Chung cư mini (CCMN) - tồn tại hay không tồn tại, nếu không “hợp thức hóa” loại hình nhà ở này thì quản lý như thế nào để vừa bảo đảm quyền lợi của người ở vừa an toàn về phòng cháy, chữa cháy (PCCC)? Ðã có nhiều ý kiến khác nhau, thậm chí trái chiều về sự tồn tại của CCMN biến tướng này từ góc độ lý thuyết và thực tiễn.
Còn khoảng trống pháp lý
Từ thực tiễn quản lý, nhiều cán bộ cơ sở ở thành phố Hà Nội cho rằng đang có một khoảng trống pháp lý về CCMN. CCMN nguy hiểm về PCCC nhưng nguy hiểm thế nào chưa được định lượng, chưa có những quy định, quy chuẩn cụ thể. Tất cả các quy định về CCMN đang chung chung, nên không biết kiểm tra, quản lý, xử phạt thế nào. Bởi vì bản chất của CCMN biến tướng là nhà ở riêng lẻ, không cần thẩm duyệt PCCC, cũng không có quy định nào cấm cho thuê.
Qua trao đổi, nhiều cán bộ địa phương cho rằng nếu coi CCMN là một loại nhà ở nhiều người sinh sống thì cần quy định diện tích tối thiểu, cầu thang như thế nào. Với loại nhà này, không thể có cầu thang như nhà ở của một gia đình vì nếu xảy ra cháy, khí cháy từ tầng một sẽ theo cầu thang trục dọc lan lên các căn hộ. Nhưng hiện nay chưa có một quy định rõ ràng cụ thể nào về PCCC cho loại hình nhà ở này khiến cho chính quyền địa phương lúng túng trong quản lý. Trong khi đó, nếu xảy ra cháy CCMN trá hình thì chính quyền địa phương lại bị quy trách nhiệm.
Mặt khác, sau đợt tổng kiểm tra rà soát CCMN phải chỉ ra được những sai phạm của loại nhà này trong đó có sai về cấp phép xây dựng, sai về mật độ xây dựng, về PCCC; nhưng quan trọng hơn, cần làm rõ được hướng xử lý và khắc phục thế nào dựa trên hiện trạng. Thực tế cho thấy, phường Trung Văn có 14 CCMN biến tướng xây sai giấy phép xây dựng từ năm 2012 - lúc đó đang là xã thuộc huyện Từ Liêm, hầu như các chủ nhà đã bán hết các căn hộ, giờ đây mấy chục gia đình mua tự quản lý. Những trường hợp như thế thì xử lý thế nào? Nếu xử lý người chủ ban đầu thì chỉ sai về xây dựng sai phép, nhưng với rất nhiều người đang sinh sống trong các CCMN đó thì xử lý ra sao? Nếu tháo dỡ các CCMN sai phép, nhiều hộ gia đình đã mua căn hộ, không thể chối bỏ quyền lợi của họ. Trước đây, xảy ra cháy karaoke, dẫn đến chết nhiều người, chỉ cần xử phạt hành chính và tạm dừng hoạt động những quán vi phạm PCCC là xong. Nhưng với dạng nhà chung cư mini, không thể đuổi những cư dân đang sinh sống trong đó ra khỏi căn hộ.
Bên cạnh đó, xử lý nghiêm những vi phạm về trật tự xây dựng và PCCC của CCMN nhưng đồng thời vẫn phải bảo đảm quyền lợi của những cư dân đang sống trong đó, điều này còn liên quan đến an sinh xã hội - một vấn đề cực kỳ quan trọng. Ông Đặng Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm kiến nghị: “Các cơ quan quản lý nhà nước cần phải vào cuộc tháo gỡ, khắc phục được những vi phạm về PCCC của CCMN, làm sao đáp ứng những khía cạnh tốt nhất có thể, chứ để bảo đảm PCCC theo đúng chuẩn của chung cư thương mại thì rất khó. Đồng thời, các cơ quan làm luật chuyên ngành cũng cần nghiên cứu để đưa ra được các quy chuẩn cho loại hình nhà này. Phải làm rõ được các công trình kinh doanh dịch vụ cho thuê nhiều người ở thì phải đáp ứng yêu cầu gì, khi cán bộ cơ sở đi kiểm tra, nếu thấy không đúng quy định sẽ có cơ sở xử lý”.
Cần lựa chọn giải pháp phù hợp
Câu chuyện ứng xử như thế nào với CCMN đang là vấn đề được đặt ra sau vụ cháy CCMN tại Khương Hạ, quận Thanh Xuân, Hà Nội. Mô hình CCMN đã xuất hiện phổ biến tại các đô thị lớn nhưng các văn bản pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản lại chưa từng đề cập khái niệm này. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang trình Quốc hội xem xét, dự kiến thông qua tới đây cũng đã đề xuất hợp pháp hóa loại hình này dưới cái tên là “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ ở của hộ gia đình, cá nhân”. Trong dự thảo Luật Nhà ở, tại Điều 74, CCMN được mô tả dưới dạng “nhà ở nhiều tầng nhiều hộ của hộ gia đình, cá nhân”. Nhà ở kiểu này phải có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở hữu chung; các căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín; diện tích sàn mỗi căn hộ không thấp hơn diện tích theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư. Nhà ở phải có giấy phép xây dựng, đáp ứng yêu cầu về PCCC.
Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng, “dứt khoát không hợp thức hóa CCMN”. Vậy nếu không hợp thức hóa CCMN thì cần “ứng xử” thế nào với loại hình nhà ở đang đáp ứng nhu cầu cho không ít người dân?
 |
Lực lượng chức năng kiểm tra tòa chung cư mini tại ngõ 203 Trường Chinh (phường Khương Mai, quận Thanh Xuân, TP Hà Nội). Ảnh | Thành Đạt |
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, phải thừa nhận một thực tế cả nước có hàng nghìn CCMN với hàng chục nghìn người đang sinh sống và nhu cầu thuê, mua căn hộ nhà CCMN trong xã hội rất lớn. Với số lượng lớn lao động thu nhập thấp và sinh viên, CCMN là một trong những lựa chọn ưu tiên để có chỗ ở bởi giá thấp, vị trí trung tâm. Mức giá từ 600 triệu đồng đến hơn một tỷ đồng mỗi căn hộ phù hợp với túi tiền của nhiều người, trong bối cảnh giá nhà Hà Nội, TP Hồ Chí Minh liên tục tăng cao. Thiếu nhà ở cho nhóm người yếu thế, vốn chiếm phần lớn trong xã hội dẫn đến sự ra đời và nở rộ CCMN trong hơn một thập kỷ qua. Chưa thể loại bỏ CCMN vì nó có sức sống riêng. Chính vì thế cần phải tỉnh táo lựa chọn một giải pháp phù hợp.
Theo ông Châu: “Nên quản, không nên cấm CCMN. Tuy nhiên, để bảo đảm an toàn cho những người sống trong CCMN, cần bổ sung quy định thật chặt chẽ đối với loại nhà ở riêng lẻ của cá nhân, hộ gia đình được phép xây dựng thành nhà CCMN. Trong đó, cần bổ sung quy định về đầu tư xây dựng nhà CCMN phải lập dự án; phải chấp hành và tuân thủ các quy định pháp luật về thẩm duyệt, nghiệm thu công trình nhà CCMN, bao gồm công trình PCCC”.
Ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cũng cho rằng không nên cấm CCMN, vấn đề đặt ra là nên quản lý thế nào cho tốt. Trong đó, giấy phép xây dựng phải bảo đảm về tiêu chuẩn sống của người dân. Một CCMN có tới 30-40 hộ, thậm chí cả trăm hộ thì về hạ tầng, về cơ sở vật chất cũng sẽ khác. Phải xây dựng được tiêu chuẩn, quy chuẩn về CCMN không chỉ về xây dựng, về PCCC mà cả về kinh doanh.
Ở một góc nhìn khác, Đại biểu Quốc hội Trịnh Xuân An lại cho rằng không nên ủng hộ CCMN mà cần ủng hộ mục tiêu nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước cần tính toán về quỹ căn hộ giá từ 700 triệu đồng đến một tỷ đồng cho gia đình thu nhập thấp, bảo đảm quy chuẩn của nhà chung cư, an toàn PCCC. Sinh viên tại các đô thị lớn cần tạo điều kiện vào ở ký túc xá, còn công nhân được sắp xếp tại các nhà ở xã hội cho thuê. Theo ông An, với hàng nghìn CCMN đã tồn tại nhiều năm, không thể đập đi hay cấm, mà phải tăng cường quản lý, đặc biệt là về PCCC. Về lâu dài, đẩy mạnh việc di chuyển các trường đại học, bệnh viện, trụ sở cơ quan, ban, ngành ra ngoài nội đô. Đồng thời, cần quản lý chặt chẽ và giảm thiểu các khu dân cư có mật độ quá lớn trong các ngõ, hẻm.
Theo ông Vũ Ngọc Anh, Vụ trưởng Khoa học công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng, biện pháp xử lý những tòa CCMN đã xây sai phép như vượt tầng là “đóng băng” tầng xây vượt, không cho phép cư dân ở. Chủ đầu tư phải trả tiền cho những người dân đã mua căn hộ. Giải pháp triệt để là yêu cầu những tòa CCMN trả lại công năng giống như giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ, không có hoạt động kinh doanh bất động sản.
Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho rằng, mô hình CCMN đang làm méo mó quy hoạch đô thị. Các CCMN thường ở các vị trí những quận trung tâm, nhưng lại “nhồi” rất nhiều tầng xây sai phép vào các ngõ, ngách chật hẹp vốn đã quá tải về mật độ dân cư.
Trong khi chờ câu trả lời quản hay cấm thì thực tế đang có hàng chục nghìn người vẫn sống trong CCMN tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn vì không có sự lựa chọn tốt hơn. Cần một lối thoát cho loại hình nhà ở vốn không có lối thoát hiểm này?
Về vụ chung cư mini sai phép ở Thạch Thất, khi vụ việc được đưa lên công luận, chính quyền huyện Thạch Thất đã tỏ ra rất quyết liệt trong việc xử lý vi phạm. Trước hết là tiến hành "cắt ngọn" công trình 9 tầng này, đồng thời tạm đình chỉ 3 chủ tịch xã để tập trung xử lý các công trình có dấu hiệu vi phạm trật tự xây dựng trên địa bàn. Chủ tịch UBND huyện Thạch Thất khẳng định xử lý nghiêm công trình sai phép này để làm gương.
 |
Chung cư sai phạm ở Thạch Thất đang bị "cắt ngọn" |
