Người dân và doanh nghiệp chưa mặn mà
Xác định phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân là một trong những trụ cột của các chính sách an sinh xã hội, thời gian qua, Đảng, Nhà nước ta luôn quan tâm, đôn đốc các bộ, ngành và địa phương tập trung thực hiện.
Ngày 11/3/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 33/NQ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Theo đó, để hỗ trợ nguồn vốn cho phát triển nhà ở xã hội, đề xuất triển khai Chương trình tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn nhằm thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất một triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030 để cho chủ đầu tư và người mua nhà vay với lãi suất thấp. Ngoài bốn ngân hàng thương mại cổ phần Nhà nước (Agribank, BIDV, VCB, Vietinbank) còn có các ngân hàng: TPBank, VPBank, MB, HDBank và Techcombank cũng đăng ký tham gia Chương trình tín dụng dành cho người trẻ dưới 35 tuổi, mỗi ngân hàng 5.000 tỷ đồng.
Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã có nhiều văn bản chỉ đạo và hướng dẫn các ngân hàng thương mại triển khai chương trình bằng nguồn lực của chính các ngân hàng tối đa đến năm 2030 hoặc kết thúc sớm hơn nếu doanh số giải ngân đạt 120.000 tỷ đồng, quy mô chương trình hiện nay là hơn 145.000 tỷ đồng.
Về kết quả chung trong cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 33/NQ-CP, cũng tính đến thời điểm ngày 30/9/2025, doanh số giải ngân của Chương trình đạt trên 4.900 tỷ đồng, tăng 75,27% so cuối năm 2024; dư nợ đạt hơn 3.700 tỷ đồng.
Tuy vậy, sau hơn hai năm triển khai với nhiều lần điều chỉnh lãi suất cho vay, gói tín dụng vẫn chỉ giải ngân được rất ít, cả người dân và doanh nghiệp đều chưa mặn mà. Bởi để vay mua một căn hộ thuộc phân khúc bình dân dưới 2 tỷ đồng, mỗi gia đình phải có thu nhập ít nhất 35 triệu đồng/tháng mới bảo đảm việc chi trả nợ vay và chi phí sinh hoạt hàng tháng. Trong khi mức thu nhập hiện nay của các gia đình ở đô thị cũng chưa đạt mức này.
Xin nêu một dẫn chứng cụ thể, nếu vay 2 tỷ đồng và trả lãi suất 5%/năm trong vòng 20 năm, thì mỗi tháng người vay phải trả cả gốc và lãi là 13 triệu đồng. Bình luận về con số này, TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, với một gia đình, nếu cả hai vợ chồng đi làm với thu nhập bình quân khoảng 26 triệu đồng thì có thể đáp ứng được số tiền này. “Còn nếu lãi suất cao hơn 5%, thời gian cho vay thấp hơn 20 năm, thì với một gia đình ở Việt Nam rất khó có thể mua được nhà, ngay cả khi tiếp cận với vốn vay ưu đãi”, TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh.
Tăng nguồn cung nhà, đa dạng dòng vốn
Tính đến ngày 30/11/2025, các ngân hàng thương mại đã cam kết cấp tín dụng hơn 14.300 tỷ đồng; doanh số cho vay đạt 6.228 tỷ đồng. Trong đó, 5.151 tỷ đồng được giải ngân cho chủ đầu tư tại 37 dự án và 1.077 tỷ đồng cho người mua nhà tại 34 dự án. Dư nợ toàn chương trình đạt hơn 4.765 tỷ đồng, gồm gần 3.756 tỷ đồng cho chủ đầu tư và hơn 1.009 tỷ đồng cho người mua nhà.
Riêng Chương trình tín dụng cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà, doanh số cho vay của bốn ngân hàng thương mại nhà nước đến nay đã vượt 32.000 tỷ đồng. Ngoài ra, dư nợ cho vay nhà ở xã hội tại các ngân hàng thương mại (ngoài gói 120.000 tỷ đồng) đạt khoảng hơn 9.300 tỷ đồng.
Hiện mức lãi suất cho vay của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã thấp hơn lãi suất cho vay người mua nhà tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 100/2024/NĐ-CP, áp dụng cho người mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây/sửa nhà, với lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất vay.
Tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, tiến độ giải ngân gói tín dụng này rất chậm, đến nay mới có 97 dự án nhà ở xã hội trên cả nước được công bố đủ điều kiện vay vốn. Về vấn đề này, ông Ðỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam lý giải, ngoài nguyên nhân nguồn cung còn hạn chế, còn do nhiều chủ đầu tư không đủ điều kiện để vay vốn hay bảo đảm điều kiện dư nợ, không có tài sản bảo đảm. Lãi suất gói vay ưu đãi vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được các doanh nghiệp, người dân. Hơn thế, quy định đối tượng thụ hưởng cũng còn phức tạp khiến người dân và doanh nghiệp gặp khó khăn khi vay ưu đãi. Vì vậy, chưa có nhiều dự án nhà ở xã hội để các ngân hàng thương mại tiếp cận, thẩm định, cho vay.
Chia sẻ quan điểm này, ông Trần Ngọc Anh, Phó Tổng Giám đốc Viglacera cho rằng, vướng mắc chính là ở nguồn vốn. Đơn cử, với chủ đầu tư, cần hoàn thành xong giải phóng mặt bằng mới đủ điều kiện tiếp cận gói ưu đãi, đây là một hạn chế. Vẫn biết bảo đảm an toàn nguồn vốn tín dụng là điều rất quan trọng, song các ngân hàng nên cân nhắc giảm thêm lãi vay và tăng cho vay với người mua nhà; thủ tục cho vay cần đơn giản hơn nữa có như vậy mới khơi thông và hướng dòng vốn tín dụng vào phân khúc này ■
Theo Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ngành ngân hàng đã và đang triển khai nhiều chương trình tín dụng hỗ trợ nhà ở với tổng dư nợ khoảng 41.000 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tại Ngân hàng Chính sách xã hội đạt gần 25.000 tỷ đồng, còn tại các ngân hàng thương mại vượt 16.000 tỷ đồng.
