Theo quy định tại Quyết định số 56, đối với mảnh đất có diện tích lớn hơn 50m², trường hợp chiều sâu lớn hơn 16m, công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2m; chiều sâu từ 9-16m phải bố trí khoảng lùi so với ranh sau đất tối thiểu 1m; trường hợp chiều sâu dưới 9m thì khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà. Chưa kể ở những khu vực quy hoạch dân cư hiện hữu, hệ số sử dụng đất rất nhỏ, thậm chí có nơi chỉ có 1-1,2 lần. Điều này dẫn đến diện tích xây dựng còn lại quá nhỏ, chưa kể một số nơi khống chế chiều cao công trình lại càng làm khó người dân. Đặc biệt, một số trường hợp lô đất nằm ở góc bị lùi trước, lùi bên hông, lùi sau thì gần như không thể xây dựng được.
Theo lãnh đạo huyện Nhà Bè, Quyết định số 56 được ban hành đã gây lúng túng cho chính quyền địa phương trong việc quản lý, cấp phép xây dựng. Bởi quyết định này chỉ quy định về khoảng lùi công trình phía sau mà không quy định cụ thể khoảng lùi phía trước. Khoảng lùi trước sẽ căn cứ vào tình hình thực tế ở mỗi tuyến đường mà địa phương quy định cho phù hợp. Điều này dẫn đến việc không đồng nhất trong áp dụng.
Nhiều địa phương khác như quận Bình Thạnh, Quận 3 cũng lúng túng trong việc cấp phép xây dựng cho người dân vì Quyết định số 56 không ghi rõ là áp dụng cho trường hợp xây dựng mới hay cả trường hợp cải tạo, sửa chữa? Ở các quận trung tâm, Quyết định số 56 áp dụng cho khu dân cư hiện hữu thì rất khó khả thi bởi sẽ xảy ra trường hợp các nhà trong cùng một khu phố có khoảng lùi khác nhau, khiến người dân bức xúc.
Theo ông Nguyễn Thanh Nhã, Giám đốc Sở Quy hoạch-Kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh, khi Quyết định số 56 được ban hành, đến nay sở đã nhận được 18 văn bản góp ý của các đơn vị, quận, huyện với hơn 117 nội dung đề nghị bổ sung, làm rõ, điều chỉnh về mật độ xây dựng, tầng cao, chiều cao, khoảng lùi, các bộ phận kiến trúc công trình như ban công, mái che thang, ô văng, mái đón, tầng hầm, tầng lửng. Đa phần các góp ý đề nghị xác định lại chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại các khu vực dân cư xây dựng mới, xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc các công trình có chức năng hỗn hợp.
Cụ thể, nhóm vướng mắc đầu tiên các địa phương phản ánh là khoảng lùi xây dựng công trình, quy định về mái che thang, tầng lửng, cách xác định mật độ xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới và phần cải tạo sửa chữa. Quy định về việc trổ cửa đi, cửa sổ, các bộ phận kiến trúc của công trình như ban công, ô văng... đã được quy định trong quy chế quản lý kiến trúc nhưng chưa cụ thể hoặc chưa rõ.
Bên cạnh đó là các vướng mắc về quy định vạt góc giao lộ và công trình để bảo đảm an toàn giao thông đô thị; bổ sung tiêu chí thân thiện môi trường để tăng hệ số sử dụng đất, quy định công trình xây dựng ngầm trong đô thị (đặc biệt khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh)…
Nhằm gỡ vướng trong cấp phép xây dựng nhà ở cho người dân, Sở Quy hoạch-Kiến trúc đã tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh để điều chỉnh cho phù hợp thực tế, đặc biệt là quy định về khoảng lùi, chiều cao công trình...
Theo đó, đơn vị này sẽ trực tiếp hướng dẫn thực hiện trên cơ sở các đồ án quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, các tiêu chuẩn xây dựng chuyên ngành. Cùng với đó sẽ nghiên cứu bổ sung vào quy chế kiến trúc thành phố để bảo đảm đồng bộ với đồ án điều chỉnh quy hoạch chung của thành phố, như xác định các khu vực có ý nghĩa quan trọng về kiến trúc cảnh quan, khu vực yêu cầu quản lý kiến trúc đặc trưng, TOD (mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm) dọc toàn tuyến xa lộ Hà Nội; kiến trúc cảnh quan dọc sông Sài Gòn, dọc rạch Xuyên Tâm; kiến trúc công trình ứng phó với biến đổi khí hậu...
Tinh thần giải quyết ách tắc của Sở Quy hoạch-Kiến trúc là phân nhóm các vướng mắc. Bất cập nào người dân yêu cầu, đòi hỏi mà cơ quan chức năng giải quyết được thì xử lý ngay; những vấn đề phát sinh thì sẽ bóc tách để có giải pháp riêng. Đối với khu dân cư hiện hữu, diện tích nhà dân nhỏ quá thì có thể cho phép người dân duy trì tổng diện tích căn nhà bằng cách tăng chiều cao... ■
