạn chế… Ðồng chí Mai Như Toàn cho biết, Cần Thơ sẽ tiếp tục rà soát việc đầu tư các dự án khu dân cư, khu đô thị để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc nhằm đẩy nhanh tiến độ; đồng thời phối hợp các đơn vị liên quan, chính quyền các quận, huyện kịp thời phát hiện vi phạm để chấn chỉnh, xử lý theo quy định.