“Nắn” dòng vốn, lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Cụ thể, chia sẻ với phóng viên, Phó Thống đốc Thường trực Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Đào Minh Tú nhấn mạnh: Ngành Ngân hàng không “khóa, siết” mà chỉ kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản có tính đầu cơ, phân khúc cao như resort, nghỉ dưỡng,… trong khi đó khuyến khích cho vay với nhà ở xã hội, nhà ở với người dân có nhu cầu thật sự.

Chủ động kiểm soát rủi ro

Thời gian qua, để bảo đảm an toàn cũng như thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã liên tục ban hành các chính sách điều hành việc cấp tín dụng, cụ thể như: Thông tư số 22/2019/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/1/2020 về lộ trình kiểm soát tín dụng vào bất động sản, trong đó quy định, từ ngày 1/1/2020 đến ngày 30/9/2020, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn là 40%; từ ngày 1/10/2020 đến ngày 30/9/2021 là 37%; từ ngày 1/10/2021 đến ngày 30/9/2022 là 34% và kể từ ngày 1/10/2022 sẽ giảm xuống 30%.

Thông tư số 16/2021/TT-NHNN có hiệu lực vào ngày 15/1/2022 quy định chặt chẽ việc mua bán trái phiếu doanh nghiệp của các tổ chức tín dụng. Chỉ thị số 01/CT-NHNN về tổ chức thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm của ngành Ngân hàng trong năm 2022, trong đó chỉ đạo các ngân hàng thương mại không nới lỏng các điều kiện cấp tín dụng và tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp…

Đánh giá về động thái kiểm soát tín dụng của nhà điều hành, chuyên gia tài chính, TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng: Việc Ngân hàng Nhà nước luôn khuyến cáo các ngân hàng cẩn trọng trong vấn đề cho vay bất động sản, không để tạo ra bong bóng,… là nhằm tạo ra một thị trường bất động sản lành mạnh hơn. PGS, TS Đinh Trọng Thịnh cũng nhìn nhận, động thái kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản là phù hợp thời điểm này. Bởi lẽ, nếu không siết chặt tình trạng ngân hàng cho vay sân sau, bắt tay với doanh nghiệp bất động sản mua trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp bất động sản để đảo nợ,… thì đến một lúc nào đó, mức độ nguy hiểm sẽ lan rộng và ngoài tầm tay của cơ quan thanh tra, giám sát.

Trong khi đó, theo đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội, thời gian qua xuất hiện tình trạng một số cá nhân, doanh nghiệp có hoạt động đầu cơ bất động sản, “bơm”, “thổi” giá, làm méo mó tính chất thị trường, gây ra nhiều hệ lụy, dễ nhận thấy nhất là hiện tượng “bong bóng” bất động sản, do vậy, Nhà nước siết quản lý là cần thiết. Tuy nhiên, “phanh gấp” đối với tất cả các thành viên thị trường là không nên bởi bất động sản là một trong những thị trường quan trọng để huy động vốn cho phát triển kinh tế-xã hội, bên cạnh thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu doanh nghiệp và cân đối với nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. “Việc kiểm soát tín dụng đổ vào bất động sản chỉ để ngăn chặn hành vi đầu cơ, thổi giá. Chúng ta đang đi theo hướng ấy, nhưng không vì thế mà “siết” tất cả các doanh nghiệp bất động sản, kể cả các doanh nghiệp đang làm ăn hiệu quả”, đại biểu Lê Thanh Vân lưu ý.

Linh hoạt khơi thông thị trường

Thực tế, nhờ những chính sách điều hành tín dụng chủ động, linh hoạt như vậy, tín dụng toàn nền kinh tế đã có sự tăng trưởng ngay từ đầu năm, cơ cấu tín dụng tập trung vào các lĩnh vực ưu tiên, phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh. Cơ cấu tín dụng bất động sản cũng có sự chuyển dịch theo hướng tích cực. Theo đó, trong báo cáo mới phát hành, các chuyên gia phân tích của Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) đã đưa ra thống kê: Trong hai năm đại dịch Covid-19 diễn ra (2020-2021), tốc độ tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực bất động sản giảm dần từ mức 26,8% trong năm 2018 xuống còn khoảng 12,0%. Do tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực này thấp hơn tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế cho nên quy mô tín dụng vào bất động sản đã giảm từ mức 28% (giai đoạn 2010-2011) xuống còn khoảng 20% tổng dư nợ (cuối năm 2021).

Trong ba tháng đầu năm 2022, quy mô tín dụng bất động sản ước đạt 2,2 triệu tỷ đồng, tương ứng 20,2% tổng dư nợ. So với cuối năm 2021, tốc độ tăng trưởng vốn vào lĩnh vực bất động sản là 7,9%, cao hơn mức tăng chung của toàn hệ thống là 5,0%. Trong đó, xét về cơ cấu, dư nợ tín dụng tiêu dùng mua nhà ở chiếm tỷ trọng 65,0% tổng dư nợ của lĩnh vực bất động sản, phần còn lại là dư nợ kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, cũng theo đánh giá của VDSC, về bản chất, cơ cấu này không giúp ích trong việc phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ. “Trong khi rất khó phân định nhu cầu thực và nhu cầu đầu cơ, các biện pháp kiểm soát sẽ tạo ra hệ lụy mà nhiều chuyên gia đã lên tiếng như nguồn cung tiếp tục bị thắt chặt hay giá nhà đất tiếp tục tăng cao, kịch bản xấu hơn là đóng băng thị trường bất động sản. Như trường hợp Trung Quốc, sau một thời gian siết chặt các chính sách về nhà ở thì hiện tại đang phải đẩy mạnh các nỗ lực phục hồi thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”, VDSC nhận định.

Nhiều chuyên gia bất động sản cũng nhận định, mặc dù Ngân hàng Nhà nước kiểm soát tín dụng bất động sản để hạn chế các hoạt động đầu cơ và sử dụng nguồn vốn vào bất động sản làm đòn bẩy tài chính, nhưng trong dài hạn, việc kiểm soát quá chặt có thể dẫn đến nguy cơ thiếu vốn. Không ít doanh nghiệp bất động sản đã gửi ý kiến đến Hiệp hội Bất động sản Việt Nam bày tỏ sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn để hoạt động trong thời gian gần đây. Đồng thời cho rằng, nếu tiếp tục kéo dài tình trạng này sẽ càng khiến giá nhà đất tăng cao, cơ hội tiếp cận với nhà ở của người dân sẽ giảm.

Do đó, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kiến nghị, việc kiểm soát nguồn vốn nên có lộ trình, có rà soát đối với dự án đủ điều kiện pháp lý, đúng tiến độ. Không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu “đánh đồng” tất cả các dự án; đồng thời, ngành ngân hàng cần rà soát ưu tiên cấp tín dụng kịp thời cho các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng.

Lý giải vì sao gần đây một số ngân hàng, tổ chức tín dụng tạm dừng giải ngân cho vay, TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính-tiền tệ Quốc gia cho rằng: Nguyên nhân là do những tổ chức tín dụng đó đã hết hạn mức tăng trưởng tín dụng trong quý I/2022 nên họ buộc phải “phanh” lại đối với lĩnh vực bất động sản. Chưa kể, một số dự án, chủ đầu tư cũng đang có vấn đề phức tạp về pháp lý cho nên cũng buộc phải dừng lại. “Nhưng tình trạng nêu trên chỉ xảy ra ở cục bộ, không phải ở nhiều tổ chức tín dụng. Do vậy, nhiều dự án vẫn sẽ được triển khai”, TS Cấn Văn Lực chia sẻ thêm.

Phó Thống đốc Đào Minh Tú cũng cho biết, thực tế, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực nhà ở phục vụ nhu cầu của người dân vẫn phát triển khá nhanh. Thời gian qua, cơ quan quản lý có kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản, nhưng chỉ diễn ra ở một số ngân hàng thương mại. Từ nay tới cuối năm 2022, Ngân hàng Nhà nước sẽ có đợt kiểm tra, rà soát hoạt động cho vay vào các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro ở nhóm các ngân hàng cỡ vừa và nhỏ. “Việc kiểm soát nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực bất động sản là giải pháp vô cùng quan trọng trong số những giải pháp giúp thị trường phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, vốn tín dụng vẫn ưu tiên phục vụ nhu cầu chính đáng cho người dân mua nhà, đất để ở thật; hạn chế đáp ứng cho mục đích đầu cơ”, ông Đào Minh Tú khẳng định.